대구지방법원 2025타경8912. 경상북도 칠곡군 지천면 연호리 227, 도로명 옥포길 20에 위치한 연립/다세대 + 토지 경매물건입니다. 감정평가 이용상태상 일련번호 (1)-㉮는 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 정두헌이며 단독소유입니다. 경매를 신청한 채권자는 대경신용협동조합, 청구액은 175,553,294원입니다.
권리의 중심은 2018.08.24. 설정된 대경신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 396,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.11. 임의경매개시결정이 들어왔고 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계가 미상으로 적시되어 있어, 권리등기만 깨끗하다는 이유로 점유·임대관계 확인까지 생략해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8912 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 지천면 연호리 227 · 경상북도 칠곡군 지천면 옥포길 20 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 일련번호 (1)-㉮ 단독주택 이용 중 |
| 소유자 | 정두헌 · 단독소유 |
| 토지 | 321.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 현황 | 목조 판넬(위 아스팔트 슁글)지붕 단층 · 위생·급배수·난방설비 |
| 감정가 / 최저가 | 115,652,200원 / 56,670,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대경신용협동조합 / 175,553,294원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 현재 살아 있는 기준권리는 2018년 근저당
과거 지천농업협동조합과 대경신용협동조합의 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2018.08.24. 대경신용협동조합 근저당권 396,000,000원입니다. 해당 근저당권에는 연호리 223·227·228 토지가 공동담보로 기재됐고, 연호리 223에 대해서는 2024.05.30. 공동담보 일부소멸이 부기됐습니다. 2025.08.11. 경매개시결정은 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 검증 자료는 없다
감정가는 115,652,200원, 현재 최저매각가는 56,670,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 56,670,000원 | 55,249,940원 | 340,750,060원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,669,000원 | 38,554,958원 | 357,445,042원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 27,768,300원 | 26,868,471원 | 369,131,529원 |
현재 회차에서도 근저당권의 채권최고액 396,000,000원을 모두 충족하지 못합니다. 다음 회차로 내려갈수록 채권자의 미배당은 더 커지고 소유자 잔여는 계속 0원입니다. 이는 매수인 인수액과는 별개이며, 세 시나리오 모두 예상 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,420,060원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 대경신용협동조합 | 396,000,000원 | 55,249,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,420,060원을 제외한 55,249,940원이 대경신용협동조합에 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 340,750,060원이며 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 물건 현황 — 권리보다 더 중요한 확인 구간
- 면적 차이. 감정평가서상 일련번호 1의 ㉮는 공부상 면적 41.66㎡이나 현황은 34.9㎡입니다.
- 멸실. 일련번호 1의 ㉯·㉰·㉱·㉲는 멸실된 상태입니다.
- 건물 구조. ㉮는 목조 판넬(위 아스팔트 슁글)지붕 단층으로 외벽 몰탈위 페인팅, 내벽 벽지·타일, 바닥 장판지·타일, 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항의 공부와의 차이 항목에는 없음으로 기재돼 있습니다.
감정평가의 일반적인 공부와의 차이 항목은 ‘없음’이지만, 별도의 매각물건명세서 비고에는 ㉮의 공부상 면적과 현황 면적 차이 및 다른 제시 건물의 멸실 사실이 구체적으로 적시돼 있습니다. 따라서 입찰 판단에서는 이 구체적인 현황 기재를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입지·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 칠곡군 지천면 연호리 소재 옥포마을회관 동측 인근이며, 부근은 단독주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 교통시설 접근성·대중교통상황 등 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 토지. 토지면적 321.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 185,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역·가축사육제한구역이 포함되며 도시관리계획 입안중 구역이 접합니다.
- 추가 지정. 토지이용계획에는 집단취락지구가 포함된 일련번호도 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 예상 인수액 0원과 실제 점유관계 확인을 분리해서 판단해야 합니다.
- ㉮ 면적. 공부상 41.66㎡와 현황 34.9㎡의 차이를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 멸실 부분. ㉯·㉰·㉱·㉲ 멸실 상태와 제시외 건물·비가림시설의 실제 존치 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 및 제시외 건물 포함 범위를 매각 대상과 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 개발제한구역·자연녹지지역·가축사육제한구역·도시관리계획 입안중 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 지적경계. 감정평가 자체가 정확한 지적경계는 측량을 요한다고 명시하고 있습니다.
- 가격. 현재 최저가 56,670,000원은 감정가의 49%지만 비교 실거래 자료가 없으므로 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
등기 권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명료합니다. 2018.08.24. 대경신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 경매개시결정은 그 뒤에 있어 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심 확인사항은 권리보다 현황에 있습니다. 임대관계는 미상이고, ㉮의 공부상 41.66㎡와 현황 34.9㎡가 다르며, ㉯·㉰·㉱·㉲는 멸실, 제시외 건물과 비가림시설까지 일괄매각에 포함됩니다.
여기에 토지는 개발제한구역·자연녹지지역 등 규제사항이 있고 정확한 지적경계는 측량을 요한다고 기재돼 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론 내리기보다, 실제 점유·건물 존치·경계·규제와 매각범위를 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
