서울남부지방법원 2026타경4400. 서울 양천구 목동의 해오름타운 204호입니다. 2016년에 준공된 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 전용면적 25.97㎡의 2층 주택입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 240,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

이 사건은 등기부만 훑어보고 권리가 깨끗하다고 판단하기 어려운 물건입니다. 2020년 7월 1일 전입한 임차인 윤영호가 있고, 말소기준권리인 서정민의 근저당은 그보다 뒤인 2020년 12월 29일 설정됐기 때문입니다. 윤영호는 확정일자도 갖췄고 임차권등기까지 마쳤습니다. 그렇지만 이 사건에는 매수인의 보증금 인수 부담을 해소하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 입찰 판단의 핵심은 바로 이 조건과 그 이행 여부입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건

권리분석에서 가장 중요한 순서는 임차인의 전입일과 근저당 설정일입니다. 임차인 윤영호의 전입일은 2020.07.01, 말소기준 근저당 설정일은 2020.12.29입니다. 전입이 근저당보다 빠르므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 이후 임차권등기까지 마쳤으며, 등기된 보증금은 210,000,000원입니다.

근저당 이후 설정된 안성시 압류, 롯데카드 가압류, 국민건강보험공단 압류, 한화생명보험 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 대전광역시 서구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 기존의 목동새마을금고 근저당과 일부 압류 및 과거 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 인수 부담은 조건부 해소

주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자입니다. 실제 임차인은 윤영호 1명으로 구분하며, 주택도시보증공사의 청구금액 210,000,000원을 별도의 임차인 보증금으로 더하지 않습니다. 보증채무의 이행 및 채권승계 관계는 원본 채권서류를 통해 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 높다

해오름타운의 확인된 실거래는 총 4건입니다. 이 가운데 최근 12개월 거래 2건의 평균은 231,500,000원으로, 전체 4건 평균인 236,750,000원보다 낮습니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -4.3% 하락했습니다. 따라서 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 거래 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

현재 최저매각가 240,000,000원은 최근 12개월 평균보다 8,500,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 103.7%입니다. 최신 거래인 2026년 2월의 233,000,000원과 비교해도 7,000,000원 높습니다.

전체 거래 평균 236,750,000원과 비교해도 최저가 비율이 101.4%로, 신건 가격이 전체 평균보다 높습니다. 특히 최근 거래 추세가 -4.3%라는 점을 고려하면 과거의 250,000,000원 거래를 근거로 현재 감정가가 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 예상 배당입니다. 집행비용을 먼저 차감하고 윤영호의 보증금에 210,000,000원을 배당한 뒤, 남은 금액이 서정민의 근저당권에 배당되는 계산입니다.

집행비용 4,160,000원은 추정치입니다. 국세·지방세 등 당해세와 임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았으므로 실제 배당액 및 순위는 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구는 임차인 수와 별개로 표시한 것이며 채권승계·중복청구 관계에 관한 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액과 실질취득 구분

유찰에 따른 가격 변화를 볼 때는 두 가지를 구분해야 합니다. 하나는 선순위 임차인의 보증금이 일반적인 방식으로 인수되는 경우이고, 다른 하나는 이 사건처럼 보증금 반환청구권 포기 조건이 실제 이행되는 경우입니다.

※ 조건 미적용 시 인수액은 각 회차의 배당 및 비용 추정에 따른 계산상 금액으로, 실제 채무승계액을 확정한 수치가 아닙니다. 특별매각조건에 따라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 경우 해당 임차인 인수액은 0원으로 판단합니다. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 양동중학교 서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 등촌역이 있습니다. 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.
• 건물. 2016년 준공된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 건물 동측으로 포장도로에 접합니다. 토지는 615-3과 615-4의 2필지 일단으로 정방형에 가까운 형태입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다.
• 토지거래 규제. 감정자료에는 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재돼 있습니다. 지정 대상과 기간이 서로 다르므로 입찰 시점의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 4,641,000원/㎡입니다. 해당 토지의 면적은 208.0㎡로, 건물 전체 부지의 수치이며 개별 호수 전용면적과는 구분해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 해오름타운은 20세대 규모의 소형 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 2건으로 표본이 적습니다. 거래 추세가 -4.3%라는 점과 함께 매도 시 거래 유동성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 특별매각조건 원본 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 어떻게 반영되는지 확인하세요. 이 조건이 실질 인수 0원 판단의 핵심입니다.
• 임차권등기 말소 절차. 을구 4번 윤영호의 임차권등기가 매각 후 어떤 절차로 말소되는지, 별도의 협조나 확인서가 필요한지 점검하세요.
• 실제 점유와 명도. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 거주 또는 퇴거 여부를 확정할 수 없습니다. 현장 점유 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 보증금·채권승계 관계. 실제 임차인 윤영호와 신청채권자 주택도시보증공사의 권리관계, 채권승계 및 반환청구권 포기 범위를 원본 자료로 대조하세요.
• 국세·지방세 압류. 안성시 압류와 대전광역시 서구 압류 등이 존재합니다. 압류등기의 매각 소멸과 별개로 당해세의 배당 우선순위 및 관련 부담을 확인해야 합니다.
• 응찰가격 상한. 최근 12개월 평균은 231,500,000원, 최신 거래는 233,000,000원입니다. 신건 최저가 240,000,000원은 두 지표보다 높으므로 가격 메리트를 보수적으로 평가하세요.
• 소형 다세대 환금성. 20세대 규모이고 실거래 표본이 적습니다. 인근 유사 다세대주택의 실제 거래 가능 가격과 매도 소요 기간을 추가 점검하세요.
• 관리비 및 추가비용. 공용부분 미납 관리비, 명도비, 취득 관련 세금과 기타 부대비용을 별도로 확인하세요.
• 등기 원본 재확인. 2026.11.04 발급 등기내용을 기준으로 한 분석이므로, 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서, 현황조사서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원은 장점, 신건 가격은 보류”

이 물건은 선순위 임차인의 보증금 210,000,000원이 존재한다는 점만 보면 위험한 경매처럼 보입니다. 실제로 윤영호의 대항력은 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 특별매각조건을 통해 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 한 점이 일반적인 선순위 임차보증금 인수형 경매와 다릅니다.

해당 조건이 유효하게 이행된다면 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원이고, 실질취득가격은 낙찰가를 중심으로 판단할 수 있습니다. 다만 신건 최저가 240,000,000원은 최근 실거래 평균 231,500,000원의 103.7%에 해당합니다. 최근 거래 추세도 -4.3%로 하락하고 있어, 현재 가격에 높은 매력을 부여하기는 어렵습니다.

특히 20세대 규모의 다세대주택은 거래 표본이 적어 실거래 평균만으로 환금성을 확신하기 어렵습니다. 특별매각조건에 따른 권리 위험 해소는 긍정적이지만, 가격이 최근 시세보다 높고 환금성에 대한 확인도 필요한 물건입니다.

결론은 조건부 권리 안전, 신건 가격은 보류입니다. 특별매각조건의 이행 가능성을 먼저 확인하고, 최근 거래가격과 실제 매도 가능성을 고려해 입찰가를 판단하는 것이 적절합니다. 종합적으로 권리 해소의 장점은 인정하되 가격과 환금성 위험을 반영해 C등급으로 평가합니다.