창원지방법원 2025타경12641. 진해구 마천동 남명프라자 4층 401호에 위치한 근린시설입니다. 공부상·현황상 용도는 일반목욕장이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층에 자리합니다. 경매는 2025년 12월 31일 주식회사송민엔지니어링의 강제경매개시결정으로 진행됐습니다. 특히 이 채권자는 현재 해당 부동산의 지분 10분의 6을 보유한 공유자이기도 합니다.

등기부만 보면 과거 설정된 금융기관 근저당권들은 모두 말소된 상태입니다. 하지만 권리관계가 비교적 단순하다는 사실만으로 안전한 투자라고 결론내리기는 어렵습니다. 오랜 휴업과 누수, 목욕탕 특수설비의 작동 불확실성, 임대관계 미상이라는 문제가 겹쳐 있습니다. 이 사건에서 중요한 것은 등기상 채무보다 시설의 실질 상태와 낙찰 후 활용 가능성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 점유관계는 확인 필요

이 사건의 등기상 권리 흐름은 분명합니다. 과거 농업협동조합중앙회, 경남은행, 신현길 명의로 설정됐던 근저당권은 모두 말소됐으며, 이후 설정된 경남은행 근저당권도 2023년 10월 27일 말소됐습니다.

현재 등기상 경매와 직접 관련된 주요 권리는 2025년 12월 31일 접수된 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 앞선 유효 근저당권이 남아 있지 않아 해당 경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 이 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수 0원은 조건부 판단

감정평가상 임대관계는 미상입니다. 장기간 영업을 하지 않는다고 해서 점유자가 없거나 임대차가 종료됐다고 단정할 수는 없습니다. 특히 일반목욕장은 사업자등록, 상가 임대차계약, 시설 사용관계 및 점유자의 권원 등을 구체적으로 확인해야 합니다.

현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 확인된 인수대상 권리가 없다는 전제의 계산값입니다. 미확인 임차인이 존재할 경우 대항력과 보증금, 확정일자 등의 관계에 따라 인수위험이 달라질 수 있습니다. 따라서 실질취득액 951,000,000원도 추가 인수액과 취득·보수비용이 없다는 전제의 수치입니다.

③ 가격 분석 — 951,000,000원의 적정성은 미확인

이 물건은 신건으로 감정가 951,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 그러나 같은 용도와 입지, 규모를 기준으로 비교할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

더욱 중요한 것은 일반목욕장의 특수성입니다. 동일 면적의 일반 상가와 달리 급·배수설비, 보일러, 온수·스팀설비, 방수 상태에 따라 실제 사용 가능 여부와 복구비용이 크게 달라집니다. 장기간 영업 중단 상태라면 감정가만으로 현재 시설의 경제적 가치를 판단하기 어렵습니다.

회차별 매각가는 제시된 유찰 시나리오이며 실제 유찰이나 해당 가격의 매각을 보장하지 않습니다. 부동산 시세 및 설비 복구비를 확인하지 못한 상태에서는 어느 회차도 저가 매수라고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 951,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 경매신청채권자의 실제 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐습니다. 939,090,000원은 매각대금에서 추정 집행비용만 차감한 산술적 잔여액으로, 소유자에게 실제로 지급될 확정 배당금이 아닙니다. 당해세·우선변제금 등도 미반영되어 실제 배당은 크게 달라질 수 있습니다.

⑤ 시설·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 진해구 마천동 웅동1동 행정복지센터 남동측 인근입니다. 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 실제 용도. 집합건축물대장 및 현황상 일반목욕장이며 현재 영업을 하지 않는 상태입니다. 일반 사무실이나 주택으로 평가해서는 안 됩니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물이며, 내부는 화강석 및 타일 등 목욕탕 관련 인테리어로 마감돼 있습니다. 급·배수설비, 위생설비, 냉난방설비, 승강기, 온수 및 스팀보일러 등 목욕탕 설비가 존재합니다.
• 설비 상태. 오랜 휴업으로 급·배수설비와 보일러설비 등의 정상 작동 여부가 불분명합니다. 목욕탕 내부 누수도 조사돼 추가 확인이 필요합니다.
• 토지·도로. 소재 토지는 부정형 평지의 상업용 건부지로, 북동측 중로2류에 접하고 있습니다. 토지면적은 995.0㎡이며, 이는 401호의 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역 및 웅동초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,123,000원/㎡이며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 건축물 사항. 감정평가상 위반건축물로 표시되지 않았으며, 목욕장 사용상태와 관련한 시설 및 인허가 사항은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 목욕탕 특수시설이 설치된 근린시설인 만큼 일반 상가와는 다른 매수자층이 예상됩니다. 장기 휴업과 설비 불확실성은 재영업 및 처분 과정에서 부담으로 작용할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 현재 공유자는 주식회사송민엔지니어링과 서경기술공사주식회사입니다. 공유지분과 실제 매각 목적물의 범위, 대지권 포함 여부를 경매기록에서 확인하세요.
• 신청채권액·집행권원 확인. 신청채권자는 공유자인 주식회사송민엔지니어링입니다. 강제경매 신청의 집행권원과 청구채권액을 확인해야 실제 배당 및 이해관계를 판단할 수 있습니다.
• 임차인·점유 조사. 임대관계가 미상입니다. 상가 임대차현황, 사업자등록, 현황조사, 실제 점유 상태를 확인하고 대항력·우선변제 및 인수 가능성을 다시 분석하세요.
• 누수 진단. 목욕탕 내부에 누수가 있다는 조사 내용이 있습니다. 현장 접근이 허용되는 범위에서 방수층, 배관, 천장 및 바닥 상태 등을 전문가와 함께 점검하세요.
• 보일러·급배수설비. 온수 및 스팀보일러, 냉난방, 급·배수 및 위생설비의 작동 가능 여부와 수리·교체 비용을 확인하세요.
• 재영업 가능성. 기존 목욕장으로 다시 운영하려면 시설 보수뿐 아니라 관련 영업 신고와 안전·위생 요건 충족 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 다른 용도 활용. 일반 상가나 다른 시설로 전환하려는 경우 건축물 용도변경, 구조, 소방, 방화지구 및 교육환경 보호 관련 제한을 확인하세요.
• 관리비·공용시설. 관리비 체납, 공용설비 분담, 승강기와 공용 배관 등의 유지관리 부담을 관리주체에 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가를 기준으로 할인율만 계산하지 말고 실제 활용 가능한 가치에서 보수비, 취득비용 및 처분위험을 고려해 입찰 상한을 결정하세요.
• 서류 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 경매기록의 최신 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “근저당이 없다 ≠ 투자위험이 없다”

창원 남명프라자 401호는 등기상 기존 근저당권이 모두 정리된 물건입니다. 확인된 임차인에 따른 인수액도 현재 산정상 0원으로 나타납니다. 그러나 임대관계가 미상이고, 경매신청채권자가 공유자이며, 실제 매각 범위와 청구채권액을 추가로 확인해야 합니다.

더 큰 문제는 물건 자체입니다. 장기간 휴업한 일반목욕장에 누수가 있고, 관련 설비가 정상 작동하는지도 불분명합니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서 감정가 951,000,000원이 적정하다고 판단하기도 어렵습니다.

유찰 후 760,800,000원 또는 608,640,000원으로 최저가가 낮아지더라도 곧바로 가격 메리트가 생긴다고 말할 수 없습니다. 시설 복구비와 재영업·용도변경 가능성, 실제 임대차 및 점유관계를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

결론은 등기상 담보권은 비교적 단순하지만, 시설·점유·환금성 위험은 높은 물건입니다. 신건 가격에 적극적으로 응찰하기보다는 현장 점검과 매각 범위 확인, 실제 취득 후 비용 산정을 선행하는 것이 타당합니다. 이 사건의 승부처는 얼마에 낙찰받느냐 이전에, 낙찰 후 무엇을 얼마의 비용으로 활용할 수 있느냐에 있습니다.