* 실질 인수 0원은 김형건 임차권에 관한 특별매각조건의 잔액청구권 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이행되는 경우에 한정합니다. 별도의 미상 점유자와 관련된 권리·점유 위험까지 해소되었다는 뜻은 아닙니다.

서울남부지방법원 2026타경4082. 양천구 신월동 골든캐슬 5층 503호입니다. 2020년 사용승인된 지하 1층·지상 8층 건물의 다세대주택으로, 소유자 마병환이 2020년 12월 거래가 229,000,000원에 취득한 이력이 있습니다. 현재 등기부에는 주택도시보증공사의 가압류, 국세·건강보험 관련 압류, 그리고 김형건 명의 임차권등기가 존재합니다.

이 사건에서 입찰자가 가장 먼저 확인해야 할 것은 2023.04.20 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 성립한 임차인의 대항력입니다. 김형건은 2021.12.23 전입신고를 하고 2021.12.24 점유를 시작했으며, 확정일자는 2021.12.01입니다. 따라서 일반적인 경매 배당 원칙만 적용하면 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

그러나 이 물건에는 결론을 바꾸는 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에게 미배당 임대차보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 해당 조건이 실효성 있게 이행되는지와 그 포기가 김형건의 권리에 미치는 범위를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

반면 2023.09.27 남동세무서 압류, 2026.03.11 강제경매개시결정, 2026.03.23 국민건강보험공단 압류, 2026.10.02 강서세무서 압류는 말소기준권리 이후에 발생한 권리로 매각에 따른 말소 대상입니다. 2023.03.24 강서세무서 압류는 2026.04.16 이미 말소되었습니다.

다만 압류등기 말소와 조세채무의 배당상 우선순위는 별개입니다. 국세·지방세 중 당해세 등 우선권이 인정되는 금액은 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로, 매각대금이 임차인에게 배당되는 금액과 그 부족분도 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 262,000,000원과 미상 점유자

임차권자 김형건 1명과 별도 미상 점유자 1명이 확인됩니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 미상 점유자의 임차인 해당 여부는 확인이 필요합니다.

③ 보증금 인수 구조 — 유찰되어도 싸지는가?

특별매각조건을 적용하지 않은 일반 배당 구조에서는, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰금액에서 배당받지 못한 만큼 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 이때는 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어나 실질취득금액이 보증금 262,000,000원 부근에서 유지됩니다.

일반 실질취득 = 매각가 + 해당 회차의 예상 보증금 인수액. 집행비용 추정 변화로 합계는 보증금과 정확히 일치하지 않습니다. 취득세·명도비·관리비 등은 포함하지 않습니다. 특별조건 적용 시에는 해당 보증금 인수액만 0원으로 보되, 미상 점유자에 관한 추가 부담은 별도입니다.

④ 가격·환금성 — 실거래 비교보다 먼저 확인할 것

골든캐슬은 16세대의 소규모 공동주택입니다. 감정가와 신건 최저가는 265,000,000원이며, 해당 건물의 경매 이력상 평균 유찰 횟수는 5.1회입니다. 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다.

다만 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 실거래 금액이 확인되지 않고, 전용면적 비교도 일치가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 265,000,000원이 현재 시장가격보다 높거나 낮은지 단정할 근거가 없습니다. 소유자의 2020년 거래가 229,000,000원 역시 현재 시세를 대체하지 않습니다.

특별매각조건 이행이 확인되더라도 실제 입찰 판단에는 동일 또는 유사 다세대주택의 실거래 비교, 점유관계 확인 및 취득 후 환금성 검토가 필요합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)

신건 매각가 265,000,000원에서 집행비용 4,510,000원을 공제하면 임차인 김형건에게 260,490,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 보증금 262,000,000원과의 차액인 1,510,000원은 일반적인 대항력 인수 계산상 매수인 부담이지만, 특별매각조건이 유효하게 이행되면 실질 인수 0원*으로 처리됩니다.

후순위로 표시된 주택도시보증공사 채권은 예상배당이 0원입니다. 채권액 집계상 미배당 총액은 2,518,000,000원이지만, 이는 매수인이 떠안는 금액을 뜻하지 않습니다. 동일 채권자의 청구 관계와 실제 배당순위는 원본 채권신고 및 배당절차에서 확인해야 합니다.

국세·지방세 중 우선배당 대상과 임차인 최우선변제 등은 위 추정에서 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 일반적인 미배당 보증금은 변동할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울금융고등학교 남동측 인근. 주상복합건물, 오피스텔, 소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대·단독주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2020.02.05 사용승인된 철근콘크리트조 건물. 개별난방, 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지·경보시설 및 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 접도. 북서측 약 39m, 남동측 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 수평표면구역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 일부 토지거래허가구역 지정 이력과 건축선 저촉 사항이 있어 실제 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 공시지가. 4,668,000원/㎡. 토지는 평탄한 사다리형으로, 공동주택·오피스텔·근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 16세대의 소규모 건물이고 경매 평균 유찰 횟수가 5.1회로 집계됩니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 적정 매도가격 및 회수기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 잔액 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 확정되어 있는지 확인해야 합니다.
• 채권 귀속 확인. 주택도시보증공사가 주장하는 보증금 반환채권과 김형건 명의 임차권의 관계, 채권승계 여부, 잔액청구 포기의 효력 및 말소 이행 방법을 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. PHANSOURIVONG KOUNTHIDA의 실제 거주 여부, 임대차계약·보증금·확정일자·점유 범위를 확인하고 김형건과의 관계도 조사해야 합니다.
• 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세 등 우선배당 가능성과 실제 배당표 변경 여부를 점검해야 합니다.
• 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아 감정가만으로 시세 적정성을 판단할 수 없습니다. 인근 유사 다세대주택의 면적·층·상태가 유사한 거래를 대조해야 합니다.
• 유찰 이력 분석. 평균 유찰 5.1회라는 지표가 가격, 권리, 점유, 건물 특성 중 무엇에 기인하는지 개별 사례를 확인해야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 확인하고 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분을 점검해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관계를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금 인수 해소가 곧 안전한 낙찰은 아니다”

이 사건의 핵심은 보증금 262,000,000원의 선순위 대항력 임차권입니다. 일반 배당원칙만 보면 신건에서 1,510,000원, 1회 유찰 시 53,768,000원, 2회 유찰 시 95,574,400원의 보증금 인수가 발생합니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 유찰로 최저가가 내려가더라도 실질취득은 265,000,000원 부근에 머뭅니다.

하지만 이번 매각에는 채권자의 미배당 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 존재합니다. 그 효력과 이행이 확인되는 경우, 김형건 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 분석됩니다.

그렇다고 입찰 위험이 모두 사라지는 것은 아닙니다. 별도 미상 점유자 1명에 대한 권리 확인이 필요하고, 16세대 소규모 다세대주택에서 평균 5.1회 유찰이 관측됩니다. 최근 실거래 비교가격도 확인되지 않아 신건 최저가 265,000,000원이 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

결론은 권리조건 확인과 가격 검증이 선행되어야 하는 C등급 신중 검토형 물건입니다. 특별매각조건의 이행 가능성, 미상 점유자 문제, 실제 시세라는 세 가지가 해결되기 전에는 낮아지는 최저가만 보고 투자 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다.

* 이 보고서의 ‘인수 실질 0원’은 특별매각조건에 기재된 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행될 경우 해당 임차권에 한정한 판단입니다. 확약 외 미상 점유자의 권리 및 기타 부담은 별도 확인 대상입니다.