서울남부지방법원 2026타경4153. 서울 강서구 화곡동 서호가오피스텔 6층 602호의 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 348,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 360,000,000원입니다. 이 물건의 권리분석은 일반적인 근저당 말소형 경매와 다릅니다. 2024년에 등기된 임차보증금 360,000,000원의 선순위 주택임차권이 2025년 압류보다 먼저 존재하기 때문입니다.

그런데 매각물건명세서에는 중요한 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 제대로 이행된다면 주된 선순위 임차권의 부담은 실질적으로 해소됩니다. 다만 확약의 적용 범위 밖에 있는 다른 점유자·임차인의 권리는 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

권리 흐름의 핵심은 등기 순서입니다. 백동현의 주택임차권등기는 2024.04.15 접수되었고, 말소기준으로 제시된 국의 압류는 2025.03.19 접수되었습니다. 따라서 백동현의 임차권을 단순한 후순위 소멸권리로 처리해서는 안 됩니다.

반면 2026.03.16 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기입니다. 국의 압류와 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 과거 수협은행 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

백동현 외에 강태영의 전입 내역이 확인됩니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 집계하지 않습니다.

※ 일반적인 선순위 임차권 인수 계산상 백동현의 미배당액은 17,672,000원입니다. 이는 특별매각조건 적용 전의 추정액이며, 특별조건에 따른 실질 인수액 0원과 구분해야 합니다. 포기 주체의 권리 보유 범위, 조건의 효력 및 임차권등기 말소 이행 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.

따라서 매수인 인수액을 무조건 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 백동현 관련 부담은 특별매각조건으로 실질 0원으로 보되, 강태영의 별도 임대차와 보증금은 미확정 위험으로 유지해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 348,000,000원 가정)

신건 매각가 348,000,000원을 전제로 한 추정배당에서는 집행비용 5,672,000원을 공제한 342,328,000원이 백동현의 보증금 우선변제에 배정됩니다. 경매신청채권자인 주택도시보증공사의 별도 배당은 0원으로 산정되며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

※ 위 배당표는 제시된 예상배당 순위와 금액에 따른 계산입니다. 백동현의 우선변제 배당과 주택도시보증공사의 신청채권은 실제 채권 귀속 및 승계·대위 관계를 확인하여 중복 계산 여부를 검토해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가와 인수액은 따로 봐야 한다

선순위 임차권의 일반적인 인수 구조에서는 낙찰가가 내려가면 배당액이 감소하고, 미배당 보증금 인수 추정액은 증가합니다. 따라서 최저매각가가 낮아지는 것만으로 실질취득비용도 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다.

※ 인수추정액은 각 회차의 특별매각조건 적용 전 계산값입니다. 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행되면 백동현 관련 실질 인수액은 0원으로 보되, 강태영의 별도 인수위험은 모든 회차에서 미상으로 남습니다. 집행비용 등은 별도입니다.

⑤ 가격 판단 — 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다

이 사건의 감정가와 신건 최저가는 348,000,000원입니다. 소유자 박일성의 2022년 등기상 거래가액은 360,000,000원입니다. 하지만 과거 취득금액만으로 현재 시장가격을 확정할 수는 없습니다.

최근 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 실거래 비교가 확보되지 않은 상황에서는 348,000,000원이 현재 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 특히 해당 물건은 별도 임차인의 권리관계까지 확인해야 하므로 낙찰가와 실제 부담할 총비용을 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 우장초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통환경은 보통입니다.
• 건물. 2021.08.31 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 지하 1층·지상 9층 중 6층에 위치합니다. 기본 위생·급배수·난방설비와 승강기, 기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 부지 북동측 및 북서측으로 폭 약 4~5m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 334.0㎡, 개별공시지가는 5,158,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 가로장방형이고 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 포함됩니다. 토지거래허가구역 관련 사항도 기재되어 있으므로 실제 취득 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이는 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조 및 이용상태는 건축물대장과 건축물현황도를 기초로 조사되었습니다. 실제 현황은 다를 수 있습니다.
• 환금성. 오피스텔의 매매 수요, 임대 수요, 실제 내부상태와 점유 문제가 매각 가능성 및 향후 처분가격에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 실거래 비교 없이 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건의 정확한 적용 범위와 이행 방법을 확인해야 합니다.
• 백동현 임차권 말소 확인. 2024.04.15 접수된 을구 1번 주택임차권등기의 말소 절차, 보증금 반환청구권 귀속 및 관련 채권자의 권리관계를 검토해야 합니다.
• 강태영 점유 및 보증금 조사. 2024.10.29 전입 내역에 대한 실제 거주 여부, 임대차계약 체결 여부, 점유 부분, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다. 이 확인은 입찰 여부를 결정할 핵심 조건입니다.
• 배당 및 채권관계 대조. 백동현 보증금 360,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 360,000,000원에 대해 권리 승계·대위 여부 및 중복 채권 계산 가능성을 확인해야 합니다.
• 국의 압류 관련 사항 확인. 2025.03.19 국(부천세무서장)의 압류가 있으므로 체납세액, 당해세 여부 및 실제 배당 순위를 매각 전 원본 서류로 점검해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.04.05 등록된 민간임대주택의 임대의무기간, 등록 상태 및 경매 취득 이후 처리할 사항을 확인해야 합니다.
• 실내 현황 점검. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 내부구조, 누수·하자, 설비 작동상태와 기계식주차 이용 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 명도비용 확인. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 점유자 인도·명도에 필요한 추가 비용을 점검해야 합니다.
• 시세 원본 검증. 동일 건물과 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래, 실제 임대차 시세 및 매물 상태를 대조한 후 입찰가 상한을 설정해야 합니다.
• 입찰 직전 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각공고의 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 강력하지만, 적용 범위가 전부다”

서울남부지방법원 2026타경4153은 선순위 임차권과 특별매각조건이 동시에 존재하는 오피스텔 경매입니다. 보증금 360,000,000원인 백동현의 임차권은 말소기준권리보다 앞서지만, 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어 해당 조건이 이행되면 주된 인수 부담은 실질적으로 해소됩니다.

하지만 강태영이라는 별도 전입자가 남습니다. 강태영은 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 보증금과 확정일자 및 점유관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 백동현의 실질 인수액이 0원이라는 이유로 이 물건 전체를 인수위험 0원이라고 평가할 수 없습니다.

또한 최근 실거래 비교가 확보되지 않아 신건 최저가 348,000,000원의 가격 경쟁력을 확정하기도 어렵습니다. 특별매각조건의 실효성과 강태영의 독립적인 임차권 여부가 확인되어야 총취득비용과 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.

결론은 권리 일부 해소, 잔여 위험 확인 필요, 가격 판단 보류입니다. 특별매각조건은 이 사건의 중요한 안전장치이지만, 강태영의 권리관계가 정리되기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.