* 특별매각조건에 따른 0원 평가는 채권자의 보증금 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소가 실제 해당 권리에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 조건 미적용 시 산술상 잔액 31,110,000원의 인수 가능성이 있으며, 최승주 관련 미확인 위험은 별개입니다.

서울남부지방법원 2026타경4237. 서울 강서구 등촌동 아이디움 7층 706호 오피스텔입니다. 소유자는 성기호이며, 주택도시보증공사가 124,000,000원의 채권을 청구해 강제경매가 진행됐습니다. 감정가와 최저매각가가 모두 95,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

이 사건에서 가장 중요한 권리는 전수림의 주택임차권등기입니다. 전수림은 2022.03.21 전입신고, 2022.03.28 점유개시, 2022.02.21 확정일자를 갖고 2024.04.01 임차권등기를 마쳤습니다. 이 시점들은 2024.11.29 압류에 따른 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 특별매각조건을 적용하기 전에는 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인으로 보아야 합니다.

다행히 이 사건에는 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 하는 특별매각조건이 있습니다. 그러나 여기서 끝내면 안 됩니다. 그 조건의 주체는 '채권자'로 기재되어 있으며, 전수림 개인의 직접적인 대항력 포기까지 명시된 것은 아닙니다. 채권자가 해당 보증금 반환청구권을 적법하게 행사·포기할 수 있는지와 임차권등기 말소의 범위를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

2015.02.16 설정된 신한은행 근저당권은 채권최고액 90,000,000원이었으나, 2022.03.21 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 이 근저당권을 살아 있는 선순위 담보권으로 취급하거나 매수인이 인수할 채권으로 계산해서는 안 됩니다.

현재 말소기준으로 제시된 권리는 2024.11.29의 국 압류입니다. 압류 자체와 이후 2026.03.19 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 전수림의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.04.01에 등기됐고, 전입신고와 점유개시도 이전입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준 이후의 일반적인 소멸 권리와 동일하게 판단할 수 없습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인·전입자 2명

주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재되어 있으며 청구금액은 124,000,000원입니다. 전수림의 임차보증금도 124,000,000원이지만, 두 금액이 같다는 이유만으로 대위·승계관계를 확정하거나 별개의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인·전입자로 확인된 사람은 전수림과 최승주 2명이고, 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아닌 신청채권자입니다.

② 실질취득 분석 — 최저가가 내려가도 총부담은 거의 그대로

일반적인 대항력 인수형 경매에서는 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인 배당액이 감소하고 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 낙찰가 + 미배당 보증금이라는 실질취득금액은 임차보증금 124,000,000원 부근에서 거의 고정되는 구조입니다. 이 사건의 산술상 실질취득금액에는 회차별 집행비용 추정치가 포함되어 있습니다.

위 표의 인수액은 특별매각조건을 적용하지 않은 산술상 인수 가능액입니다. 해당 채권의 유효한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 경우 주된 인수액은 0원*으로 볼 수 있으며, 최승주 관련 별도 위험과 기타 취득비용은 제외되어 있습니다.

표면적으로는 95,000,000원에서 60,800,000원으로 최저가가 낮아질 수 있지만, 특별매각조건을 적용하지 않으면 미배당 보증금이 31,110,000원에서 64,694,400원으로 늘어납니다. 실질취득금액은 126,110,000원에서 125,494,400원 수준으로 큰 차이가 없습니다. 즉, 유찰만으로 실질적인 매입가격이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.

반대로 특별매각조건이 명확히 적용되어 주된 보증금 인수액이 0원으로 확정된다면, 낙찰가 인하 효과가 실질취득금액에 반영됩니다. 이 두 경우를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)

집행비용 2,110,000원은 추정치이며, 임차인 우선변제 후 남은 매각대금이 없어 신청채권자에 대한 예상배당과 소유자 잔여금은 0원입니다. 미배당액 31,110,000원은 배당금이 아니라 미회수 보증금으로, 특별매각조건을 적용하기 전의 산술상 인수 가능액입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 소재 마포고등학교 남동측 인근입니다. 오피스텔과 근린생활시설이 밀집한 주상지대로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 북측 인근에 지하철 9호선 가양역 및 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지상 12층·지하 1층 건물의 7층 오피스텔입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8m의 포장도로가 개설되어 있으며, 토지는 등고평탄한 정방형의 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 가로구역별 최고높이 제한, 원추표면구역, 상대보호구역 및 도시관리계획 입안 사항 등의 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 6,600,000원/㎡이며, 토지면적은 532.7㎡입니다. 이는 전체 토지에 관한 사항으로 해당 호실의 대지권 면적이나 개별 호실 시세를 의미하지 않습니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지하철역과 오피스텔·근린생활시설이 있는 주상지대라는 입지 특성이 있습니다. 다만 해당 호실의 최근 실거래가격 및 거래량 비교가 없어 매각가격의 적정성과 환금성을 정량적으로 확정하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 실제 매각절차에서 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
• 권리자와 포기 범위 확인. 신청채권자인 주택도시보증공사가 전수림의 보증금 반환청구권을 적법하게 포기할 수 있는 지위에 있는지, 전수림에게 별도로 남는 권리는 없는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 을구 3번 전수림 임차권등기의 말소 범위와 절차를 확인하고, 조건 충족만으로 매수인에게 추가 반환의무가 남지 않는지 검토해야 합니다.
• 최승주 점유관계 확인. 2026.02.19 전입자 최승주의 실제 거주 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 점유 부분을 확인해야 합니다. 전수림에 관한 특별매각조건만으로 최승주의 권리까지 정리되지는 않습니다.
• 실질취득금액 구분. 특별매각조건이 적용되지 않는 경우 신건 기준 95,000,000원에 산술상 인수액 31,110,000원을 더한 126,110,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 조건 적용 시에는 해당 인수액 0원*을 전제로 하되, 다른 위험과 취득비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 유찰가격 착시 주의. 조건 미적용 시 유찰에 따른 낙찰가 하락은 임차보증금 인수 증가로 상당 부분 상쇄됩니다. 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 실거래 시세 확인. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 층·면적·이용상태별 차이를 비교해 가격 상한을 정해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분의 부담 가능성과 당해세 등 배당 변동 요소를 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 토지이용계획상의 각종 보호구역과 허가구역 표시가 본건 오피스텔의 취득·이용에 어떠한 영향을 주는지 관할 기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매각기일·변경사항을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “9,500만원보다 중요한 것은 1.24억 임차권의 처리”

이 사건을 단순히 서울 강서구 오피스텔이 95,000,000원에 나온 신건으로 이해하면 핵심을 놓치게 됩니다. 전수림의 보증금은 124,000,000원이며, 일반적인 선순위 임차권 인수 계산에서는 신건 낙찰 시 31,110,000원의 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 이 경우 실질취득금액은 126,110,000원으로, 단순 낙찰가보다 상당히 높습니다.

그런데 이 사건에는 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 존재합니다. 조건이 전수림의 권리에 유효하게 적용된다면 주된 인수부담을 실질 0원*으로 평가할 수 있습니다. 이 부분은 상당히 중요한 긍정 요소입니다.

그럼에도 곧바로 안전한 경매라고 단정할 수는 없습니다. 포기 주체가 채권자로 기재되어 있는 만큼 전수림의 권리까지 정리되는지 확인해야 하고, 최승주라는 별도의 전입자도 남아 있습니다. 최승주의 보증금과 점유관계는 확인되지 않았으며, 해당 특별매각조건이 이 사람의 별도 권리까지 포괄하는 것은 아닙니다.

또한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 신건 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 권리 조건은 긍정적이지만 적용 범위에 대한 검증이 필요하고, 가격 판단 역시 보류해야 합니다. 종합적으로는 조건부 검토 대상인 C등급으로 평가합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 특별매각조건의 실효성, 미상 전입자의 권리관계, 실제 오피스텔 시세입니다.