서울남부지방법원 2025타경13790. 서울 양천구 신정동 중앙로 233에 위치한 '양지' 오피스텔 제10층 제1004호입니다. 건물은 2020년 준공됐고, 12층 건물의 10층에 자리합니다. 등기부상 소유자는 김영식·신운철로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 주택도시보증공사가 2023년 11월 가압류를 설정한 뒤, 2025년 12월 강제경매가 개시됐습니다.

이 사건은 일반적인 근저당 말소형 경매보다 주의할 사항이 많습니다. 2023.11.15 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리인데, 남상일의 주민등록·점유개시는 그보다 앞선 2021.03.30입니다. 임차권등기는 2025.01.13로 후순위지만, 그 전에 형성된 대항력까지 후순위라고 볼 수는 없습니다. 다만 매각물건명세서에 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 특별조건이 있어, 이 부분이 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력과 특별매각조건이 핵심

이 사건의 말소기준은 2023.11.15 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후의 국세 압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정은 등기상 매각 소멸 대상으로 정리됩니다. 그러나 임차권등기의 접수일과 임차인의 대항력 발생 시점은 서로 다릅니다. 남상일은 말소기준보다 앞선 주민등록·점유 사실이 확인되므로 특별매각조건을 확인하지 않고 단순히 '후순위 임차권등기이므로 인수 없음'이라고 판단하면 안 됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 실제 임차인은 남상일과 김민지 2명으로 구분하며, 김민지의 미상 보증금을 남상일의 보증금과 중복 합산하거나 임의로 추정하지 않습니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

'양지' 오피스텔에서 확인되는 비교 면적 30.38㎡의 최근 거래는 2026년 1월과 2월의 2건입니다. 최근 12개월 평균은 261,000,000원, 최신 거래는 262,000,000원입니다. 현재 최저가인 331,000,000원은 두 비교 기준을 모두 웃돕니다.

특별매각조건의 이행을 전제로 매수인 보증금 인수가 0원이 되더라도 실질취득액은 최저가인 331,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 70,000,000원 높고, 최신 실거래보다도 69,000,000원 높습니다. 즉, 보증금 인수 위험을 해소하는 것과 가격이 저렴한 것은 전혀 다른 문제입니다.

③ 예상배당표 (매각가 331,000,000원 가정)

집행비용 5,434,000원은 추정치입니다. 위 배당은 제공된 가정에 따른 단순 배분이며, 국세·지방세 당해세, 임차인 우선변제 및 최우선변제, 채권 상호관계에 따른 실제 배당순위가 확정된 결과는 아닙니다. 특히 주택도시보증공사 명의의 가압류채권과 경매신청채권이 실질적으로 어떻게 연결되는지 확인이 필요합니다.

유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 조건은 그대로 확인해야 한다

1회 유찰 시 최저가는 264,800,000원으로 내려가지만, 여전히 최근 12개월 거래 평균 261,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 211,840,000원으로 내려가면 가격만 놓고는 최근 거래 평균보다 낮아집니다. 그러나 어느 회차에서도 특별매각조건의 유효성·이행과 김민지의 임대차관계 확인이 선행되어야 합니다. 특히 보증금 인수 문제가 해소되지 않은 경우에는 최저매각가만을 실질취득비용으로 보아서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신정동 지하철 2호선 신정네거리역 1번 출구 남측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 주상용건물, 아파트, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 버스정류장 및 지하철 2호선 신정네거리역이 소재합니다. 대중교통 여건은 감정평가상 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 12층 업무시설 건물 중 10층 1004호입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장, 소화전, 스프링클러, 급배수 및 기본 위생설비가 있습니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.
• 도로. 본건 토지는 동측과 북측으로 중앙로 및 중앙로29길에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 진입표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경 상대보호구역 등 제한도 확인됩니다. 토지거래허가 관련 구역 지정 사항이 있으나, 오피스텔의 실제 적용 여부는 해당 용도 및 매수인 요건을 기준으로 별도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 8,282,000원/㎡이며, 토지면적은 548.5㎡입니다. 이는 토지 전체에 관한 정보로 해당 호실의 개별 토지지분 가치와 동일하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가 관련 자료상 위반건축물로 표시되지 않았으며, 공부와의 차이도 별도로 기재되어 있지 않습니다.
• 환금성. 총 16세대 규모로 비교 거래 표본이 제한적입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건으로 가격 형성의 신뢰구간이 넓을 수 있습니다. 소규모 오피스텔이라는 특성상 대단지 아파트 수준의 거래 유동성을 전제로 입찰해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 매각물건명세서의 '채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각' 문구를 정확히 확인하세요. 권리 포기 주체, 적용 채권과 임차권, 말소 이행 절차를 구분해야 합니다.
• 남상일의 보증금 처리. 보증금 310,000,000원, 대항력 발생 시점, 2021.02.09 확정일자, 임차권등기를 대조하세요. 특별조건에 따라 실질 인수 0원이 되는 법적·절차적 요건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 김민지 별도 확인. 2025.07.30 전입 사실만으로 임대차관계 전체를 확정할 수 없습니다. 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위, 임대차계약의 존재 및 명도 가능성을 확인하세요. 남상일 관련 포기·말소 조건이 김민지에게 자동 적용되는 것은 아닙니다.
• 우선변제·배당 재확인. 남상일의 확정일자는 등기부에 기재되어 있으나 예상배당상 직접 배당은 0원입니다. 실제 배당요구 및 배당순위와 포기 대상 청구권이 일치하는지 확인해야 합니다.
• 국세 압류 및 당해세. 김영식·신운철 지분에 국세 압류가 총 4건 존재합니다. 예상배당에서는 당해세 선순위 차감이 확정 반영되지 않았으므로 세금 관계를 점검해야 합니다.
• 채권 중복관계. 주택도시보증공사 명의의 1,220,000,000원 가압류와 310,000,000원 경매신청 청구액이 예상배당에서 별도 항목으로 계산됩니다. 동일 또는 관련 채권의 중복 산정 여부와 실제 배당 처리 구조를 확인하세요.
• 가격 상한. 신건 최저가 331,000,000원은 최근 12개월 평균 261,000,000원의 126.8%입니다. 1회 유찰 가정 가격인 264,800,000원도 평균 실거래보다 높으므로, 신건 가격을 할인 가격으로 보아 입찰하지 마세요.
• 민간임대주택 등록. 임대사업자 등록 상태, 의무임대기간과 경매 매수인에게 미칠 수 있는 영향 등을 확인하세요.
• 점유·명도 및 관리비. 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장 확인하고, 체납 관리비 중 공용부분 관련 부담 가능성도 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 자료, 감정평가서 및 최근 실거래를 최종 확인하세요. 매각기일까지의 권리관계 변경 여부도 확인 대상입니다.

맺으며 — “인수 포기 조건은 있지만, 가격까지 좋은 물건은 아니다”

이 사건에서 가장 중요한 권리분석 포인트는 선순위 대항력 임차인 남상일의 보증금 310,000,000원입니다. 특별매각조건상 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행되면 해당 금액의 실질 인수는 0원이 됩니다. 그 조건은 분명히 중요한 위험 완화 요인입니다.

그러나 김민지라는 별도 점유자의 임대차 조건이 확인되지 않았고, 남상일 관련 특별조건이 김민지에게 적용되는 것은 아닙니다. 또한 국세 압류, 임대주택 등록, 실제 배당순위 등도 점검할 사안입니다. 권리관계가 단순하게 정리된 일반 신건으로 평가하기 어렵습니다.

가격은 더 명확합니다. 실질 인수 0원을 전제로 해도 최저가 331,000,000원은 최근 거래 평균 261,000,000원보다 70,000,000원 높습니다. 최신 실거래 262,000,000원보다도 비쌉니다. 16세대 소규모 오피스텔에 최근 거래 표본도 2건뿐이라는 점을 고려하면, 현재 호가 수준에 적극적으로 입찰할 근거가 약합니다.