서울남부지방법원 2026타경3316. 서울 강서구 마곡동 슈베르트빌 601호, 전용 29.54㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 선순위 임차권과 특별매각조건의 관계입니다. 등기부에는 차민재 명의의 보증금 299,000,000원 주택임차권이 남아 있고, 이후 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 일반적인 선순위 임차권 사건이라면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있어 매우 주의해야 합니다. 그러나 이 물건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
따라서 특별매각조건이 실제 이행되는지를 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다. 조건이 이행된다면 차민재 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 반면 최저매각가 323,000,000원은 최근 비교평균 300,000,000원을 웃돕니다. 권리 부담이 해소된다는 장점과 별개로, 신건 가격 자체는 높게 형성돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3316 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 1553 슈베르트빌 제6층 제601호 도로명: 서울특별시 강서구 양천로30길 70 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.54㎡ · 철근콘크리트구조 · 6층 중 6층 |
| 건물 규모 | 12세대 · 2020.07.30 준공 |
| 소유자 | 서금석(지분 2분의 1), 정양국(지분 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 323,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2026.01.22 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 |
| 선순위 임차권 | 차민재 · 보증금 299,000,000원 · 2023.05.31 등기 |
| 특별매각조건 | 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
임차인 권리분석
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 차민재 건물 전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2021.04.12 확정 2021.04.06 점유개시 2021.04.10 |
299,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계신고 아님 조건부 인수 해소 |
확인되는 실제 임차인은 차민재 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.04.06, 점유개시일은 2021.04.10, 주민등록일은 2021.04.12입니다. 2023.05.31 임차권등기가 이뤄졌으며, 우선변제권을 행사할 수 있는 것으로 분석됩니다.
신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 299,000,000원입니다. 이 금액이 차민재의 임대차보증금과 같다는 이유만으로 독립적인 임대차보증금 2건이 존재한다고 보아서는 안 됩니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 점유 임차인으로 합산하지 않으며, 보증금 반환채권의 대위·승계 관계 및 배당권자 지위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
이 조건이 이행되면 차민재의 미배당 보증금에 관한 매수인 반환 부담은 실질 0원으로 분석됩니다. 다만 임차권등기 말소 이행, 조건의 적용 대상과 범위는 매각허가 및 인도 과정에서 반드시 확인해야 합니다. 이 조건은 차민재의 해당 보증금 반환채권에 적용되는 것으로, 다른 권리자의 미확인 채권까지 일괄적으로 소멸시킨다는 의미는 아닙니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 비교평균의 107.7%
슈베르트빌은 총 12세대 규모의 다세대주택이며, 평가 대상 전용면적은 29.54㎡입니다. 확인되는 유사 면적 실거래는 총 4건, 평균 거래금액은 300,000,000원입니다. 최저가는 이를 웃돌고, 최신 확인 거래보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 29.54㎡ | 3 | 302,000,000원 |
| 2024.03 | 29.54㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2023.11 | 29.67㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2023.07 | 29.98㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 300,000,000원 |
비교 거래의 최저가는 299,000,000원, 최고가는 302,000,000원입니다. 최근 기간 비교평균도 300,000,000원(3건)으로 산정돼 있으며, 최근·과거 가격 비교 추세치는 0.0%입니다. 그러나 실제 확인되는 거래 시점은 2023~2024년으로, 2026년 현재 시장가격이 유지되고 있다고 단정할 근거는 부족합니다.
신건 최저매각가 323,000,000원은 비교평균 300,000,000원의 107.7%입니다. 최신 확인 거래인 2024.09의 302,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이전 실거래를 기준으로도 신건 가격은 저렴하지 않습니다. 현재 시세를 확인할 신규 거래가 부족하다는 점까지 감안하면 가격 판단은 더욱 보수적이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 323,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,322,000원 |
| 1. 임차인 · 차민재 보증금(우선변제) | 299,000,000원 | 299,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 18,678,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 매각가 323,000,000원을 전제로 한 제공 배당 시뮬레이션입니다. 임차보증금과 신청채권자 청구액이 모두 299,000,000원으로 표시돼 있으므로, 대위·승계 여부에 따라 동일한 보증금 반환채권이 중복 계산됐는지 확인해야 합니다. 임차인의 예상배당 299,000,000원과 신청채권자의 예상배당 18,678,000원은 각각 별도의 실제 확정 배당을 보장하는 금액이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 확약 전후 인수액 비교
이 사건은 선순위 임차권이 있으므로 유찰 시 낙찰가와 보증금 인수액을 분리해 분석해야 합니다. 단, 이 사건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있어, 조건 이행을 전제로 하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 일반 계산상 인수액 | 특별조건 반영 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 323,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 258,400,000원 | 45,017,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 206,720,000원 | 95,974,080원 | 0원 |
일반 계산상 인수액 45,017,600원 및 95,974,080원은 제공된 회차별 배당 시뮬레이션 수치입니다. 실제 이 사건의 매수인 부담을 확정한 금액이 아닙니다. 특별매각조건이 유효하게 이행되는 경우 차민재 보증금의 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다. 조건이 이행되지 않는 경우에는 낙찰가와 미배당 보증금을 함께 고려해야 하며, 실질취득비용은 보증금 299,000,000원 수준으로 고정되는 성격을 갖습니다. 집행비용과 실제 배당순위에 따라 총액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 공항고등학교 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 마곡나루역 등이 있습니다. 대중교통 이용상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.07.30 준공된 철근콘크리트구조 6층 건물의 최상층인 6층 601호입니다. 석재붙임 등의 외벽 마감, 샷시 창호, 위생·급배수시설 및 승강기설비를 갖추고 있습니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다.
- 도로·토지. 건물 동측이 포장도로에 접하고 있으며, 제2종일반주거지역에 속합니다. 토지면적은 277.0㎡, 공시지가는 3,840,000원/㎡입니다.
- 토지이용 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경 관련 절대·상대보호구역 및 과밀억제권역 등이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 있으므로, 입찰 전 대상 용도와 실제 적용 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 12세대의 소규모 다세대주택입니다. 비교 실거래는 4건이고 최신 확인 거래가 2024.09에 머물러 있어 거래 표본과 가격 검증에 한계가 있습니다. 평균 유찰 2.9회 및 매각률 18.18%를 고려해 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 적용되는지 매각물건명세서와 법원 서류에서 재확인하세요.
- 선순위 임차권 말소 확인. 차민재의 임차권등기는 말소기준권리 이전에 접수됐습니다. 특별매각조건이 이행되지 않는 경우의 보증금 인수 위험을 반드시 검토하세요.
- 보증기관 채권관계 확인. 주택도시보증공사의 청구액과 차민재 임차보증금이 모두 299,000,000원입니다. 대위변제·채권승계 및 실제 배당권자 관계를 확인해 중복 청구나 이중 배당 계산 가능성을 점검하세요.
- 소유자 지분 관계 확인. 서금석과 정양국이 각각 2분의 1 지분을 소유하고 있습니다. 매각 대상과 지분 관계를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 2026.10.13 정양국 지분에 대한 송파세무서장의 압류가 접수됐습니다. 등기상 후순위로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석되지만, 실제 당해세·조세채권 배당 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 실거래 평균은 300,000,000원이지만 최신 확인 거래는 2024.09입니다. 신건 최저가 323,000,000원의 적정성을 판단하려면 현재 유사 다세대주택의 거래 및 매물 가격을 추가 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기와 실제 현재 점유 상태는 구분해야 합니다. 현장 점유자, 인도 가능 시점, 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
- 관리비·건물 상태. 미납 관리비, 공용부분 부담, 누수·방수 상태 및 최상층 유지보수 사항을 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 공항 관련 고도제한, 교육환경 보호구역 및 토지거래허가구역의 실제 적용 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 특별매각조건 및 배당 관련 서류를 최신본으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험 해소 ≠ 가격 메리트”
이 사건의 핵심은 299,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 차민재의 임차권은 말소기준권리보다 앞서지만, 매각물건명세서에는 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 이 조건이 이행되면 매수인 실질 보증금 인수액은 0원입니다.
그러나 권리 문제가 해소된다고 신건이 좋은 가격이 되는 것은 아닙니다. 최저매각가 323,000,000원은 비교 실거래 평균 300,000,000원의 107.7%입니다. 최신 확인 거래가 2024.09라는 점, 12세대 소규모 다세대주택이라는 점, 단지 평균 유찰 2.9회와 매각률 18.18%라는 점도 부담입니다.
결론은 “특별매각조건 이행을 전제로 권리 위험은 관리 가능하지만, 신건 가격은 보류”입니다. 유찰로 가격이 조정되는 경우 매수 여건은 개선될 수 있으나, 반드시 실질취득액과 현재 시세를 비교해야 합니다. 조건 이행 여부가 불확실하다면 선순위 보증금 인수 위험을 다시 반영해야 합니다. 현재 단계에서는 특별매각조건 확인, 권리관계 검증, 시세 재확인이 우선입니다.
