서울남부지방법원 2026타경3700. 양천구 신월동 월정로13길 22-33에 위치한 다온캐슬 5층 501호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 2020년 2월 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 총 12세대 규모의 소규모 공동주택으로, 분석 대상 전용면적은 37.53㎡입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당권 실행경매가 아니라 주택도시보증공사가 신청한 강제경매라는 점입니다. 등기부에는 2023년 8월 주택도시보증공사의 가압류가 존재하고, 이 가압류가 말소기준권리로 분석됩니다. 이후 세금 관련 압류와 강제경매개시결정이 뒤따랐습니다. 한편 임차인 송대석은 그보다 앞선 2022년 2월에 전입·점유를 시작했으므로 후순위 임차권등기라는 이유만으로 대항력을 부정해서는 안 됩니다.
현 회차에서는 매각대금이 보증금을 전액 충당하는 것으로 계산되어 실질취득액은 최저가와 같은 312,000,000원입니다. 문제는 유찰로 가격이 내려갈 때입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수 문제가 될 수 있어, 단순히 낮아진 최저가만을 실제 취득비용으로 보면 위험합니다. 이 사건에는 별도의 반환청구권 포기·임차권 말소 특별조건이 있으므로, 그 조건의 법적 적용 주체와 이행이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3700 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 243-30 다온캐슬 제5층 제501호 도로명주소: 서울특별시 양천구 월정로13길 22-33 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 37.53㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2020.02.12 사용승인 · 총 12세대 · 승강기 및 난방시설 |
| 소유자 | 사형택 (2020.03.20 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 312,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 244,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류 (갑구 5번) |
| 임차인 | 송대석 · 보증금 244,500,000원 · 대항력 있음 |
| 매각 특별조건 | 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
이 사건의 말소기준권리는 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 2020년 국민은행 근저당권(채권최고액 840,000,000원)은 2020.03.19 이미 말소됐으며, 2021년 국세 압류도 2021.12.21 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당권이 현재 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
2023년 가압류 이후 등기된 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 세금의 실제 배당순위와 당해세 여부는 별도로 확인해야 하며, 등기상 압류가 소멸하는 것과 세금 배당 문제가 해결되는 것은 같은 의미가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 244,500,000원의 처리
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
|
송대석 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2022.02.04 확정 2022.01.10 |
244,500,000원 |
대항력 有 말소기준 이전 전입 |
우선변제 有 배당요구 |
승계신고 아님 실제 임차인 |
실제 임차인 1명입니다. 송대석은 2022.01.08 임대차계약을 체결하고, 2022.01.10 확정일자를 받았으며, 2022.02.04 전입·점유를 시작했습니다. 2024.02.15 임차권등기가 접수됐고 배당요구도 확인됩니다. 주택도시보증공사는 등기상 가압류권자이자 경매신청채권자로 등장하지만, 이 사실만으로 송대석의 보증금을 별도로 한 번 더 합산해서는 안 됩니다.
“채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 조건이 해당 임차권의 미배당 보증금에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면, 그 부분의 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 다만 경매신청채권자는 주택도시보증공사이고 등기상 임차권자는 송대석이므로, 채권자의 포기 의사표시가 송대석 명의 임차권에 어떤 법적 효력을 가지는지 확인해야 합니다. 특별조건만으로 송대석이 직접 포기했다고 단정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래와 면적 차이를 먼저 보자
다온캐슬의 확인된 거래는 2022년 5월, 전용 29.91㎡, 4층, 219,000,000원입니다. 반면 경매 대상은 전용 37.53㎡의 5층 501호입니다. 따라서 단지명이 같아도 면적과 거래 시점이 달라 해당 거래를 이 물건의 현재 시세로 직접 대입하기는 어렵습니다.
| 구분 | 시점 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 다온캐슬 실거래 | 2022.05 | 29.91㎡ | 4층 | 219,000,000원 |
| 경매 대상 감정가 | 2026년 경매 | 37.53㎡ | 5층 | 312,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 2026.11.17 | 37.53㎡ | 5층 | 312,000,000원 |
| 과거 거래 대비 | 참고 비교 | 면적 불일치 | — | 142.5% |
최저매각가 312,000,000원은 확인된 거래가 219,000,000원보다 93,000,000원 높습니다. 비율로는 142.5%입니다. 다만 219,000,000원은 전용면적이 더 작은 물건의 2022년 거래이므로 이 차액을 곧바로 시세 대비 초과금액으로 해석할 수는 없습니다.
최근 12개월 평균 비교지표로 제시된 금액도 219,000,000원인데, 확인되는 거래는 2022년 5월 1건입니다. 따라서 2026년 기준 최근 12개월 시세를 입증하는 거래로 보기는 어렵습니다. 가격 추세 역시 이 거래만으로 상승 또는 하락이라고 판단할 수 없습니다. 이 물건의 가격 메리트를 인정하려면 전용 37.53㎡ 전후의 보다 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,168,000원 |
| 1. 임차인 송대석 보증금 | 244,500,000원 | 244,500,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,279,000,000원 | 62,332,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 244,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 312,000,000원 |
집행비용 추정치와 표시된 배당순위를 적용한 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당표와 다를 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액과 경매신청채권은 권리관계가 중첩될 수 있으므로, 표시 금액의 단순 합계를 독립된 실제 채무총액으로 단정할 수 없습니다. 매각대금으로 배당받지 못한 채권액 전부가 매수인 인수채무가 되는 것도 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가와 실제 부담을 구분
| 회차 | 최저매각가 | 예상 채권자 배당 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 312,000,000원 | 62,332,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 249,600,000원 | 805,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 199,680,000원 | 0원 | 48,415,520원 |
현재 신건과 1회 유찰 시나리오에서는 송대석의 보증금 전액을 배당하는 계산이므로 인수액이 0원입니다. 그러나 2회 유찰 시에는 매각대금이 보증금보다 낮아지면서 48,415,520원의 룰상 인수액이 발생하는 것으로 계산됩니다.
또한 1회 유찰 최저가 249,600,000원은 확인된 2022년 거래가 219,000,000원보다 높고, 2회 유찰 최저가 199,680,000원은 그보다 낮습니다. 하지만 그 거래는 면적이 다른 과거 사례이므로, 어느 회차에도 가격 메리트가 확정적으로 있다고 판단할 수 없습니다. 유찰에 따른 가격 인하와 보증금 인수 위험 해소는 반드시 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신강초등학교 북서측 인근으로, 단독주택·다가구주택·소규모 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대입니다. 대규모 공동주택 단지보다는 저층 주거지 성격이 강합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역을 이용할 수 있는 입지입니다. 감정평가상 대중교통 이용상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2020.02.12 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있으며, 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 포장도로에 접하는 토지입니다. 토지 이용상태는 다세대주택 건부지이며, 지형은 대체로 평지입니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역에 속합니다. 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지 관련 사항. 토지 공시지가는 ㎡당 2,759,000원이며, 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 있습니다. 지정 대상과 기간이 서로 다르므로 입찰 및 취득 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 12세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인 가능한 매매 거래가 제한적이고 면적도 일치하지 않아 대단지 아파트처럼 표준화된 가격 산정이 어렵습니다. 평균 유찰 2.4회라는 경매 이력도 가격 결정 시 고려할 요소입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 특별조건의 법적 효력. 주택도시보증공사가 포기하는 미배당 임대차보증금 반환청구권이 송대석 명의 임차권의 권리와 어떻게 연결되는지, 포기·말소의 주체 및 범위를 반드시 확인하세요.
- 대항력·배당요구·임차권등기. 송대석의 전입 2022.02.04, 확정일자 2022.01.10, 임차권등기 2024.02.15와 배당요구 사실을 매각물건명세서 및 관련 원본과 대조하세요.
- 유찰 시 인수액 재산정. 2회 유찰 시 룰상 인수액 48,415,520원이 계산됩니다. 특별조건 적용이 확정되지 않는다면 최저가 199,680,000원만으로 취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
- 현재 시세 확인. 2022년 5월 전용 29.91㎡ 거래 1건은 대상 전용 37.53㎡의 현재 시세를 충분히 설명하지 못합니다. 최근 동일·유사 면적의 실제 거래와 매물 호가를 확인하세요.
- 배당표 검증. 서초세무서장의 압류에 따른 조세채권, 당해세 여부, 임차인 보증금의 실제 배당순위와 공동 또는 중첩채권 관계를 재검토하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 존재만으로 현재 실제 점유 상태를 단정할 수 없습니다. 현황조사 및 현장 확인을 통해 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 공동주택 관리비. 체납된 공용부분 관리비 등 매수인에게 부담이 문제될 수 있는 비용을 확인하고 예상 취득비용에 반영하세요.
- 토지·건축 규제. 공항소음 관련 규제, 지구단위계획 및 토지거래허가 관련 지정기간과 적용 대상을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 입찰 전 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 판단이다
이 사건은 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 현 회차 예상배당에서는 보증금 244,500,000원 전액이 배당되어 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 여기에 특별매각조건까지 존재한다는 점은 미배당 보증금 인수 위험을 통제하는 중요한 요소입니다.
그러나 특별조건의 문구상 포기 주체는 채권자이고, 등기상 임차권자는 송대석입니다. 두 권리자의 관계가 명확히 확인되지 않으면, 유찰로 인한 미배당 보증금 인수 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다. 특히 2회 유찰 시에는 룰상 48,415,520원의 인수 가능액이 발생합니다.
가격 문제도 남아 있습니다. 현 회차 실질취득액 312,000,000원은 확인된 과거 거래가 219,000,000원의 142.5%지만, 거래 시점과 면적이 다른 만큼 단순히 현재 시세보다 비싸다고 확정할 수는 없습니다. 반대로 이 자료만으로 신건 가격에 메리트가 있다고 판단할 근거도 부족합니다. 최근 동일 면적 실거래 검증이 우선입니다.
총 12세대의 소규모 다세대주택이라는 점, 제한적인 거래자료, 평균 유찰 2.4회 이력, 그리고 특별매각조건의 법적 적용 범위를 종합하면 현재 신건 가격에서 적극적인 입찰을 권하기는 어렵습니다. 권리관계와 시세를 더 검증한 후 입찰가를 정하는 것이 타당합니다. 결론은 가격 검증 전 보류, 특별매각조건 확인 필수입니다.
