서울남부지방법원 2025타경14207. 서울 강서구 화곡동 곰달래로57길 63-6, 더뉴리빙 4층 401호입니다. 2018년 사용승인을 받은 도시형생활주택(단지형다세대)로, 전용면적은 28.68㎡입니다. 현재 소유자는 문초승이며, 주택도시보증공사가 234,000,000원을 청구하면서 강제경매가 진행되고 있습니다.
겉으로 보면 감정가와 최저매각가가 같은 평범한 신건입니다. 그러나 등기부에는 경매개시결정보다 앞선 강연주의 주택임차권등기가 있습니다. 2022년 전입과 확정일자를 갖춘 임차인으로, 보증금 234,000,000원이 신건 매각대금을 초과합니다. 이는 최저가가 낮아지는 만큼 낙찰자가 떠안을 보증금 잔액이 늘어날 수 있는 대항력 인수형 구조입니다.
더 중요한 사실은 가격입니다. 최근 확인되는 거래는 2026년 6월의 190,000,000원이고, 과거 2022년 거래보다 15.6% 하락했습니다. 낙찰대금뿐 아니라 인수액까지 합한 실질취득금액으로 판단하면 현재 가격은 최근 거래 수준을 상당히 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14207 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 808-4, 808-24 도로명주소: 서울특별시 강서구 곰달래로57길 63-6 제4층 제401호 |
| 건물명 | 더뉴리빙 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 28.68㎡ · 6층 건물 중 4층 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 2018.07.30 |
| 건물 규모 | 20세대 |
| 소유자 | 문초승 (2018.10.12 소유권이전, 2018.07.18 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 234,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 주요 선순위 권리 | 강연주 주택임차권 · 보증금 234,000,000원 |
| 현황조사 전입자 | FAN XIANG · LI YUECHEN · LI SIYI (각 보증금·확정일자 미상) |
| 기준권리 | 2025.12.31 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 |
| 최근 실거래 | 190,000,000원 (2026.06) |
① 권리 흐름 — 경매보다 먼저 존재한 임차권
이 사건의 기준권리로 제시된 것은 2025.12.31 강제경매개시결정입니다. 하지만 강연주는 그보다 훨씬 앞선 2022년부터 주민등록과 점유를 시작했고, 2023.12.05에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 강연주의 권리는 경매개시결정보다 선순위이며, 보증금이 모두 변제되지 않으면 매수인에게 잔액 인수 위험이 남습니다.
과거 수협은행 신탁등기는 2018.10.12 이미 말소됐고, 강서구의 압류등기도 2021.04.13 말소 처리됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 유효한 인수채무와 혼동해서는 안 됩니다. 다만 2022.11.23 접수된 민간임대주택등기가 확인되므로, 관련 임대사업자 의무 및 매각 후 처리도 별도 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 확정된 선순위 보증금과 미상 전입자
임차권등기로 보증금과 임대차 일자가 확인되는 사람은 강연주 1명입니다. 이와 별도로 현황조사에서 전입자 3명이 확인됩니다. 이들 3명의 독립된 임대차계약 존재 여부는 확정할 수 없으므로, 모두 별도의 보증금 채권자라고 단정하거나 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 / 구분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 강연주 건물전부 · 주택임차권등기 |
2022.07.22 확정 2022.06.14 |
234,000,000원 | 대항력 있음 선순위 인수 위험 |
우선변제 있음 승계신고 없음 |
| LI SIYI 전입자 · 점유관계 미상 |
2025.09.10 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 승계신고 없음 |
| LI YUECHEN 전입자 · 점유관계 미상 |
2025.09.26 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 승계신고 없음 |
| FAN XIANG 전입자 · 점유관계 미상 |
2025.10.09 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 승계신고 없음 |
강연주: 임차권등기 및 매각물건명세서 기준. 나머지 전입자: 현황조사 및 매각물건명세서 기준. 전입 사실만으로 독립된 임대차계약이나 확정된 보증금 채권을 인정한 것은 아닙니다.
신청채권자인 주택도시보증공사는 경매를 신청한 채권자로 확인됩니다. 그렇다고 이를 별도의 실제 점유 임차인으로 계산하거나, 강연주의 234,000,000원에 주택도시보증공사의 청구액 234,000,000원을 단순 합산해서는 안 됩니다. 관련 채권의 승계·대위관계와 배당 자격은 원본 서류 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 실질취득이 25.3% 높다
더뉴리빙은 2018.07.30 사용승인된 20세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 비교 거래는 2022년 8월과 2026년 6월입니다. 최근 거래 표본이 1건이므로 가격 수준의 대표성에는 한계가 있으나, 현재 확인 가능한 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 26.98㎡ | 6층 | 190,000,000원 |
| 2022.08 | 28.53㎡ | 5층 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 2건 | 207,500,000원 |
2022년 거래는 225,000,000원이었지만, 2026년 6월 거래는 190,000,000원으로 내려왔습니다. 거래 추세는 -15.6%입니다. 최신 거래의 전용면적은 26.98㎡로 대상 물건의 28.68㎡와 차이가 있어 층·면적·상태에 따른 개별 가격 조정은 필요합니다. 그럼에도 최저가 227,000,000원은 최근 거래의 119.5%이며, 실질취득금액 237,978,000원은 125.3%입니다.
④ 실질취득금액 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다
이 사건에서 낙찰가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 되는 이유는 매수인에게 인수될 수 있는 보증금 잔액 때문입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인의 배당액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수할 금액이 커지는 구조입니다.
낙찰가 227,000,000원
+ 강연주 예상 인수액 10,978,000원
= 237,978,000원
| 매각 시나리오 | 낙찰가 가정 | 예상 인수액 | 실질취득금액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 227,000,000원 | 10,978,000원 | 237,978,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 181,600,000원 | 55,742,400원 | 237,342,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 145,280,000원 | 91,553,920원 | 236,833,920원 |
각 회차의 낙찰가와 예상 인수액을 합산했습니다. 차이는 회차별 집행비용 등을 반영한 예상배당 결과에서 발생합니다. 미상 전입자의 추가 인수액은 포함하지 않았습니다.
신건의 최저매각가는 227,000,000원이지만, 2회 유찰 시 낙찰가를 145,280,000원으로 가정해도 실질취득금액은 236,833,920원에 머뭅니다. 낙찰가 감소분의 상당 부분이 보증금 인수액 증가로 상쇄되기 때문입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,978,000원 |
| 1. 임차인 · 강연주 (우선변제) | 234,000,000원 | 223,022,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 234,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 강연주 미배당 보증금 | — | 10,978,000원 인수 예상 |
예상배당은 매각대금 227,000,000원에서 집행비용 3,978,000원을 우선 공제하고 강연주에게 223,022,000원을 배당하는 가정입니다. 인수액은 배당금이 아니라 매수인이 별도로 부담할 수 있는 금액이므로 도넛 차트의 매각대금 배분에는 포함하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
배당 예상에 따르면 강연주의 보증금 234,000,000원 중 223,022,000원이 배당되고 10,978,000원이 남습니다. 신건에서는 주택도시보증공사에 배당될 금액이 0원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 다만 주택도시보증공사의 청구채권과 강연주 임차보증금의 관계를 확정하지 않은 상태에서 두 금액을 서로 독립된 보증금으로 이중 합산하는 것은 적절하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡4동주민센터 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 남측 약 6m 폭 도로에 접합니다.
- 건물. 2018.07.30 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 석재붙임 외벽, 벽지도배 및 일부 타일 마감의 내벽과 새시창호가 있으며, 승강기·급배수·위생설비 및 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 및 과밀억제권역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 확인되므로 실제 입찰 및 취득 시 적용 여부를 별도 점검해야 합니다.
- 공부·건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 민간임대주택등기가 있어 매각에 따른 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 20세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 6.4회, 낙찰률 통계는 0.0%입니다. 통계의 표본 규모가 확인되지 않아 이를 확정적인 낙찰 가능성으로 해석해서는 안 되지만, 거래·처분 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강연주 선순위 임차권 확인. 2022.06.14 확정일자, 2022.07.22 전입·점유, 2023.12.05 임차권등기와 보증금 234,000,000원을 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 인수액 확인. 신건 예상 인수액 10,978,000원은 집행비용과 예상배당을 전제로 산출됐습니다. 실제 배당 결과, 우선권자 및 관련 권리 변동에 따라 달라질 수 있습니다.
- 미상 전입자 3명 조사. FAN XIANG, LI YUECHEN, LI SIYI의 실제 점유 여부, 임대차계약 유무, 보증금, 확정일자, 강연주와의 관계를 확인해야 합니다. 전입일만으로 별도의 임차보증금 채권을 확정할 수는 없습니다.
- 주택도시보증공사 채권관계 확인. 신청채권액 234,000,000원과 강연주의 임차보증금 234,000,000원의 대위·승계관계를 확인하고, 동일 채권의 중복 계산 여부와 실제 배당 자격을 검토해야 합니다.
- 유찰가에 현혹되지 말 것. 1회 유찰 시 실질취득 237,342,400원, 2회 유찰 시 236,833,920원입니다. 낙찰가만 내려갈 뿐 전체 부담은 높은 수준을 유지합니다.
- 최근 시세 우선 확인. 2026.06 거래 190,000,000원과 과거 2022.08 거래 225,000,000원의 차이를 고려해야 합니다. 하락 추세 -15.6%와 개별 호수의 면적·층·상태 차이를 감안한 추가 시세 검증이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.23 접수된 민간임대주택등기의 효력, 임대의무기간 및 매각 이후 관련 의무의 처리 여부를 점검해야 합니다.
- 점유·명도 및 관리비. 실제 점유자가 누구인지 확인하고, 인도 가능 시점과 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성을 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 배당·권리관계 변동을 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮아져도, 내 돈은 거의 줄지 않는다”
이 사건은 선순위 임차보증금이 최저매각가보다 큰 다세대주택입니다. 강연주의 234,000,000원 보증금은 경매개시결정보다 먼저 성립했고, 신건 배당 가정에서 10,978,000원이 매수인 인수액으로 남습니다. 확인된 권리만으로 계산한 실질취득금액은 237,978,000원입니다.
가격 역시 우호적이지 않습니다. 최신 거래는 190,000,000원이고 최근 거래 추세는 -15.6%로 하락했습니다. 신건 실질취득금액은 최근 실거래의 125.3%에 달합니다. 1~2회 유찰돼도 임차보증금 인수액이 늘기 때문에 실질취득은 여전히 236,000,000원 이상입니다.
여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자 3명이 있어, 현재 계산된 금액보다 매수인의 실제 부담이 커질 가능성도 배제할 수 없습니다. 권리와 가격 양쪽 모두에서 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
종합 판단: D등급. 선순위 보증금 인수, 추가 점유자 권리 미상, 최근 시세 대비 높은 실질취득금액, 하락 추세, 평균 6.4회 유찰 통계가 겹칩니다. 현재 확인된 조건에서는 입찰을 보류하고, 인수채무와 점유관계가 명확해지기 전까지 가격 메리트를 인정하지 않는 것이 타당합니다.
