* 인수 0원은 신건 매각가 254,000,000원에 따른 예상배당 기준입니다. 유찰 시에는 보증금 미배당에 따른 인수 가능액이 발생할 수 있으며, 특별매각조건의 실제 적용·이행 여부에 따라 최종 부담이 달라집니다.
서울남부지방법원 2026타경3520. 강서구 화곡동 한스아이빌 302호는 전용 29.94㎡ 규모의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 장혜옥·한만교로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2022년 11월 주택도시보증공사의 가압류가 설정되었고, 같은 공사가 2026년 2월 강제경매를 신청한 구조입니다. 그런데 이 사건은 등기상 가압류만 보고 권리가 단순하다고 판단하면 안 됩니다. 2020년부터 대항력을 갖춘 임차인이 존재하기 때문입니다.
임차인 장소희의 보증금은 210,000,000원이며, 전입신고와 점유개시는 2020.05.22, 확정일자는 2020.03.31입니다. 이는 2022.11.01 가압류보다 빠릅니다. 2024년에는 주택임차권등기까지 이루어졌습니다. 따라서 임차권등기가 말소기준권리보다 늦다는 이유만으로 보증금 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 이 물건의 관건은 배당과 특별매각조건을 함께 해석하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3520 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1066-17 한스아이빌 제3층 제302호 도로명: 서울특별시 강서구 강서로33길 39 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.94㎡ |
| 건물 규모 | 지상 7층 건물 중 3층 · 한스아이빌 10세대 |
| 사용승인 관련 | 준공일 2018.09.20 |
| 소유자 | 장혜옥(2분의 1) · 한만교(2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.01 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 175,000,000원 |
| 임차보증금 | 장소희 · 210,000,000원 · 대항력 있음 |
| 특별매각조건 | 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 빠른 임차인
말소기준권리는 2022.11.01 주택도시보증공사의 가압류입니다. 기존 수협은행 근저당권은 2018.12.21 이미 말소되었으므로 현재 유효한 선순위 담보권으로 취급하지 않습니다. 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 권리로 분석됩니다.
다만 장소희 임차인은 전입신고와 점유개시가 2020.05.22로 더 빠릅니다. 확정일자도 2020.03.31이고 배당요구가 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인으로 분석하는 것이 타당합니다. 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는 상황에서는 원칙적으로 잔액 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 장소희 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2020.05.22 확정 2020.03.31 임차권등기 2024.05.30 |
210,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음 승계 신고 없음 배당요구 확인 |
주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 등장하지만, 별도의 실제 점유 임차인으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 장소희 1명이며 보증금 합계는 210,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 채권과 임차보증금 반환청구권 사이의 권리승계·귀속 관계는 특별매각조건 해석을 위해 확인해야 합니다.
“채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이는 매수인의 보증금 잔액 부담을 해소하기 위한 중요한 조건입니다. 다만 문구상 포기 주체는 채권자이며, 임차인 장소희가 직접 대항력을 포기했다는 내용과는 구별해야 합니다. 채권자의 반환청구권 취득·승계 범위, 포기의 효력, 임차권등기 말소 이행을 확인해야 최종 인수 0원으로 판단할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 실거래 평균보다 높다
한스아이빌은 총 10세대 규모이며, 전용 29.94㎡에 해당하는 확인된 실거래는 2건입니다. 거래 시점은 2024년으로 현재 시점과 차이가 있으므로 최신 시세를 직접 대변한다고 보기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 29.94㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2024.04 | 29.94㎡ | 4 | 244,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 29.94㎡ | 2건 | 244,500,000원 |
확인된 실거래 평균은 244,500,000원, 최신 확인 거래는 2024.10의 245,000,000원입니다. 신건 최저가는 254,000,000원으로 평균보다 9,500,000원 높고, 평균 대비 103.9%입니다. 최신 확인 거래와 비교해도 최저가가 더 높습니다.
따라서 신건 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 거래 표본이 2건으로 작고 확인 거래가 2024년에 집중되어 있어, 현재의 가격 추세나 적정 매각가를 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,356,000원 |
| 1. 임차인 장소희 · 우선변제 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 39,644,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각대금 254,000,000원을 기준으로 집행비용 4,356,000원과 임차보증금 210,000,000원이 우선 배당되고, 나머지 39,644,000원이 주택도시보증공사 가압류에 배당되는 추정입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
이 배당 가정에서는 장소희의 보증금이 전액 지급되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 주택도시보증공사의 가압류 청구액 175,000,000원 중 상당 부분은 배당되지 못하고, 경매신청채권 210,000,000원에 대한 별도 예상배당은 0원입니다.
가압류와 경매신청은 모두 주택도시보증공사 명의이므로 두 청구가 실제 독립 채권인지, 같은 반환채권에 대한 중복 청구인지 확인해야 합니다. 예상 미배당액을 그대로 매수인의 부담으로 합산해서는 안 됩니다. 채권자의 미회수액과 매수인이 인수하는 임차보증금은 서로 다른 개념입니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오 — 낙찰가만 보면 안 된다
| 매각 회차 | 매각가 | 인수 가능액(추정) | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 254,000,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 예상 |
| 1회 유찰 (80%) | 203,200,000원 | 10,444,800원 | 보증금 일부 미배당 가능 |
| 2회 유찰 (64%) | 162,560,000원 | 50,515,840원 | 보증금 미배당 확대 가능 |
표의 인수 가능액은 회차별 추정치이며, 특별매각조건에 의한 잔액 포기가 유효하게 적용되지 않는 경우의 위험을 살피기 위한 수치입니다. 특별매각조건이 해당 임차보증금 반환청구권 전체에 유효하게 적용되고 임차권등기가 말소되면 실질 인수액은 0원*으로 볼 수 있습니다.
1회 유찰 시 매각가는 203,200,000원으로 내려가지만, 보증금 미배당에 따른 인수 가능액 10,444,800원이 발생합니다. 2회 유찰 시 매각가는 162,560,000원으로 더 낮아지는 반면 인수 가능액은 50,515,840원까지 늘어납니다.
즉 특별매각조건에 따른 인수 해소가 인정되지 않는다면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 실질취득비용은 임차보증금 210,000,000원 수준을 중심으로 형성됩니다. 집행비용 등 배당 차이로 합산액이 보증금과 정확히 같지는 않을 수 있습니다. 따라서 2회 유찰 가격만 보고 시세와 비교하거나 큰 폭의 할인이라고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신월초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건축. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 7층 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기 및 CCTV 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 평탄한 세장형으로 주상용 건부지로 이용됩니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가 관련 표기도 있으므로 대상자·건축물 용도·지정기간별 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 4,121,000원/㎡입니다. 이는 토지의 단위면적당 공시지가로 해당 호실의 매매가격과 동일하지 않습니다.
- 환금성. 10세대 규모의 도시형생활주택으로 거래 비교표본이 제한적입니다. 확인된 거래 2건만으로 현재 매도 가능 가격이나 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 확인. 채권자의 잔액 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 명확하게 확정되어 있는지, 각 회차에도 동일하게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 반환채권의 귀속 확인. 주택도시보증공사의 채권이 장소희의 임대차보증금 반환채권과 어떤 관계에 있는지, 포기 권한이 어느 범위까지 미치는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 확인. 장소희의 전입 2020.05.22, 확정일자 2020.03.31, 임차권등기 2024.05.30 및 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 인수액 시나리오 검토. 신건 인수 추정액은 0원이지만, 유찰 시 10,444,800원 또는 50,515,840원의 인수 가능액이 나타납니다. 특별조건 미적용 위험까지 포함해 입찰금액을 판단해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인된 거래는 2024년 2건입니다. 신건 최저가가 평균 대비 103.9%인 만큼 현재 비교거래와 개별 건물 상태를 확인해야 합니다.
- 실제 점유·명도. 임차권등기는 확인되지만 현재의 실제 점유 상태와 명도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다. 등기 말소 조건이 곧바로 인도 완료를 의미하지는 않습니다.
- 관리비와 세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 실제 배당 순위에 변동을 주는 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 원본 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 잔액 인수 조건”
이 사건은 단순한 무인수 경매도, 전형적인 보증금 전액 인수 경매도 아닙니다. 2020년부터 대항력을 가진 임차인과 채권자의 미배당 잔액 포기 특별매각조건이 동시에 존재합니다. 신건 매각가 기준 예상배당에서는 보증금 210,000,000원이 전액 지급되어 인수 추정액이 0원이지만, 유찰 후에는 특별매각조건의 효력에 따라 매수인의 실질 부담이 달라집니다.
가격 측면에서도 254,000,000원의 신건 최저가는 확인된 실거래 평균 244,500,000원보다 높습니다. 게다가 실거래가 2024년 2건에 그쳐 현재 시장가격을 검증할 추가 자료가 필요합니다. 10세대 규모라는 환금성 변수까지 고려하면 신건의 가격 메리트는 부족합니다.
결론은 권리조건 확인 전 입찰 보류, 신건 가격 매력도 낮음. 특별매각조건으로 잔여 보증금 반환청구권이 유효하게 해소되는지를 먼저 확인한 후, 실제 인수액을 포함한 취득비용과 시세를 비교해야 합니다. 권리의 불확실성을 해소하지 않고 최저가 하락만을 근거로 응찰하는 것은 위험합니다.
