서울남부지방법원 2026타경3290. 서울 강서구 화곡동 예도하임 제2층 제201호입니다. 2016년 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 비교 실거래에 대응하는 전용면적은 44.43㎡입니다. 총 15세대 규모의 소형 공동주택이며, 이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 300,000,000원입니다.
등기부의 현재 소유자는 이준석입니다. 2020.11.30 매매로 소유권을 취득했으며 등기된 거래가액은 300,000,000원입니다. 이후 압류와 강제경매 절차가 이어졌고, 현재 사건은 2026.01.21 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 입찰에서 특히 주의할 부분은 2020년에 전입한 선순위 임차인의 보증금과 매각조건 사이의 관계입니다.
선순위 임차인이 있는 물건은 최저가만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 보증금을 낙찰자가 인수한다면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 증가해 총 취득부담이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 이 사건은 그 부담을 없애는 특별매각조건이 명시됐지만, 해당 조건의 적용 범위와 다른 점유자의 권리는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3290 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 841-31 예도하임 제2층 제201호 도로명주소: 서울특별시 강서구 강서로8길 192 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 44.43㎡ |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 · 총 15세대 |
| 사용승인 | 2016.01.25 |
| 소유자 | 이준석 · 2020.11.30 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 349,000,000원 (신건) |
| 입찰 상태 | 0회 유찰 · 감정가 100% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.02 국민건강보험공단 압류 (갑구 5번) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 권리분석 핵심 | 김승희 선순위 임차권 · 특별매각조건 · 김순복 점유관계 확인 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만, 특별조건이 있다
등기부에서 확인되는 존속 압류 중 말소기준권리는 2021.06.02 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 부천시·서울특별시 강서구 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2021년과 2022년에 개시됐던 별도 강제경매 등기는 이미 말소됐습니다.
그러나 등기부상 임차권등기 자체가 기준권리 이후에 이루어졌다는 사실만으로 임차인의 대항력을 부정할 수 없습니다. 김승희의 전입·점유개시일은 2020.11.13으로 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다. 확정일자도 2020.09.18로 확인되므로 선순위 대항력 및 우선변제 문제가 존재합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약 적용 범위 구분
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승희 건물 전부 주거·임차권등기 |
전입 2020.11.13 확정 2020.09.18 |
300,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 특별조건 시 0원 포기·말소 이행 전제 |
| 김순복 점유 부분 미상 |
전입 2024.08.30 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 특별조건 적용 확인 안 됨 |
실제 임차인·점유관계 조사 대상은 김승희와 김순복 2명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 김승희의 보증금 300,000,000원 역시 중복 합산하지 않습니다.
“채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 조건에 따라 해당 임대차보증금의 미배당 잔액에 대한 청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면, 김승희 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.다만 임차권등기상 임차인 김승희와 신청채권자 주택도시보증공사 사이의 권리승계 관계, 말소의무 이행 주체 및 실제 말소 절차는 원본 문서에서 대조해야 합니다.
따라서 대항력을 확정적으로 인정하거나 모든 인수위험이 0원이라고 단정하지 않습니다. 대항력 가능·미상으로 표시하고 별도 조사가 필요합니다. 김승희의 보증금 포기·임차권등기 말소 조건이 김순복에게도 적용된다고 볼 근거는 없습니다.
권리상 핵심 판단. 김승희의 선순위 대항력은 분명히 고려해야 하지만, 이번 경매에는 이를 해소할 특별매각조건이 있습니다. 반면 김순복의 법률관계는 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 주된 인수위험은 조건부로 해소되지만, 점유·인수위험이 완전히 종결된 물건은 아닌 유형입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 3.49억, 확인 거래는 3.12억
예도하임의 확인 가능한 동일 면적 실거래는 2021.09 전용 44.43㎡, 5층, 312,000,000원입니다. 비교 지표상 평균 역시 312,000,000원이지만 확인되는 거래는 1건이며, 거래 시점이 오래됐습니다. 이를 2026년의 충분한 최신 시세라고 간주해서는 안 됩니다.
| 거래월 / 구분 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 실거래 | 44.43㎡ | 5층 | 312,000,000원 |
| 비교 실거래 평균 | 44.43㎡ | 1건 | 312,000,000원 |
| 본건 감정가 | 44.43㎡ | 2층 | 349,000,000원 |
| 현재 실질취득* | 44.43㎡ | 2층 | 349,000,000원 |
*실질취득은 김승희 보증금 특별매각조건 이행 시의 낙찰대금 기준이며, 김순복 관련 미확정 인수액·취득세·명도비 등 부대비용은 포함하지 않습니다.
신건 최저가 349,000,000원은 확인 실거래 312,000,000원보다 37,000,000원 높습니다. 비율로는 111.9%입니다. 특별매각조건 덕분에 김승희 보증금 300,000,000원을 추가로 부담하지 않는다고 하더라도, 현재 실질취득액 자체가 이 비교 거래를 웃돕니다.
더구나 비교 거래는 5층이고 경매 대상은 2층입니다. 층별 가격 차이와 개별 상태를 감안한 추가 검증이 필요합니다. 한 건의 과거 실거래만으로 현재 시장가치를 단정할 수 없지만, 적어도 현재 최저가가 확인된 시세 자료보다 저렴하다는 근거는 없습니다.
따라서 312,000,000원을 확정 시세로 단정하는 대신 가격 검증의 기준점으로 활용해야 합니다. 349,000,000원에 대한 별도의 가격 메리트는 입증되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 349,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,686,000원 |
| 1. 김승희 임차보증금(우선변제) | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 청구채권 | 300,000,000원 | 43,314,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 349,000,000원 |
위 배당은 제공된 단순 추정 시뮬레이션입니다. 집행비용 5,686,000원은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 김승희 보증금 채권과 주택도시보증공사 청구채권 사이의 대위·승계 관계는 원본 확인이 필요하므로, 두 청구액을 서로 독립된 보증금으로 해석해서는 안 됩니다.
현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 김승희에게는 보증금 300,000,000원 전액이 배당되는 계산입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 43,314,000원이 배당되고, 청구액 대비 256,686,000원의 미배당액이 발생하는 추정입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
이 미배당액을 별도로 매수인이 전액 부담한다고 계산해서는 안 됩니다. 특별매각조건이 미배당 임대차보증금 반환청구권의 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있기 때문입니다. 다만 조건이 이행되는지와 그 법적 적용 대상은 반드시 검증해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 보증금이 가격 하락분을 상쇄
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 향후 유찰을 가정하면 최저매각가는 내려가지만, 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수 여부에 따라 실질취득액의 계산이 달라집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 조건 미반영 인수 추정 | 김승희 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 349,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 279,200,000원 | 25,508,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 223,360,000원 | 80,567,040원 | 0원 |
*특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 경우의 김승희 보증금 인수액입니다. 조건 미반영 추정치는 일반적인 선순위 임차보증금 인수위험을 보여주는 시뮬레이션 수치이며, 실제 인수액과 구별해야 합니다. 김순복 관련 미확정 위험은 포함하지 않습니다.
즉 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 증가해 총 취득부담은 보증금 300,000,000원 안팎에 머물 수 있습니다. 최저가 하락률을 곧바로 투자수익이나 할인율로 해석하면 안 되는 이유입니다.
이번 사건은 특별매각조건이 이 부담을 해소하는 핵심 장치입니다. 조건이 이행된다면 김승희에 대한 추가 인수액은 0원이므로 각 회차의 실질취득액은 낙찰가 기준으로 계산할 수 있습니다. 단, 김순복 관련 위험은 별도로 남습니다.
1회 유찰 가정에서는 279,200,000원, 2회 유찰 가정에서는 223,360,000원이 김승희 보증금 추가 인수가 없는 경우의 취득가격 기준이 됩니다. 다만 이는 미래 유찰을 가정한 금액일 뿐, 실제 유찰이나 낙찰가를 보장하지 않으며 미상 점유자 부담도 반영하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신정초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 다가구주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2016.01.25 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 위생·급배수·난방설비와 승강기, CCTV, 필로티주차장시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 북측으로 폭 약 7.5m의 포장도로에 접합니다. 대지 전체 면적은 373.7㎡이고 지형은 대체로 평탄한 세장형입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역·공항 관련 중요시설물보호지구·원추표면구역·대공방어협조구역 등의 제한이 있습니다. 토지거래허가구역 관련 지정 사항도 확인되므로 실제 입찰·취득 시 적용 여부를 검토해야 합니다.
- 공시지가. 토지 개별공시지가 4,193,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시가격 지표이지 본건 전유부분의 거래시세가 아닙니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 다세대주택이고 확인 실거래는 2021.09 한 건입니다. 거래 표본이 적어 가격 검증과 향후 매각 시 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 문구, 의무 주체, 적용 범위 및 이행 시점을 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 김승희 임차권등기 정리. 을구 1번 임차권등기의 실제 말소 절차와 주택도시보증공사의 권리승계·채권관계를 대조해야 합니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이므로 특별조건 이행 여부가 중요합니다.
- 김순복의 점유·임대차 확인. 2024.08.30 전입 사실 외에 보증금과 확정일자, 계약관계 및 현재 점유 범위를 확인해야 합니다. 김승희에 대한 특별조건만으로 김순복의 권리까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
- 압류와 세금. 국민건강보험공단·부천시·강서구 압류 3건이 확인됩니다. 매각으로 등기가 소멸하는지와 별개로 실제 당해세 등 우선배당 항목이 배당표에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 과거 경매 이력. 2021년 주식회사 프라미스대부 및 2022년 주식회사 국민행복기금 관련 강제경매개시결정이 각각 말소된 이력이 있습니다. 현재 사건의 유찰 횟수와 혼동하지 말고 절차 경위를 확인해야 합니다.
- 최신 시세 재검증. 비교 실거래는 2021.09의 312,000,000원 한 건입니다. 동일 건물·인근 유사 다세대의 최신 거래 및 매물가격을 확인하기 전에는 349,000,000원의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 점유 및 명도. 실제 거주자, 점유 범위, 인도 가능성, 인도명령 적용 여부 및 명도 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비 및 현장 상태. 공용부분 미납 관리비, 내부 하자, 주차 이용관계와 시설 유지상태를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래허가 관련 규제와 공항 관련 높이 제한 등 해당 부동산에 실제 적용되는 내용을 관할 기관과 최신 공부로 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고의 변경사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “3억 보증금은 해소 가능, 3.49억 가격은 여전히 부담”
서울남부지방법원 2026타경3290의 가장 중요한 특징은 선순위 임차보증금 300,000,000원과 이를 해소하는 특별매각조건이 함께 존재한다는 점입니다. 조건이 이행된다면 김승희의 미배당 보증금은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않습니다. 현재 예상배당에서도 해당 보증금은 전액 배당되는 계산입니다.
그러나 여기서 권리 검토가 끝나지는 않습니다. 김순복은 전입일상 후순위 정황이 있지만 보증금·확정일자·실제 점유관계가 미상입니다. 특별조건의 효력이 이 점유자에게까지 확장된다고 볼 수 없으므로 미확정 점유·인수위험은 별도로 남습니다.
가격에서도 보수적인 결론이 필요합니다. 신건 최저가이자 특별조건 이행 시 실질취득 기준인 349,000,000원은 확인 실거래 312,000,000원의 111.9%입니다. 비록 비교 거래가 2021년의 단일 사례라 현재 시세를 확정할 수는 없지만, 현 단계에서 저렴하다고 평가할 근거도 부족합니다. 소규모 다세대주택의 낮은 거래 표본과 환금성까지 감안하면 무리한 가격 가점은 부적절합니다.
결론은 조건부 보수 판단입니다. 김승희 보증금 인수위험은 특별매각조건으로 해소 가능하지만, 다른 점유자의 불확실성이 남아 있고 현재 신건 가격은 확인 실거래보다 높습니다. 입찰의 우선순위는 특별조건 이행 확인, 김순복 권리 조사, 최신 시세 검증입니다. 주된 권리위험은 해소 가능, 점유위험은 미확정, 현재 가격 메리트는 확인되지 않음.
