대구지방법원 2025타경8897. 서호동 에스에이치빌 5층 502호입니다. 사건표시상 용도는 아파트지만 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중으로 조사됐습니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율이 아니라, 경매개시결정보다 먼저 설정된 허순화 명의의 175,000,000원 전세권입니다. 매각물건명세서에는 이 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다.
허순화는 502호의 조사된 실제 임차인 1명이면서 전세권자이고, 이번 강제경매의 채권자이기도 합니다. 전입일은 2021.06.01., 확정일자는 2021.05.17., 배당요구일은 2025.08.28.입니다. 주택임차 보증금 자체는 확인되지 않았으므로 이를 175,000,000원이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 등기상 전세금 175,000,000원의 선순위 전세권이 매수인에게 인수된다는 명시사항은 별개의 확정된 권리위험으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8897 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 서호동 90-5 에스에이치빌 5층 502호 · 대구광역시 동구 율하동로26길 70 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트조 9층건 중 5층 502호 |
| 소유자 | 주식회사에스에이치건축 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 59,682,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 허순화 / 176,009,400원 |
| 선순위 인수권리 | 을구 5번 전세권 · 허순화 · 전세금 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 1.75억 전세권
2016.11.04. 중앙새마을금고 근저당권 150,000,000원은 2017.05.24. 해지로 이미 말소됐습니다. 이광민의 전세권 160,000,000원 역시 2021.06.02. 말소됐습니다. 문제는 같은 날 새로 설정된 허순화의 을구 5번 전세권입니다. 전세금은 175,000,000원이고, 2025.08.05. 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 매각물건명세서상 매수인 인수로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허순화 | 502호 · 주거 | 2021.06.01 | 2021.05.17 | 미상 | 2025.08.28 | 대항력 있음 | 있음 | 전세권 인수 |
허순화는 말소기준보다 먼저 전입했고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 조사됐습니다. 다만 임차보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 임차보증금 자체를 175,000,000원으로 단정하지 않고, 별도로 등기된 전세권 전세금 175,000,000원을 인수위험의 기준으로 삼는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 42.8% 할인처럼 보여도 실질취득은 126.5%
SH빌의 매칭 면적은 82.3474㎡이고, 최근 거래는 2건입니다. 2025.08. 3층이 137,000,000원, 2025.09. 2층이 142,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 139,500,000원, 최신 거래는 142,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 82.35㎡ | 2 | 142,000,000원 |
| 2025.08 | 82.35㎡ | 3 | 137,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.35㎡ | 2건 | 139,500,000원 |
최저가 59,682,000원 자체만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 42.8%입니다. 그러나 이 물건은 최저가를 시세와 직접 비교하면 안 됩니다. 전세권 미배당 인수까지 합친 현재 실질취득 176,474,276원은 최근 12개월 평균의 126.5%, 최신 거래 142,000,000원의 124.3%입니다. 감정가 174,000,000원보다도 높은 수준입니다.
④ 예상배당·인수표 (매각가 59,682,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,474,276원 | - |
| 1. 을구 5번 전세권 · 허순화 | 175,000,000원 | 58,207,724원 | 116,792,276원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 허순화 | 176,009,400원 | 0원 | 176,009,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당표상 전세권에 58,207,724원이 배당되지만, 매각물건명세서에는 을구 5번 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 따라서 권리결론은 명세서의 명시 인수사항을 우선하여 판단했습니다.
⑤ 유찰이 더돼도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 전세권 예상배당 | 전세권 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 59,682,000원 | 58,207,724원 | 116,792,276원 | 176,474,276원 |
| 4회 유찰 시 | 41,777,400원 | 40,625,407원 | 134,374,593원 | 176,151,993원 |
| 5회 유찰 시 | 29,244,180원 | 28,317,785원 | 146,682,215원 | 175,926,395원 |
4회 유찰 시 매각가는 41,777,400원, 5회 유찰 시에는 29,244,180원까지 내려갑니다. 그런데 전세권 미배당 인수액은 각각 134,374,593원, 146,682,215원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 176,151,993원 → 175,926,395원으로 아주 조금만 감소합니다. 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건표시상 아파트이며 감정평가 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 입지. 대구광역시 동구 서호동 반야월초등학교 서측 인근이며 단독주택·다세대주택·노선상가 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로·시내버스 승강장·지하철 1호선 반야월역과의 접근성 등 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 9층 건물의 5층 502호이며 위생·급배수·도시가스보일러 난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 소로2류에 접하며 토지면적 584.0㎡, 공시지가 964,200원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·절대보호구역·비행안전제2구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 거래표본. SH빌은 8세대이고 최근 매칭 실거래는 2건으로, 시세 판단 시 표본 수가 적다는 점을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수 전세권 원문 확인. 을구 5번 전세권 175,000,000원이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 허순화의 임차보증금은 미상입니다. 전세권 전세금과 임차보증금의 법률관계가 동일한지 별개의 계약인지 확인해야 합니다.
- 동일인 채권관계 확인. 임차인·전세권자·신청채권자가 모두 허순화이므로 전세권과 176,009,400원 청구채권의 원인·중복 여부를 원본 문건에서 대조해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득으로 상한 설정. 현재 기준 총부담 176,474,276원을 최근 평균 139,500,000원 및 최신 거래 142,000,000원과 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 각각 176,151,993원, 175,926,395원 수준으로 거의 고정됩니다.
- 현황 이용상태 확인. 사건표시상 아파트지만 감정상 오피스텔 이용 중이므로 현장 이용상태와 관련 공부를 대조해야 합니다.
맺으며 — “59,682,000원짜리 물건”이 아니다
표면만 보면 감정가 174,000,000원이 3회 유찰돼 59,682,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 이 사건에서 낙찰가만 보는 것은 의미가 없습니다. 말소기준보다 앞선 허순화의 175,000,000원 전세권이 매수인에게 인수되고, 현재 회차 배당 후 남는 전세권 미배당분을 반영하면 실질취득은 176,474,276원입니다.
이는 최근 12개월 평균 139,500,000원의 126.5%, 최신 거래 142,000,000원의 124.3%입니다. 더 유찰되어 낙찰가는 낮아져도 미배당 전세권이 늘어 총부담은 거의 175,000,000원 부근에 고정됩니다. 여기에 임차보증금이 미상이고, 동일인이 임차인·전세권자·신청채권자라는 관계까지 확인해야 합니다. 유찰 횟수는 많지만 가격 메리트는 없고, 선순위 인수권리의 실체 확인이 입찰 여부를 좌우하는 사건입니다.
