서울남부지방법원 2026타경4108. 영등포구 당산동2가에 있는 서경홈타운 3층 301호 오피스텔입니다. 2022년 4월 5일 사용승인을 받은 8층 건물이며, 소유자는 최상범입니다. 주택도시보증공사가 380,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 감정가가 아니라 2023년부터 시작된 임차관계입니다. 최민아는 2023년 2월 3일 확정일자를 받았고, 같은 달 17일 전입신고와 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 수협은행 가압류는 그보다 늦은 2024년 1월 5일에 접수됐습니다. 따라서 최민아는 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석됩니다.
일반적인 매각이라면 낙찰대금에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 미배당 보증금의 매수인 인수가 문제 됩니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 특별매각조건이 명시돼 있다는 점이 결정적으로 다릅니다. 반면 박철웅에 대해서는 별도로 계약관계와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4108 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1 서경홈타운 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 영등포로19길 3-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 오피스텔 · 비교 대상 면적 31.83㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 중 3층 · 2022.04.05 사용승인 |
| 건물 규모 | 서경홈타운 총 12세대 |
| 소유자 | 최상범 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 403,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 380,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.05 수협은행 가압류 · 청구금액 1,567,749,529원 |
| 임차관계 | 최민아 · 박철웅 (총 2명) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기 확인일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
이 물건의 말소기준권리는 2024.01.05 수협은행 가압류입니다. 2022년에 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2023.02.17 이미 말소됐으므로 현재의 말소기준권리로 볼 수 없습니다. 수협은행 가압류 이후의 서울신용보증재단 가압류, 국의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.
2022.04.25에는 민간임대주택등기도 접수됐습니다. 이 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있습니다. 경매 이후 해당 등록의 처리와 임대사업자 관련 의무가 어떻게 정리되는지도 확인 대상입니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 특별매각조건을 구분해야 한다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 최민아 건물 전부 · 주거(임차권등기) |
2023.02.17 2023.02.03 |
380,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
특별조건 적용
실질 인수 0원
승계 확인 필요
|
| 박철웅 점유 부분 미상 |
2025.05.01 확정일자 미상 |
미상 |
전입일 기준 후순위
보증금 미상
우선변제 미상
승계 불명
|
실제 임차관계로 기재된 사람은 최민아와 박철웅, 2명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 기재돼 있으며, 별도의 실제 임차인이나 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 최민아의 보증금 380,000,000원과 신청채권자의 청구액 380,000,000원을 서로 다른 임차인의 보증금처럼 중복 계산해서도 안 됩니다.
“채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 조건이 이행되는 경우 최민아 관련 미배당 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 채권자의 포기 범위, 임차보증금 반환청구권의 승계관계, 임차권등기 말소 이행 절차는 원본 문서로 확인해야 합니다.③ 가격 분석 — 403,000,000원이 시세보다 싼지는 확인되지 않았다
이 물건의 감정가는 403,000,000원이고, 첫 매각기일 최저매각가격도 동일한 403,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 가격 할인은 없습니다.
서경홈타운은 총 12세대 규모이고, 비교 대상 면적은 31.83㎡입니다. 다만 동일 면적의 실거래가가 매칭되지 않아 최근 12개월 평균 거래가격이나 최신 거래가격을 기준으로 최저매각가격의 적정성을 검증할 수 없습니다. 거래가격의 최근 상승·하락 방향 역시 확인되지 않습니다.
해당 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 이는 첫 매각기일에 감정가대로 응찰할 이유가 충분한지 점검할 필요성을 보여주는 참고 지표입니다. 다만 평균 유찰 횟수만으로 이 물건의 향후 낙찰가격이나 실제 시세를 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 403,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,430,000원 |
| 1. 임차인 최민아(우선변제) | 380,000,000원 | 380,000,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,567,749,529원 | 16,570,000원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 23,750,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 380,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 403,000,000원에서 추정 집행비용 6,430,000원을 공제한 후, 최민아에게 380,000,000원, 수협은행에 16,570,000원을 배당하는 계산입니다. 채권자 청구액 합계는 1,971,499,529원, 채권자 예상배당 합계는 16,570,000원, 채권자 미배당 합계는 1,954,929,529원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 계산상 인수액과 실질 인수액은 다르다
특별매각조건을 적용하지 않는 일반적인 대항력 임차인 사건이라면, 낙찰가격이 낮아질수록 최민아의 보증금 미배당액이 증가합니다. 하지만 이번 사건은 해당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 계산상 미배당 보증금과 실제 매수인 인수액을 구분해야 합니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 계산상 보증금 인수 | 특별조건 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 403,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 322,400,000원 | 62,913,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 257,920,000원 | 126,490,880원 | 0원 |
계산상 보증금 인수액은 특별매각조건이 없을 경우 최민아의 배당 부족분을 기준으로 한 수치입니다. 특별조건 적용 후 0원은 최민아에 한정하며, 해당 조건의 이행을 전제로 합니다. 박철웅 관련 미확인 부담은 포함되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포 유통상가 서측 인근입니다. 아파트·다세대주택·오피스텔 등 주거·업무시설과 상업시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있습니다. 지하철 2·5호선 환승역인 영등포구청역과 지하철 2호선 문래역이 근거리에 있어 대중교통 이용 편의는 무난한 편입니다.
- 건물. 2022.04.05 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·소방설비, 승강기 및 주차장 시설이 구비돼 있습니다. 감정 당시 이용상태는 오피스텔입니다.
- 토지. 준공업지역이며 지목은 대지입니다. 전체 토지면적은 241.7㎡, 공시지가는 6,409,000원/㎡입니다. 북측과 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 있으므로 실제 오피스텔에 대한 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며, 감정요항표상 공부와 현황의 별도 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 건물입니다. 동일 면적 거래사례가 매칭되지 않고 최근 거래가격도 검증되지 않아 매각가격의 적정성과 향후 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 어떻게 기재돼 있는지 확인하세요. 특히 포기 주체와 권한, 적용 범위, 말소 이행 절차가 중요합니다.
- 최민아 임차권 정리. 전입·확정일자·보증금 380,000,000원 및 임차권등기 내용을 대조하고, 특별매각조건에 따른 최종 권리 정리와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 박철웅의 계약·점유관계. 전입일은 2025.05.01이지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 실제 점유 부분, 계약서, 임대차관계 및 선행 권리관계 여부를 확인하세요.
- 주택도시보증공사 권리관계. 신청채권자 청구액 380,000,000원과 최민아의 임차보증금 380,000,000원의 관계, 반환청구권 승계 여부 및 특별매각조건의 이행 주체를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.04.25 접수된 민간임대주택등기의 등록 상태, 임대의무기간 및 경매 후 처리 관계를 확인하세요.
- 국의 압류와 조세. 2026.01.13 양천세무서장 관련 압류가 있습니다. 매각으로 등기상 압류가 소멸하더라도 조세 배당순위와 배당표 변동 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
- 가격 재검증. 서경홈타운과 비교 가능한 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래, 면적·층·이용상태를 확인해 403,000,000원의 가격 적정성을 판단해야 합니다.
- 유찰 여부. 현재 신건으로 감정가의 100%가 최저매각가격입니다. 평균 유찰 1.8회라는 이력만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 실제 시세를 기준으로 입찰 상한을 결정해야 합니다.
- 관리비·명도·현장 확인. 미납 관리비와 실제 점유자를 확인하고 퇴거 협의 또는 명도 절차가 필요한지 점검하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 실제 배당관계를 입찰 전에 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 위험은 완화됐지만, 가격 검증은 끝나지 않았다”
영등포 서경홈타운 301호는 단순한 무임차 경매가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 확보한 최민아의 보증금 380,000,000원이 존재하고, 임차권등기까지 완료된 사건입니다. 일반적인 매각이라면 이 보증금의 미배당액을 반드시 검토해야 합니다.
그러나 이번에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건의 이행을 전제로 최민아의 실질 인수 부담은 0원입니다. 이는 입찰자에게 중요한 권리상 개선 요소입니다.
그렇다고 곧바로 안전하고 저렴한 물건이라고 볼 수는 없습니다. 박철웅의 보증금과 계약관계가 확인되지 않았고, 최민아 관련 특별매각조건은 박철웅에게 적용되는 것이 아닙니다. 더욱이 총 12세대 오피스텔로 동일 면적의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 신건 최저가 403,000,000원이 시장가격보다 유리하다는 근거도 부족합니다.
따라서 종합 판단은 C등급, 보수적 검토·입찰 보류입니다. 주된 보증금 인수 위험은 특별매각조건으로 완화되지만, 미확인 임차관계와 가격 검증의 공백이 남습니다. 특별매각조건의 실제 이행 가능성, 박철웅의 권리관계, 그리고 최근 실거래가격을 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
