* 김동현의 보증금에 관한 조건부 판단입니다. 별도 전입자 정영미의 보증금·계약관계가 미상인 점까지 인수 위험이 모두 해소되었다는 의미는 아닙니다.

서울남부지방법원 2026타경3707. 서울 강서구 공항동 ‘마곡대림밸리’ 6층 602호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대주택이며, 전용면적은 26.41㎡입니다. 방 2개와 거실·주방, 욕실, 발코니를 갖춘 소형 주거용 부동산입니다.

등기부상 소유자는 오민서이며, 2020년 2월 거래가액 245,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 최초 설정된 강서농업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2023.12.22. 국의 압류입니다.

문제는 그보다 먼저 전입한 임차인입니다. 김동현은 2022.03.16. 전입했고, 확정일자는 2022.02.10.입니다. 보증금은 234,000,000원이며, 2024.03.22. 임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 일반적인 배당·인수 관계만 보면 선순위 임차보증금의 미배당분을 매수인이 떠안을 가능성을 반드시 계산해야 합니다.

그런데 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 이번 물건의 권리분석 결과를 바꾸는 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

등기부의 강서농업협동조합 근저당권은 2019.11.05. 설정됐으나 2020.02.13. 말소됐습니다. 이후 국 압류, 강서구 압류, 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정 순서로 권리가 형성됐습니다. 국 압류를 기준으로 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2022.12.09. 접수된 민간임대주택등기도 확인됩니다. 해당 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있으므로, 입찰 전 현재 등록 상태 및 매각에 따른 처리 관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 특별매각조건의 적용 범위

확인된 임차인·전입자는 김동현과 정영미, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 96.8%, 신뢰도는 제한적

마곡대림밸리의 확인된 실거래는 2023년 10월 1건입니다. 거래가격은 250,000,000원으로 최저매각가 242,000,000원은 그 금액의 96.8%입니다.

그러나 이 거래는 29.55㎡이며, 경매 대상은 26.41㎡입니다. 면적이 다르고 거래 시점도 오래됐으므로 이를 현재 대상 호실의 적정 시세로 단정하기 어렵습니다.

주된 임차보증금의 반환청구권 포기·말소 조건이 이행된다는 전제에서 김동현의 인수액은 0원입니다. 따라서 이 임차인에 관한 현재 회차의 실질취득금액은 낙찰가 242,000,000원 수준입니다. 다만 정영미의 미확인 관계 및 별도 취득비용은 이 금액에 포함되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)

매각대금 242,000,000원을 기준으로 집행비용 4,188,000원, 김동현 보증금 234,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 배당 3,812,000원을 반영한 예상입니다. 강제경매 신청채권 배당은 0원, 소유자 잔여금도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 채권 청구는 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 숫자상 인수액과 실제 부담의 차이

선순위 임차보증금이 있는 물건은 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수가 늘어나 매수인의 총부담이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 그러나 이번 사건은 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 일반적인 인수형 경매와 다르게 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 공항동 소재 송정중학교 북측 인근입니다. 주변에 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 중 6층으로, 외벽은 석재 및 치장벽돌 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 기본적인 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비 등이 있습니다.
• 도로. 서측 약 6m 내외 포장도로에 접하고 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.
• 토지. 대지 331.2㎡, 평지·가로장방형이며 공시지가는 3,237,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 20세대의 소규모 도시형생활주택입니다. 확인되는 실거래가 2023년 1건이고 대상과 면적도 달라, 현재의 매매가격 및 환금성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 명확히 반영되어 있는지 확인하세요.
• 김동현 임차권등기 처리. 등기부 을구 3번 주택임차권의 말소 이행 및 반환청구권 포기 적용 관계를 확인해야 합니다.
• 정영미의 임대차 확인. 보증금, 확정일자, 계약관계 및 실제 점유 부분이 미상입니다. 현황조사와 명세서, 점유 현황을 추가 확인하세요.
• 명도 가능성. 임차권등기 말소 조건이 있다고 해서 현재 점유자가 즉시 퇴거한다는 의미는 아닙니다. 실제 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 등록 상태와 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
• 실거래 재확인. 2023.10. 거래는 대상보다 전용면적이 넓습니다. 대상과 동일한 26.41㎡의 최근 거래 및 주변 유사 물건을 재확인해야 합니다.
• 세금·공과금. 국·지방자치단체 압류가 있으므로 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권과 체납 내역을 확인하세요.
• 관리비. 미납 관리비 중 공용부분 등의 부담 여부를 확인하세요.
• 토지이용 규제. 공항 관련 고도제한, 보호구역, 토지거래허가 관련 지정사항의 적용 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 다시 확인하세요.

맺으며 — “보증금보다 중요한 것은 포기 조건의 범위”

이 물건의 핵심은 234,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 김동현이 있기 때문에, 특별한 조건이 없다면 낙찰가만 보고 투자성을 판단해서는 안 되는 구조입니다.

하지만 이번 사건은 다릅니다. 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 해당 조건이 이행되면 김동현에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

그렇다고 곧바로 안전한 저가 매물이라고 평가할 수는 없습니다. 정영미의 보증금·점유관계가 미상이고, 시세 비교 근거는 2023년의 면적이 다른 실거래 1건뿐입니다. 최저가 242,000,000원이 참고가격 250,000,000원의 96.8%라는 수치는 현재의 할인 매력을 입증하기에 부족합니다.

결론은 조건부 관찰 대상, 종합 C등급입니다. 김동현의 인수 위험은 특별매각조건으로 해소되는 구조지만, 그 조건의 실제 이행과 별도 전입자의 권리관계를 확인해야 합니다. 가격 면에서도 최근 동일 면적 거래를 확보하기 전에는 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.