서울남부지방법원 2026타경4002. 영등포구 양평동5가 한강프리젠 102동 9층 902호 오피스텔입니다. 소유자는 이갑호이며, 주택도시보증공사가 244,500,000원의 청구금액으로 강제경매를 진행하고 있습니다. 말소기준권리는 2026년 3월 6일 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2017년 2월 17일에 임차인 이수연이 전입신고와 점유를 시작했고, 2025년 2월 19일에는 임차보증금 244,500,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 즉, 단순히 경매개시결정 이후의 권리가 소멸한다는 논리만으로 임차보증금 인수 위험까지 없다고 볼 수는 없습니다.

이 사건의 결정적인 차이는 매각물건명세서의 특별매각조건입니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하도록 정해져 있습니다. 따라서 특별매각조건의 적용 범위와 이행이 확인된다면, 통상적인 대항력 임차인 인수형 경매와 달리 보증금 부담을 해소할 수 있습니다. 입찰 전 가장 먼저 확인할 사항은 가격이 아니라 이 조건의 정확한 효력과 말소 절차입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 앞선 임차권, 뒤따른 강제경매

이 사건에서 특히 주의해야 할 부분은 등기부에 남아 있는 임차권이 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다. 이수연의 주민등록일과 점유개시일은 모두 2017년 2월 17일로, 2026년 강제경매개시결정보다 훨씬 이릅니다. 따라서 매각으로 임차인의 대항력이 자동 소멸한다고 판단할 수 없습니다.

한편 2017년 2월 17일 설정된 수협은행 근저당권은 채권최고액 210,000,000원이었으나, 2019년 2월 18일 이미 말소됐습니다. 과거 신탁등기도 2017년 2월 17일 말소됐으며, 이들 과거 권리를 현재의 유효한 인수권리나 배당대상 근저당으로 다시 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 특별조건이 핵심

확인된 실제 임차인은 이수연 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 표시되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 다만 보증금 대위변제 및 반환채권 승계의 구체적인 법률관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.

임차권등기에는 최초 임대차계약일 2017년 1월 21일, 최초 보증금 40,000,000원과 이후 증액 내역이 기재되어 있습니다. 보증금은 최종적으로 244,500,000원이며, 확정일자 역시 증액에 따라 여러 차례 부여되었습니다.

임차권등기에는 확정일자가 명시되어 있으므로, 우선변제권이 전혀 없다고 일률적으로 단정할 수 없습니다. 다만 배당순위와 범위는 보증금 증액 시기, 대항요건의 계속성, 배당요구 및 채권 승계관계에 따라 달라질 수 있습니다. 이 사건에서는 특별매각조건에 따른 보증금 반환청구권 포기와 임차권 말소 여부가 최종 인수 판단의 핵심입니다.

③ 가격 판단 — 신건 3.15억, 싸다고 판단할 근거는 없다

감정가는 315,000,000원이고, 현재 최저매각가도 동일한 315,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 100%에서 매각이 시작됩니다.

특별매각조건이 이행된다면 최저가 낙찰을 가정한 실질취득 기준금액은 315,000,000원입니다. 여기에 취득 관련 비용이나 명도 비용 등이 발생할 수 있지만, 그러한 비용을 임의로 더하지는 않았습니다.

가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 실제 거래시장의 최근 가격, 거래 추세, 유사 면적 오피스텔의 거래사례를 기준으로 실질취득 금액을 비교해야 합니다. 특히 오피스텔은 아파트와 용도 및 매수 수요가 다르므로, 아파트 시세를 그대로 적용하거나 감정가를 현재 시장가격으로 간주해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)

집행비용 5,210,000원, 주택도시보증공사 예상배당 244,500,000원, 소유자 잔여 65,290,000원으로 구성된 계산상 예상배당입니다. 임차인 보증금과 신청채권액을 별도 임차인 보증금처럼 합산하지 않습니다. 실제 배당은 채권 승계관계, 확정일자별 우선변제 범위, 당해세, 최우선변제 및 배당절차 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당이 생겨도 특별조건이 관건

최저매각가가 내려갈 경우 신청채권자의 배당액과 미배당 잔액도 달라집니다. 그러나 이 사건은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로, 미배당 잔액을 곧바로 매수인 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.

현재 신건과 1회 유찰 가정에서는 신청채권 244,500,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 2회 유찰 시에는 예상배당액이 197,977,600원으로 줄어 46,522,400원의 미배당이 발생합니다. 특별매각조건이 유효하게 이행되면 이 미배당 반환청구권은 매수인에게 청구되지 않으므로 실질 인수액은 0원입니다.

권리 인수 계산상 별도로 표시된 이수연 보증금은 244,500,000원이며, 회차별 기계적 인수 산정액도 244,500,000원입니다. 이는 특별매각조건 적용 전의 형식적 위험액으로, 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 조건의 효력이 인정되지 않는 경우에는 배당 및 잔존 보증금 채무를 다시 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 양평동5가 서울당산초등학교 서측 인근입니다. 주위에는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 학교 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 선유도역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 9층 건물의 9층에 위치합니다. 사용승인일은 2017년 1월 25일이며, 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 주차설비를 갖추고 있습니다.
• 접도. 북서측 약 6~8m, 남서측 약 4~6m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 가로장방형이며 소로각지에 해당합니다.
• 용도 및 규제. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 교육환경보호구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역(한강변) 등도 확인됩니다. 토지거래허가 관련 규제는 지정 대상 용도와 적용 기간을 구분하여 확인해야 합니다.
• 토지 지표. 공시지가 6,831,000원/㎡, 해당 필지 토지면적 864.1㎡입니다. 이 수치는 오피스텔 개별 호실의 대지권 면적이나 거래가격을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 표시되지 않았으며, 위반건축물로 분류되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 시설 유지관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 선유도역 인근이라는 교통 여건은 검토할 만하지만, 오피스텔은 아파트와 수요층 및 거래시장이 다릅니다. 실제 매도 가능 가격은 동일 건물 또는 주변 유사 오피스텔의 거래사례로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서 원본 및 매각절차에서 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 보증금 반환채권 승계관계. 주택도시보증공사의 강제경매 청구액과 이수연의 임차보증금이 각각 244,500,000원으로 표시됩니다. 대위변제 여부, 채권양도 및 승계관계, 포기 권한을 확인해 동일 채권의 중복 계산과 별도 채권의 누락을 모두 방지해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 을구 3번 이수연 임차권등기가 실제로 말소될 수 있는지, 말소의 주체와 시점, 필요한 서류 및 집행 절차를 확인해야 합니다. 매각조건이 존재한다는 사실만으로 등기 말소가 완료된 것은 아닙니다.
• 확정일자와 우선변제권. 2017년 최초 보증금부터 2023년 최종 증액분까지 확정일자가 구분되어 있습니다. 배당요구 여부와 각 보증금 부분의 우선순위를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 현 시점 실제 점유상태는 별개의 문제입니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부를 확인하고, 보증금 인수 문제와 명도 문제를 나누어 검토해야 합니다.
• 민간임대주택 등록사항. 갑구의 민간임대주택등기와 관련해 등록 유지 여부, 임대의무기간 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 의무를 확인해야 합니다.
• 실거래 가격 검증. 응찰가를 결정하기 전에 한강프리젠 및 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가격과 거래 추세를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하지 마세요.
• 관리비 및 각종 비용. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분, 취득 관련 비용, 명도 및 수리 비용을 별도로 점검해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 서류와 특별매각조건을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금 인수 위험은 조건부 해소, 가격은 검증 전”

이 사건은 겉으로 보면 대항력 있는 임차인 보증금 244,500,000원이 걸려 있어 낙찰자가 상당한 부담을 떠안을 수 있는 오피스텔 경매입니다. 실제로 이수연의 전입·점유는 2017년 2월 17일, 말소기준인 강제경매개시결정은 2026년 3월 6일이므로 대항력 검토를 생략할 수 없는 권리관계입니다.

그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건입니다. 이 조건이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 이행된다면 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

그렇다고 최저가 315,000,000원이 곧 좋은 매수가격이라는 뜻은 아닙니다. 현재는 신건으로 감정가 100%이고, 가격의 적정성을 평가하려면 오피스텔의 최근 거래가격과 비교해야 합니다. 특별매각조건의 정확한 이행과 임차권등기 말소가 확인되지 않는 상태에서는 권리 위험을 완전히 해소했다고 단정할 수도 없습니다.

결론은 ‘조건부 권리 해소 가능, 가격 메리트 미확인’입니다. 보증금 인수 문제를 해결할 수 있는 매각조건은 분명한 장점이지만, 입찰 판단은 그 조건의 실제 효력과 실질취득가격의 시장 적정성이 모두 확인된 이후에 내려야 합니다.