대전지방법원 2025타경4075. 대전 중구 목동 올리브힐 105동 9층 906호, 전용 84.92㎡ 아파트입니다. 철근콘크리트구조 23층 건물 중 9층으로, 건축물현황도상 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니 구조입니다. 사용승인일은 2011.07.29.이며 올리브힐은 총 8개동 규모의 단지입니다.
가격만 보면 주목할 만합니다. 감정가 392,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 274,400,000원입니다. 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 394,583,333원이고, 최신 거래도 2026.06. 380,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 69.5%로, 신건 감정가 수준이 아니라 실거래 구간보다 충분히 낮은 가격대입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 목동 362 올리브힐 105동 9층 906호 · 대전광역시 중구 목동로 70 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.92㎡ · 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니 · 23층 중 9층 |
| 소유자 | 이현주 (2016.01.20. 거래가 264,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 274,400,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이연순 / 8,312,421원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 감정평가 기준 이용 | 아파트 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 기준권리는 원본 대조
권리분석 기준으로 제시된 말소기준은 2013.08.14. 설정된 하나은행 근저당권 152,280,000원입니다. 그 뒤 설정된 삼성생명보험·삼성화재해상보험의 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 이해관계인 부재로 임대관계가 미상이며, 내부 이용상황도 건축물현황도·외부관찰·탐문조사를 참작했다고 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인 없음”만으로 점유관계까지 확정하지 말고 현황조사서, 전입세대확인서 및 현장 점유를 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 69.5%
올리브힐 전용 84.88㎡~84.93㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 394,583,333원, 최저 거래는 380,000,000원, 최고 거래는 434,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.88㎡ | 8 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 13 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 23 | 434,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 6 | 412,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 13 | 425,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 12 | 385,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2026.02 | 84.88㎡ | 12 | 394,000,000원 |
| 평균 | 84.88㎡~84.93㎡ | 12건 | 394,583,333원 |
현재 최저가 274,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 394,583,333원의 69.5%입니다. 감정가 392,000,000원은 최근 평균과 비슷한 수준이지만, 한 차례 유찰되면서 실거래 최저 380,000,000원보다도 낮은 가격 구간에 들어왔습니다. 가격만 놓고 보면 신건과 달리 유찰에 따른 할인 효과가 분명한 회차입니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,641,600원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 152,280,000원 | 152,280,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 근저당 · 삼성생명보험 | 13,230,000원 | 13,230,000원 |
| 4. 근저당 · 삼성생명보험 | 33,000,000원 | 8,248,400원 |
| 5. 근저당 · 삼성화재해상보험 | 51,750,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 삼성생명보험 | 66,000,000원 | 0원 |
| 7. 강제경매 신청채권 · 이연순 | 8,312,421원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 420,572,421원, 예상배당은 269,758,400원, 미배당액은 150,814,021원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 확정채권액과 배당요구에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전목양초등학교 동측 인근으로, 주변에 단독주택·아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 서측 인근 도로변에 시내버스정류장이 있으며, 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
- 단지·건물. 올리브힐 105동 9층 906호로, 철근콘크리트구조 23층 건물이며 사용승인일은 2011.07.29.입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지·경보설비, 옥내소화전, 승강기, 지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 서측 대로와 연결되고 서측·동측 소로 및 중로에 접하며, 진입도로와 단지 내 주차시설은 무난한 편입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·주거환경개선지구이며, 교육환경 보호구역과 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 완경사 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,296,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2013.08.14. 하나은행 근저당과 2016.01.20. 말소 기재의 관계를 최신 등기 원본에서 확인하세요.
- 배당표 대조. 근저당권의 존속·말소 여부와 실제 채권액, 배당요구 여부가 예상배당표와 일치하는지 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인서·현장 방문으로 점유자를 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 동일 면적 실거래는 380,000,000원~434,000,000원입니다. 취득세·수리비·명도비·금융비용을 차감한 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인 부담 가능액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 토지이용 제한. 지구단위계획구역·주거환경개선지구·교육환경 보호구역·역사문화환경보존지역 관련 제한을 확인하세요.
- 매각기일 결과. 매각기일은 2026.07.22.로 기재돼 있으므로 법원 매각 진행 및 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — 가격은 합격, 권리기준은 확인 후
이 물건의 가장 큰 장점은 현재 최저가가 최근 실거래 평균의 69.5%라는 점입니다. 동일 면적 최근 거래가 380,000,000원~434,000,000원인데 최저가는 274,400,000원으로 내려와, 가격 여유 자체는 분명합니다. 확인된 임차인은 없고 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리분석의 출발점인 말소기준에서 원본 대조가 필요합니다. 2013.08.14. 하나은행 근저당이 기준권리와 배당대상으로 반영돼 있으나, 등기에는 2016.01.20. 해당 근저당 말소 기재도 나타납니다. 따라서 결론은 “가격은 합격, 권리는 최신 원본 확인 후 입찰”입니다. 말소기준과 점유관계가 법원 원본에서 동일하게 확인된다면, 1회 유찰 가격의 장점을 검토할 수 있는 아파트입니다.