서울남부지방법원 2026타경4300. 강서구 화곡동 에스케이파크리움 5층 504호, 전용면적 19.3㎡인 도시형생활주택 단지형다세대주택입니다. 2020년 말 준공된 18세대 규모의 소형 공동주택으로, 2023년 11월 김수환 명의로 소유권이 이전됐습니다. 당시 등기 거래가액은 235,000,000원입니다.
이 사건은 단순한 소유자 채무의 경매가 아닙니다. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며, 등기부에는 신청 이전부터 보증금 235,000,000원의 안성모 명의 주택임차권등기가 존재합니다. 이 임차권은 2026.03.24 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 기재돼 있습니다. 원칙적으로는 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건의 매각물건명세서에는 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 따라서 통상의 선순위 임차권 인수형과 동일하게 취급해서도 안 되지만, 모든 점유자의 권리가 함께 정리된다고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4300 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 157-21 에스케이파크리움 제5층 제504호 도로명주소: 서울특별시 강서구 곰달래로27길 74 |
| 물건종류 / 면적 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 19.3㎡ · 지상 6층 중 5층 |
| 건물 규모 | 18세대 · 2020.12.31 준공 |
| 소유자 | 김수환 · 2023.11.10 소유권이전 · 등기 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.03.24 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 안성모 · 보증금 235,000,000원 · 2024.05.03 임차권등기 |
| 별도 전입자 | NGUYEN DUY HOAIAN · 2025.03.19 전입 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준은 2026.03.24 강제경매개시결정입니다. 과거 경인북부수산업협동조합의 근저당권은 2021.02.17 이미 등기 말소됐으므로, 채권최고액 2,026,700,000원을 이 물건의 현재 인수채무로 볼 이유는 없습니다.
핵심은 말소기준 이전에 성립한 안성모의 임차권과 별도로 조사된 전입자입니다. 임차권등기에는 임대차계약일 2022.04.07, 확정일자 2022.04.13, 전입·점유개시일 2022.04.25가 기록돼 있습니다. 보증금은 235,000,000원이고 배당요구 및 우선변제권 행사 근거가 확인됩니다.
NGUYEN DUY HOAIAN의 전입: 말소기준 전 전입 사실은 있으나 보증금·확정일자·점유 및 임대차관계가 확인되지 않습니다. 대항력은 가능·미상이며, 특별매각조건만으로 이 사람의 독립된 권리까지 포기됐다고 볼 수 없습니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 / 권리 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안성모 건물 전부 · 을구 3번 임차권등기 |
2022.04.25 확정 2022.04.13 |
235,000,000원 | 있음 | 있음 |
조건부 해소 룰상 20,852,000원 인수 특별매각조건 적용·이행 시 실질 0원 |
| NGUYEN DUY HOAIAN 현황조사상 전입자 |
2025.03.19 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 |
별도 확인 보증금·권원 미확인 인수 가능성 배제 불가 |
임차권자 및 현황조사상 전입자 합계 2명. 주택도시보증공사는 신청채권자로 기재돼 있으며 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 산입하지 않았습니다. 두 사람의 임대차관계 및 권리 동일성 여부는 확인이 필요합니다.
“특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
안성모 임차권의 미배당 반환채권이 이 조건의 대상이고 채권자의 포기 및 등기 말소가 적법하게 이행되는 경우, 룰상 인수금 20,852,000원은 매수인이 실질적으로 부담하지 않게 됩니다. 다만 명세서상 포기 주체는 채권자 주택도시보증공사이고 등기 임차권 명의자는 안성모이므로, 해당 반환채권의 승계관계와 포기 효력이 어디까지 미치는지는 원본 서류로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 2.18억을 싸다고 보기 어렵다
에스케이파크리움(157-21)의 비교 거래는 전용 약 18.74~19.43㎡ 면적대이며 대상은 19.3㎡입니다. 제공된 거래 표본은 총 10건, 평균 217,400,000원입니다. 다만 거래 시점은 2023년 11월부터 2024년 9월까지이므로, 이 평균을 2026년 11월의 확정된 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 18.74㎡ | 3 | 199,000,000원 |
| 2024.06 | 19.43㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2024.06 | 19.43㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2024.06 | 19.3㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2024.06 | 18.74㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.06 | 18.74㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2024.05 | 18.74㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2024.05 | 18.74㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2024.05 | 18.74㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2023.11 | 19.3㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 제공 표본 평균 | — | 10건 | 217,400,000원 |
신건 최저가 218,000,000원은 제시된 최근 비교평균 217,400,000원의 100.3%입니다. 특별매각조건이 완전하게 이행돼 주된 임차보증금 인수가 0원이 되더라도, 취득 기준가격은 이미 비교평균보다 높습니다.
더 주목할 거래는 2024.09의 199,000,000원입니다. 표본 중 최신 거래인 동시에 최저 거래입니다. 대상 물건의 최저가가 이 거래보다 19,000,000원 높습니다. 2023.11의 235,000,000원 거래까지 포함한 평균에만 기대어 할인 매물이라고 평가하면 가격 위험을 과소평가할 수 있습니다.
최신 확인 거래: 2024.09 · 199,000,000원
감정가·현재 최저가: 218,000,000원
최신 확인 거래가 평균보다 낮다는 점은 가격 판단에 불리합니다. 다만 마지막 확인 거래가 2024년이므로, 이 기록만으로 2026년 현재의 하락률이나 지속적인 하락 추세를 확정할 수는 없습니다. 추가적인 최근 거래 확인 없이 시세 할인 효과를 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,852,000원 |
| 1. 안성모 임차보증금 우선변제 | 235,000,000원 | 214,148,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 강제경매 신청채권 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 안성모 보증금 미배당분 | — | 20,852,000원 |
제시된 예상배당 모형에 따른 계산입니다. 집행비용은 추정이며, 당해세·최우선변제 및 별도 점유자의 권리는 미반영입니다. 안성모 임차보증금 채권과 주택도시보증공사 신청채권의 동일성·승계관계가 확인되지 않았으므로, 채권액을 독립된 보증금 두 건으로 합산하거나 이 표를 확정배당표로 해석해서는 안 됩니다.
이 사건의 특별매각조건: 해당 선순위 반환채권에 대한 채권자 포기와 임차권 말소가 유효하게 이행된다면, 그 미배당분은 실질 인수 0원으로 처리할 수 있습니다. 단, 별도 점유자에 관한 미상 인수 위험은 이 계산에 포함되지 않습니다.
회차별 취득부담 비교
| 회차 | 예상 낙찰가 | 룰상 인수 | 확약 미적용 시 총부담 | 확약 적용 시 기준액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 218,000,000원 | 20,852,000원 | 238,852,000원 | 218,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 174,400,000원 | 63,841,600원 | 238,241,600원 | 174,400,000원 |
| 2회 유찰 시 | 139,520,000원 | 98,233,280원 | 237,753,280원 | 139,520,000원 |
확약 미적용 총부담은 제시된 회차별 낙찰가와 미배당 인수금의 합계입니다. 확약 적용 시 기준액은 주된 임차권 인수가 해소된다는 전제의 낙찰가만 나타냅니다. 별도 점유자의 보증금, 명도비용, 취득세 등은 포함하지 않습니다. 유찰 회차는 가정이며 실제 진행이 확정된 것은 아닙니다.
이 표가 보여주는 가장 중요한 사실은 특별매각조건의 효력에 따라 가격 구조가 완전히 달라진다는 점입니다. 해당 포기 조건이 인정되지 않는다면 1회, 2회 유찰로 최저가가 내려가더라도 주된 임차권 관련 총취득부담은 약 235,000,000원 수준 이상에서 유지됩니다. 반면 포기와 말소가 확실하게 이행된다면 낙찰가 인하가 실제 취득비용 절감으로 연결될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정초등학교 북서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 남서측 인근에 지하철 까치산역(2호선·5호선)과 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건축·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 5층에 위치합니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지 면적은 262.1㎡이며, 공시지가는 3,827,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 공항 관련 중요시설물보호지구·원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 지정사항도 있어 적용 범위와 매수인 자격·용도 제한을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2021년 등록분은 2023.11.10 말소됐으나, 같은 날 새로운 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 임대의무기간·임대료 증액 제한 등의 적용 및 매각 후 등록상태를 확인해야 합니다.
- 환금성. 2020년 준공된 18세대 소형 다세대주택입니다. 표본 거래 10건 중 최신 거래가 2024.09로, 2025~2026년 거래를 근거로 현재 시장 수요를 확인하기 어렵습니다. 평균 유찰 2.3회와 낙찰률 9.09%도 보수적으로 고려할 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인하세요. 포기 주체, 대상 권리, 말소 이행 절차와 효력 범위를 구체적으로 확인해야 합니다.
- 안성모와 주택도시보증공사의 권리관계. 임차권등기 명의자와 신청채권자가 다르므로 임대차보증금 반환채권의 대위·양도·승계 여부 및 중복배당 가능성을 원본으로 대조하세요. 보증금을 별개의 두 채무로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 별도 전입자 실태. NGUYEN DUY HOAIAN의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 기존 임차권과의 관계를 확인하세요. 말소기준 전 전입만으로 대항력 유무를 최종 판단해서는 안 됩니다.
- 실질취득액 재계산. 주된 임차권의 미배당 인수액은 현재 회차 기준 20,852,000원이지만, 특별매각조건 적용·이행 시 실질 0원으로 구분해야 합니다. 별도 점유자의 독립된 인수 위험은 따로 평가해야 합니다.
- 최근 거래 재확인. 표본 평균 217,400,000원과 최신 확인 거래 199,000,000원을 함께 참고하세요. 2026년 실거래와 실제 매물 호가를 추가로 확인하기 전에는 218,000,000원을 시세보다 저렴하다고 판단하지 않는 것이 합리적입니다.
- 환금성 검토. 18세대 소형 다세대주택이라는 특성을 감안해 임대수요, 금융 가능성, 매수층, 공실·재매각 위험을 확인하세요. 단지 평균 유찰 2.3회를 가격 결정의 보조자료로 활용할 수 있습니다.
- 명도 및 관리비. 현재 실제 점유자를 확인하고 인도명령 가능 여부, 점유권원, 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용 등을 확인하세요.
- 민간임대 등록 및 규제. 존속 중인 민간임대주택등기와 토지이용 규제의 매수인에 대한 적용 여부를 확인하세요. 등기상 등록 사실만으로 의무의 소멸이나 승계를 단정하지 마세요.
- 매각 전 최종 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역, 특별매각조건 및 기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “포기 조건은 기회, 미상 점유와 가격은 위험”
이 사건의 가장 큰 특징은 235,000,000원 선순위 임차보증금 자체보다 그 미배당분의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 점입니다. 주된 반환채권의 포기 효력이 확인되고 말소까지 이행된다면 일반적인 보증금 인수형과 달리 주된 임차권의 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다.
그러나 그 조건은 별도 전입자에게 무조건 확대되지 않습니다. NGUYEN DUY HOAIAN의 보증금·대항력·점유관계가 미상이므로 독립된 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 이 불확실성이 해소되기 전에는 확약을 이유로 권리상 안전하다고 단정하기 어렵습니다.
가격 역시 우호적이지 않습니다. 특별매각조건을 온전히 반영한 신건 실질취득 기준액 218,000,000원은 비교평균 217,400,000원의 100.3%이고, 최신 확인 거래 199,000,000원보다 높습니다. 과거 고가 거래가 평균에 포함돼 있는 데다 마지막 거래 시점도 오래돼, 현재 시장에서 추가 할인 여지가 없는 가격이라고 확신할 근거가 부족합니다.
여기에 18세대 소형 다세대주택의 제한적인 환금성, 평균 2.3회 유찰이라는 경매 통계가 겹칩니다. 따라서 본건은 특별매각조건이라는 긍정 요소에도 불구하고 종합 D등급의 고위험·보류 판단이 적절합니다.
결론은 ‘특별매각조건 확인 → 별도 점유자 권리 확인 → 최신 시세 재검증’입니다. 세 가지가 확인되지 않은 상태에서 최저가만 보고 입찰하는 것은 권하지 않습니다. 유찰로 가격이 내려가더라도, 확약 밖 임차인 위험이 해소되는지는 별개의 문제입니다.
