대구지방법원 2025타경8897. 대구 동구 서호동 에스에이치빌 5층 502호입니다. 사건 표시는 아파트이지만 감정평가 이용상태에는 오피스텔로 이용중이라고 기재돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 24% 수준까지 내려온 최저가가 아닙니다. 2021.06.02. 설정된 허순화의 전세권이 2025.08.05. 강제경매개시결정보다 앞서며, 해당 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 표시돼 있습니다.
허순화는 현황상 임차인으로도 조사됐습니다. 전입일은 2021.06.01., 확정일자는 2021.05.17., 배당요구일은 2025.08.28.이며 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차보증금 자체는 미상입니다. 따라서 임차보증금을 175,000,000원이라고 단정할 수는 없지만, 별도로 등기된 전세금 175,000,000원의 전세권이 인수 대상으로 명시돼 있다는 점은 확정적인 가격 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8897 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 서호동 90-5 에스에이치빌 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 9층 건 중 5층 502호 |
| 소유자 | 주식회사에스에이치건축 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 41,777,000원 (4회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 허순화 / 176,009,400원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 전세권이 먼저다
등기부에는 2016.11.04. 중앙새마을금고 근저당권 150,000,000원이 있었지만 2017.05.24. 이미 말소됐습니다. 2017.06.08. 이광민 전세금 160,000,000원의 전세권도 2021.06.02. 말소됐습니다. 문제는 같은 날 새로 설정된 허순화 전세금 175,000,000원의 전세권입니다. 이 권리는 2025.08.05. 강제경매개시결정보다 앞서며, 자료상 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
임차인·전세권 확인
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허순화 | 502호 · 주거 | 2021.06.01 | 2021.05.17 | 미상 | 2025.08.28 | 대항력 있음 우선변제권 보증기관 승계 아님 |
허순화의 전입신고는 말소기준으로 제시된 2025.08.05.보다 앞서 대항력이 있는 것으로 정리돼 있고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 다만 임차보증금은 미상입니다. 한편 같은 허순화 명의의 을구 5번 전세권에는 전세금 175,000,000원이 등기돼 있으며, 이 전세권은 매수인 인수 대상으로 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가 29.9%가 가격 메리트라는 뜻은 아니다
SH빌의 비교 거래는 면적 82.35㎡ 기준 2건입니다. 최근 12개월 평균은 139,500,000원, 최신 거래는 2025.09. 142,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 82.35㎡ | 2 | 142,000,000원 |
| 2025.08 | 82.35㎡ | 3 | 137,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 82.3474㎡ | 2건 | 139,500,000원 |
현재 최저가 41,777,000원은 최근 12개월 평균의 29.9%에 불과하지만, 이 수치만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 매수인이 인수하는 전세권의 전세금이 175,000,000원이기 때문입니다. 실질취득 기준으로 보면 최근 12개월 평균 139,500,000원과 최신 거래 142,000,000원을 모두 웃도는 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,777,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,151,986원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 허순화 | 175,000,000원 | 40,625,014원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 허순화 | 176,009,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 41,777,000원 중 집행비용 1,151,986원을 제외한 40,625,014원이 전세권에 배당되고, 경매개시결정 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 전세권에는 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반야월초등학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택 및 후면 노선상가가 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로·시내버스 승강장·지하철 1호선 반야월역과의 접근성은 보통입니다.
- 현황 이용. 사건 용도는 아파트로 표시돼 있으나 감정평가서상 502호는 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 9층 건물로 위생·급배수·도시가스보일러 난방·공동 승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 북측 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. SH빌은 8세대, 2016.10.28. 사용승인으로 비교 거래는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 41,777,000원이라는 숫자보다 매수인에게 인수되는 전세금 175,000,000원 전세권을 먼저 반영해야 합니다.
- 전세권 존속 범위 확인. 을구 5번 전세권이 실제 매각 후 어느 범위까지 존속하고 배당금이 어떻게 반영되는지 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 허순화의 임차보증금은 미상입니다. 전입·확정일자·배당요구는 확인되므로 임대차계약서와 배당요구 자료를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 허순화가 임차인·전세권자·경매 채권자로 동시에 나타나는 구조이므로 관계인 여부와 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 5회 유찰 29,243,900원, 6회 유찰 20,470,730원으로 내려가더라도 인수권리가 그대로라면 실질취득비용이 같은 비율로 낮아지는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 24%”보다 “인수 1.75억”이 먼저다
이 물건은 4회 유찰돼 최저가가 41,777,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 174,000,000원과 최근 실거래 137,000,000원·142,000,000원에 비해 매우 낮아 보입니다. 하지만 권리관계가 그 차이를 뒤집습니다. 허순화의 전세금 175,000,000원 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 가격 판단의 출발점은 낙찰가가 아니라 실질취득 부담입니다.
등기 전세금 기준 실질부담 약 175,000,000원은 최근 12개월 평균 139,500,000원과 최신 거래 142,000,000원을 웃돕니다. 더구나 임차보증금 자체는 미상이고, 동일인이 임차인·전세권자·경매 채권자로 나타나는 관계도 확인이 필요합니다. 따라서 이 사건은 “많이 유찰됐으니 싸다”는 접근이 가장 위험한 유형이며, 선순위 전세권의 실제 인수범위와 임대차관계를 원문으로 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
