창원지방법원 2025타경12388. 경남 김해시 대청동 중심상업지역에 있는 대암월드피아 5층 504호가 경매에 나왔습니다. 건물은 철근콘크리트조 12층 건물이며, 대상은 그중 5층에 위치합니다. 집합건축물대장에는 용도가 유흥주점으로 기재되어 있고, 감정평가 당시 이용상태는 공실입니다.
등기부상 현재 소유자는 주식회사굿라이프리츠(지분 3/4)와 한성천(지분 1/4)입니다. 2015년 신용보증기금이 한성천 지분에 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 2025년 11월 11일 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다.
이 사건에서 중요한 점은 경매를 신청한 공유자와 근저당권자가 서로 다르며, 담보권의 목적도 건물 전체가 아니라 특정 공유지분이라는 사실입니다. 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 추정되지만, 배당관계와 매각조건은 일반적인 단일 소유자 부동산 경매보다 세심하게 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12388 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 317-1 대암월드피아 제5층 제504호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 삼문로 19 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 집합건축물대장상 유흥주점 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 12층 건물 중 5층 504호 |
| 현재 이용상태 | 공실 |
| 소유자 | 주식회사굿라이프리츠(3/4), 한성천(1/4) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 경매개시 | 2025.11.11 · 공유물분할을 위한 경매 |
| 경매개시 채권자 | 주식회사굿라이프리츠 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2015.06.23 신용보증기금 근저당권 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
① 권리 흐름 — 핵심은 공유지분 근저당
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2015년 6월 23일 설정된 신용보증기금 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이며, 근저당 설정 범위는 갑구 7번 한성천 지분 전부입니다. 따라서 이 근저당을 건물 전체에 설정된 담보권으로 해석하면 안 됩니다.
2004년부터 설정됐던 과거 근저당권과 압류·가압류 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2025년 11월 11일 등기된 경매개시결정은 근저당 설정 이후에 발생한 권리로, 제공된 권리분석에서는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 점유·임대차 — 공실이지만 확인은 필요
감정평가 당시 대상 물건은 공실상태로 조사됐습니다. 현재 특정된 임차인은 없으며, 보증금이나 확정일자가 확인된 임차인의 신고 내역도 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다.
| 점유 구분 | 현황 | 대항력·임대차 판단 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 없음 | 확인된 대항력 임차인 없음 | 0원 |
| 현장 이용상태 | 공실 | 임대관계 미상 · 재확인 필요 | 0원(추정) |
공실이라는 사실만으로 모든 임대차 관계가 법적으로 종료됐다고 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 현장 점유상태, 기존 사업자 관련 사항, 임대차계약 및 보증금 반환관계, 매각물건명세서의 인수조건을 재확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 272,000,000원이 적정한가
감정가는 272,000,000원이며 신건 최저매각가도 동일합니다. 현재 유찰 횟수는 0회이므로 감정가에서 가격이 내려가지 않은 상태입니다.
매수인 인수 추정액이 0원이므로 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액은 낙찰대금 기준 272,000,000원입니다. 다만 이 금액은 취득세, 등기비용, 명도 및 시설 정비비용 등을 제외한 금액입니다.
동일 건물이나 유사한 유흥주점 용도 상업시설의 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 부족합니다. 수익형 부동산인 만큼 단순 감정가 할인 여부뿐 아니라 임대 가능성, 예상 임대수익, 공실 해소 가능성, 매도 시 환금성을 함께 검토해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 272,000,000원 | 32,608,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 217,600,000원 | 86,246,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 174,080,000원 | 129,157,120원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 감정가 대비 100%·80%·64% 조건입니다. 미배당액은 제공된 채권최고액 기준의 추정치이며, 공유지분별 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,608,000원 |
| 2. 근저당 · 신용보증기금 | 300,000,000원 | 267,392,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사굿라이프리츠 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 미배당 추정 | — | 32,608,000원 |
제시된 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 272,000,000원 중 집행비용 4,608,000원을 차감한 267,392,000원이 신용보증기금 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권최고액 300,000,000원과 비교하면 32,608,000원이 미배당됩니다.
다만 이 배당표는 매각대금 전체를 대상으로 한 계산상 추정입니다. 신용보증기금 근저당은 한성천의 1/4 지분에만 설정되어 있습니다. 공유물분할 경매의 실제 배당에서는 공유자별 매각대금 귀속과 특정 지분에 설정된 담보권의 처리방식을 고려해야 하므로, 위 금액을 확정 배당액으로 받아들여서는 안 됩니다.
집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 당해세 및 기타 우선변제사항은 반영되지 않았으며, 실제 채권액과 배당액은 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 추정액은 채권자의 배당 부족액으로, 매수인이 인수하는 금액과는 구별됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 대청동 롯데마트장유점 남동측 인근에 있으며, 중심상업지역 내 상가지대에 위치합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 운행 상황을 포함한 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지의 남서측과 남동측은 중로1류, 북측은 중로3류에 접합니다. 토지는 장방형의 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 장유지구 및 중심상업 지구단위계획구역에 해당합니다. 중점경관관리구역과 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대지, 토지면적은 1,404.7㎡이며 공시지가는 2,120,000원/㎡입니다. 이는 대상 호실의 전용면적이나 개별 지분면적을 의미하지 않습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕이며, 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅 등의 마감입니다. 내부는 페인팅 등의 마감과 천정 노출상태가 확인됩니다.
- 설비. 건물 내 위생설비·급배수설비·승강기설비·소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없으며 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 실제 영업 가능 업종 및 인허가 조건은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 유흥주점 용도의 공실 상업시설로, 일반 아파트에 비해 용도 적합성·임대수요·인허가 및 내부 시설상태를 검토할 필요가 있습니다. 구체적인 시장가격과 환금성 수준은 실거래 및 임대수익 검증 전에는 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공유물분할 경매의 매각조건. 이 사건은 공유자 사이의 공유물분할을 위한 경매입니다. 매각대상이 부동산 전체인지, 공유지분 및 담보권 처리가 어떻게 이루어지는지 매각물건명세서와 관련 결정문을 직접 확인해야 합니다.
- 신용보증기금 지분근저당. 2015.06.23 설정된 채권최고액 300,000,000원의 근저당은 한성천 지분에 설정됐습니다. 공동담보 관계와 실제 말소·배당 조건을 확인해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 감정 당시 공실이었더라도 매각기일까지 점유상태가 변경됐을 수 있습니다. 현장 방문과 점유자 조사, 사업자등록 및 임대차 관련 서류 확인이 필요합니다.
- 유흥주점 용도 확인. 실제 영업 가능 여부와 인허가, 소방·위생 관련 시설요건, 업종 변경 가능성을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 내부 시설상태. 감정상 내부 천정 노출상태가 확인됩니다. 시설 철거·복구·인테리어 및 소방설비 보완에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 신건 최저가 272,000,000원이 적정한지 같은 건물 및 인근 유사 용도의 실거래가격과 임대료를 조사해야 합니다. 감정가만으로 시장가격을 확정해서는 안 됩니다.
- 관리비와 공과금. 공실 기간 중 발생했을 수 있는 관리비·공용부분 체납액과 공과금, 기타 부담사항을 건물 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당표 재검토. 공유지분 근저당이 존재하므로 매각대금 전체를 단일 담보채권에 배당하는 추정표와 실제 법원의 지분별 정산 결과가 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 2026.11.17 매각기일을 기준으로 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장의 최신 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자”
이 물건의 장점은 분명합니다. 확인된 임차인이 없고, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 후순위 경매개시결정과 말소기준 근저당권도 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.
그러나 위험을 결정하는 요소는 따로 있습니다. 첫째, 공유물분할 경매에 특정 공유자의 지분근저당이 결합되어 있어 일반적인 담보권 실행 경매보다 배당 및 매각조건 확인이 중요합니다. 둘째, 대상은 유흥주점 용도의 공실 상가이므로 임대수익과 매각 후 활용 가능성을 검증해야 합니다. 셋째, 신건 최저가 272,000,000원이 현재 시장에서 합리적인 가격인지 판단할 실거래 근거가 부족합니다.
따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮게 추정되지만, 가격과 활용성은 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다. 낮은 인수액만으로 높은 투자등급을 부여하기는 어렵습니다.
결론은 ‘권리 인수 추정 0원, 가격 판단 보류’입니다. 실거래 시세·예상 임대료·공실 해소 가능성·시설 정비비용·지분 담보권 처리조건을 확인한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
