대구지방법원 2025타경8856. 대구 동구 신서동 ‘하우스디어반메가시티’ 1동 717호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 99,700,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 48,853,000원, 감정가의 49%입니다. 권리분석의 핵심은 2022.04.07. 설정된 우리은행 근저당권과 그보다 늦은 임차인의 전입·임차권등기 관계입니다.
김혜령의 임대차계약일자는 2024.03.16., 점유개시일자는 2024.03.23., 주민등록일자는 2024.03.25.입니다. 모두 2022.04.07. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있으며, 2025.09.30. 설정된 주택임차권 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 보증금은 10,000,000원이지만 낙찰자가 승계할 금액으로 잡혀 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8856 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신서동 1188-1 하우스디어반메가시티 7층 1동 717호 |
| 도로명 | 대구광역시 동구 첨복로 7 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 15층 건 중 7층 717호 · 철근콘크리트구조 철골콘크리트구조 |
| 소유자 | 강전우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 99,700,000원 / 48,853,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 90,860,389원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 인수는 0원
말소기준은 2022.04.07. 을구 1번 우리은행 근저당권이며 채권최고액은 102,000,000원입니다. 2025.08.11. 임의경매개시결정과 2025.09.16. 대구광역시 동구 압류는 모두 말소기준 이후로 매각 시 소멸합니다. 김혜령의 2025.09.30. 임차권등기도 동일하게 후순위이며 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 임대차 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜령 | 2024.03.16. / 2024.03.25. | 10,000,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
임차권등기에는 임대차계약일자 2024.03.16., 주민등록일자 2024.03.25., 점유개시일자 2024.03.23., 확정일자 2025.04.25.가 기재되어 있습니다. 배당요구도 2025.09.30. 접수되어 있습니다. 하지만 말소기준권리가 2022.04.07.로 앞서므로 선순위 대항력 임차인이 아닙니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 가격 판단 — 49%지만 시세 할인율은 확인할 수 없다
현재 최저매각가는 48,853,000원으로 감정가 99,700,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰됐다는 사실만 보면 가격이 크게 내려온 것은 맞습니다. 다만 이 물건에는 비교할 수 있는 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 바꿔 읽을 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,853,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,279,354원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 102,000,000원 | 47,573,646원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 예상배당에서는 우리은행 근저당 채권최고액 102,000,000원 중 47,573,646원이 배당되고 54,426,354원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 48,853,000원 | 47,573,646원 | 54,426,354원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,197,100원 | 33,181,552원 | 68,818,448원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 23,937,970원 | 23,107,087원 | 78,892,913원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신서동 소재 대구경북지방병무청 남서측 인근으로, 주변은 관공소·근린생활시설·대형마트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 남측 약 35미터, 동측 약 20미터, 서측 약 8미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공공주택지구와 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,666,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타이며 지형은 평지·가로장방입니다.
- 건물. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 개별난방 및 승강기설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 김혜령의 임대차계약일·전입일·확정일자·배당요구일을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 현재 예상배당은 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.07. 민간임대주택등기의 현재 등록상태와 매각 이후 처리 여부를 확인하세요.
- 시세 실사. 감정가 49%라는 숫자만으로 응찰하지 말고 하우스디어반메가시티 동일·유사 호실의 최근 실거래와 임대조건을 직접 비교하세요.
- 점유 확인. 임차권등기는 존재하지만 실제 현재 점유상태와 인도 대상은 현장조사 및 최신 현황조사 내용으로 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 당해세와 관리비 등 배당표 외 부담 가능 항목은 관할기관과 관리주체를 통해 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 권리 핵심은 어렵지 않습니다. 2022.04.07. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 김혜령의 전입은 2024.03.25., 임차권등기는 2025.09.30.로 모두 뒤입니다. 자료상 대항력은 없고 후순위 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 99,700,000원에서 두 차례 유찰되어 48,853,000원, 즉 감정가 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 우호적, 시세 검증은 필수”로 정리하는 것이 적절합니다. 민간임대주택등기와 최우선변제 가능성까지 원본으로 대조한 뒤 실제 시장가격을 확인하는 것이 입찰 판단의 마지막 단계입니다.
