대구지방법원 2025타경9118. 대구 수성구 대흥동 태왕알파시티수성지식산업센터 제5층 제510호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)(공실)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하3층·지상10층 중 5층에 위치합니다. 사용승인일은 2022.10.13.입니다. 현재 소유자는 주식회사이엠엘입니다.
등기상 핵심은 근저당이 아니라 2024.11.12. 갑구 5번 압류입니다. 이 권리가 말소기준으로 선언되어 있고 매각으로 소멸하며, 이후 2025.08.28. 강제경매개시결정 역시 소멸합니다. 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 따라서 권리 자체보다 지식산업센터라는 용도와 실제 가격 적정성, 관계기관 확인사항이 입찰 판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9118 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 대흥동 829-3 태왕알파시티수성지식산업센터 5층 510호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 알파시티1로42길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층·지상10층 중 5층 · 사용승인 2022.10.13. |
| 소유자 | 주식회사이엠엘 |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 262,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 742,128,501원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원
임차인은 없습니다. 등기부상 2022.11.14. 하나자산신탁 명의의 소유권보존 신탁은 이미 말소되었고, 2023.07.05. 신탁재산 귀속을 거쳐 2023.08.22. 주식회사이엠엘로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 2023.12.15. 국 명의 가압류와 2025.02.24. 국 명의 압류도 등기부상 이미 말소되었습니다.
현재 권리분석의 기준은 2024.11.12. 동구(대구광역시) 압류입니다. 이 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 이후 강제경매개시결정도 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 검증이 먼저
감정가는 375,000,000원, 현재 최저매각가는 262,500,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 183,750,000원(49%), 3회 유찰 시 128,624,999원(34.3%)입니다.
하지만 이 사건은 확인된 동일 물건군 실거래 비교치가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 지식산업센터는 감정가와 실제 시장가격 사이의 차이를 별도로 검증해야 하고, 이 물건은 감정평가상 현재 공실입니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,475,000원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 김옥순 | 742,128,501원 | 258,025,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 262,500,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 4,475,000원을 제외한 258,025,000원이 배당되고, 청구액 대비 484,103,501원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 대흥동 수성의료지구 내에 위치하며, 주변은 상업나지, 업무용 빌딩, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고, 인근 간선도로변에 버스승강장, 도시철도2호선 수성알파시티역 및 수성TG가 소재해 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 현재 상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용되며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 설비. 위생·급배수, 천정형 냉난방, 화재탐지·경보, 옥내소화전, 승강기 및 주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접지대와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 근린생활시설 및 지식산업센터 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 6,213.2㎡, 공시지가는 2,498,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 25m, 남측 약 12m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역이며, 대로3류와 중로3류에 접합니다. 연구개발특구와 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 감정가 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 주변 지식산업센터의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 관계기관 확인. 대구경북경제자유구역청이 제출한 별지 자료의 구체적 내용과 입주·이용에 미치는 영향을 관계기관에 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
- 공실 상태. 감정평가상 공실이므로 내부 상태, 실제 사용 가능 여부와 향후 활용계획을 현장 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2024.11.12. 압류를 말소기준으로 삼는 구조와 경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 청구액 대비 미배당이 크더라도 예상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 채권과 낙찰자 승계채무를 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격과 이용조건은 확인
이 사건은 임차인이 없고 예상 인수액도 0원이라 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 현재 최저가는 감정가 375,000,000원에서 한 차례 유찰되어 262,500,000원까지 내려왔습니다. 그러나 지식산업센터의 실거래 비교치 없이 단순히 “30% 할인”만 보고 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다.
특히 감정평가상 공실이고, 매각물건명세서에는 대구경북경제자유구역청 제출자료를 관계기관에 확인 후 입찰하라는 문구가 있습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격과 이용조건은 확인 후 판단입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 배당 부족액이 커질 뿐 예상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
