창원지방법원 2025타경12082. 창원시 성산구 대원동 대원프라자 4층 402호의 강제경매 사건입니다. 신청채권자는 양경순이며 청구금액은 123,411,719원입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 301,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 유성필이고, 2013년 공유 취득 이후 2018년 나머지 지분을 이전받은 흐름이 확인됩니다.

이 사건에서 눈여겨볼 점은 과거 설정됐던 근저당권이 모두 말소돼 있다는 사실입니다. 사상농업협동조합, 경남은행, 한국외환은행 관련 근저당권은 각각 말소됐으며, 현재 경매 권리분석의 기준은 2025년 3월 10일 접수된 양경순의 가압류입니다.

하지만 실제 사용현황은 카페와 주점입니다. 감정평가상 관련 호실의 임대관계가 미상인 만큼 상가 점유자, 사업자등록, 임대차보증금 및 대항력 발생시점을 확인해야 합니다. 또한 2023년 전유부 합병·분할 이후 등기부와 건축물대장 사이에 면적 차이가 남아 있습니다. 이 물건은 권리 말소 구조와 실제 취득 위험을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 기말소, 가압류가 말소기준

갑구 4번 가압류의 청구금액은 118,878,068원입니다. 이후 2025년 9월 9일 양경순이 강제경매를 신청했습니다. 앞선 은행 근저당권은 경매로 소멸하는 권리가 아니라 이미 말소된 권리이므로 현재 배당에 참여하는 존속 근저당권으로 취급하지 않습니다.

② 점유·임대차 및 건축물대장 — 핵심 위험

등기상 권리보다 중요한 현장 확인사항이 있습니다. 감정평가상 4층 관련 호실은 카페와 주점으로 이용되고 있지만 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 영업자가 소유자 본인인지, 임차인인지도 확정할 수 없습니다.

위 면적은 감정평가에서 함께 언급된 관련 전유부분의 수치입니다. 본건 402호에 대응하는 전유부분과 변경 후 경계를 원본 도면으로 특정해야 합니다.

두 전유부분은 합계 면적이 같더라도 각 호실의 면적과 경계가 달라진 상태입니다. 따라서 단순한 숫자 오기라고 가정해서는 안 됩니다. 402호의 실제 위치, 출입구, 내부 구획, 경계 및 사용면적이 등기와 대장에 어떻게 대응하는지 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 5,014,000원을 차감한 뒤 채권자에게 합계 242,289,787원을 배당하고, 소유자에게 53,696,213원이 남는 것으로 계산됩니다. 해당 가정에서는 채권 미배당액과 매수인 인수액이 모두 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 증가

제시된 시나리오상 신건에서는 채권 전액 배당이 가능하지만, 1회 유찰 시 5,660,987원, 2회 유찰 시 53,146,747원의 미배당이 발생합니다. 다만 이는 앞서 제시된 채권 총액과 배당 가정을 그대로 적용한 결과입니다.

채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 다릅니다. 매각으로 소멸하는 가압류 관련 채권이 전액 배당받지 못하더라도 그 부족분을 매수인이 자동으로 부담하는 것은 아닙니다. 반면 실제 대항력 있는 임차인이 확인되면 배당받지 못한 보증금의 인수 여부가 별도로 문제될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 성산구 대원동 대원초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 주택과 근린생활시설이 혼재하고 있으며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 북동측과 남동측으로 폭 약 6~8m의 포장도로가 있습니다.
• 토지. 대원동 96-3 및 96-4 토지는 일단의 장방형 평지로, 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 619.0㎡이며 공시지가는 1,430,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 준주거지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(배후도시)입니다. 소로2류 도로에 접하며 가축사육제한구역 및 대원초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
• 건물. 일반철골구조 4층 건물로 외벽은 복합판넬 및 드라이비트 등으로 마감됐습니다. 위생·급배수설비와 승강기설비 등이 있습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장에는 제2종근린생활시설(학원)으로 등록돼 있으나, 현황은 카페·주점으로 조사됐습니다. 실제 영업 형태에 따른 용도 적합성과 인허가 사항을 확인해야 합니다.
• 건축물 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없지만, 전유부 면적이 변경돼 등기부와 건축물대장의 표시가 일치하지 않습니다. 위반건축물 표시가 없다는 사실만으로 표시변경 문제가 해소되는 것은 아닙니다.
• 환금성. 근린시설은 실제 임대수익, 영업수요, 용도 적합성, 관리상태 및 전유부분의 구조에 따라 매수 수요가 달라집니다. 확인된 실거래 비교가격이 없어 현재 최저가의 시세 적정성을 판정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 상가 임차인 확인. 카페·주점의 실제 운영자와 소유자 관계, 임대차계약서, 보증금, 월차임, 임대차 개시일 등을 확인해야 합니다.
• 대항력 선후관계. 실제 임차인이 존재한다면 점유 개시와 사업자등록 관련 시점을 확인해 2025.03.10. 말소기준 가압류와 비교해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
• 보증금 인수 위험. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 경우, 실질취득비용은 낙찰가와 인수금액을 합산해야 합니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
• 전유면적 확인. 2023년 전유부 합병·분할에 따른 건축물대장 변경사항과 등기부 표시를 대조하고, 402호의 실제 경계·전용면적·사용공간을 확인해야 합니다.
• 변경등기 부담. 건물표시변경등기의 진행 가능 여부, 필요한 서류, 이해관계인 협조 및 비용 부담 주체를 확인해야 합니다.
• 영업시설 용도. 공부상 제2종근린생활시설(학원)과 현황 카페·주점 이용 사이의 차이가 적법하게 처리됐는지 관할기관에 확인해야 합니다.
• 채권 중복 검증. 양경순 명의 가압류 청구금액 118,878,068원과 강제경매 청구금액 123,411,719원이 별개의 채권인지 확인해야 합니다. 중복채권이면 예상배당 결과가 달라집니다.
• 감정가와 시세. 실제 거래가격과 임대수익이 확인되지 않은 상태이므로 감정가 301,000,000원을 시장가격과 동일하게 취급하지 않아야 합니다.
• 명도 및 영업시설. 실제 점유자와 영업시설 내부 설비, 원상복구, 잔존 동산 및 인도 협의에 따른 비용을 확인해야 합니다.
• 관리비·체납금. 건물 관리주체를 통해 공용관리비 등 체납사항과 매수인 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·집합건축물대장·건축물현황도를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리가 적다고, 취득 위험까지 작은 것은 아니다”

창원 대원프라자 402호는 등기상 근저당권이 모두 말소되고, 양경순 가압류가 말소기준권리가 된다는 점에서 권리의 선후관계가 비교적 단순합니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 이 물건의 진짜 판단 기준은 별도로 있습니다. 첫째, 카페·주점의 실제 점유자가 누구인지. 둘째, 임차인이 있다면 대항력과 보증금 인수 위험이 있는지. 셋째, 2023년 전유부 합병·분할에 따른 면적 불일치가 정확히 어떻게 해소되는지. 이 세 가지입니다.

감정가 301,000,000원을 뒷받침할 비교 실거래 가격도 확인되지 않았습니다. 1회 유찰 시 240,800,000원, 2회 유찰 시 192,640,000원으로 최저가가 내려가는 시나리오는 있지만, 그 자체가 시세보다 저렴하다는 근거는 아닙니다.

등기상 말소 구조는 비교적 명료하지만, 점유·임대차·전유면적의 불확실성이 남아 있습니다. 따라서 현 단계의 판단은 권리 말소 관계 확인, 실질취득 위험 보류, 가격 메리트 판단 보류입니다. 실제 임차관계와 전유부분 표시가 확인된 후에야 적정 입찰가를 검토할 수 있습니다.