대전지방법원 2025타경4075. 대전 중구 목동 올리브힐 105동 9층 906호, 전용 84.92㎡급 아파트입니다. 감정평가상 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니 구조이며, 23층 건물 중 9층입니다. 현재 소유자는 이현주이고, 2016.01.20. 공유자 지분 전부를 거래가 264,000,000원에 이전받았습니다.
권리관계의 출발점은 같은 날 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권 96,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 남아 있는 삼성생명보험 근저당권들과 2025.12.29. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행 근저당과 삼성화재해상보험 근저당, 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 목동 362 올리브힐 105동 9층 906호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.92㎡급 · 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니 · 23층 중 9층 |
| 소유자 | 이현주 (2016.01.20. 거래가 264,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 274,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이연순 / 8,312,421원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 별도의 임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 임차인 보증금의 승계 문제나 우선변제 배당에 따른 매수인 추가 인수액은 현재 분석상 없습니다. 매수인 인수 예정액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래대비 가격 간격이 커졌다
올리브힐 동일 평형의 최근 거래 12건은 전용 84.88~84.93㎡ 범위로 면적이 일치합니다. 최근 12개월 평균은 399,166,666원, 최신 거래는 2026.09. 410,000,000원입니다. 현재 최저매각가 274,400,000원은 최근 12개월 평균의 68.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.93㎡ | 9 | 410,000,000원 |
| 2026.09 | 84.88㎡ | 3 | 377,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 9 | 420,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 10 | 392,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 8 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 13 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 23 | 434,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 6 | 412,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 13 | 425,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 평균 | 84.92㎡ | 12건 | 399,166,666원 |
거래 범위는 377,000,000원~434,000,000원이고, 감정가 392,000,000원 자체도 이 실거래 범위 안에 있습니다. 그러나 현재는 한 차례 유찰돼 최저가가 274,400,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 최저가와 동일하게 274,400,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,641,600원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 13,230,000원 | 13,230,000원 |
| 3. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 4. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 5. 강제경매 신청채권자 · 이연순 | 8,312,421원 | 8,312,421원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,215,979원 |
현재 최저가 274,400,000원 가정에서는 반영된 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여도 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전목양초등학교 동측 인근의 올리브힐로, 주변은 단독주택·아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 서측 인근 도로변에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물 중 9층이며 사용승인일은 2011.07.29. 급·배수, 위생, 난방, 화재탐지·경보, 옥내소화전, 승강기, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·주거환경개선지구이며 교육환경 보호구역과 역사문화환경보존지역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,296,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·내부상태 확인. 임대관계가 확인되지 않았고 이해관계인 부재로 내부 이용상황과 마감재 일부를 외부관찰·탐문 및 건축물현황도로 평가했습니다. 실제 점유자와 내부 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 274,400,000원은 최근 12개월 평균 399,166,666원의 68.7%입니다. 입찰가를 올릴수록 이 가격 간격은 줄어듭니다.
- 명도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유 형태는 현장 조사와 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘낙찰가를 어디까지 올릴지’가 승부처
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 대항력 임차인에 따른 보증금 승계가 없으며, 현재 회차에서도 매수인 인수 예정액이 0원입니다. 가격 측면에서는 1회 유찰로 최저가가 274,400,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 399,166,666원의 68.7% 수준입니다. 최신 2026.09. 거래도 410,000,000원으로 확인됩니다.
따라서 이번 사건은 “최저가가 싸 보이지만 인수금이 붙어 실질취득액이 다시 올라가는” 유형이 아닙니다. 실질취득액은 현재 최저가와 동일합니다. 다만 경매의 실제 수익성은 최저가 자체가 아니라 경쟁 입찰로 낙찰가가 어디까지 상승하는지, 그리고 현장 점유·내부상태·관리비 등 서류 밖 비용이 얼마나 발생하는지에 따라 달라집니다.
