* 특별매각조건상 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 경우입니다. 확약 조건을 고려하지 않은 1회·2회 유찰 시 계산상 인수 추정액은 각각 52,612,800원·95,050,240원입니다. 해당 금액은 특별매각조건 적용 후의 실질 부담액과 구별해야 합니다.

서울남부지방법원 2026타경4406. 서울 강서구 화곡동 에스케이파크리움 603호, 2019년 사용승인을 받은 소규모 다세대주택입니다. 전용면적은 24.14㎡이며, 6층 건물의 6층에 위치합니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 등장하는 임차보증금 264,000,000원입니다. 실제 임차인 조형준은 2021년 8월 25일 전입·점유를 시작했고, 2023년 5월 23일의 국세 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 따라서 일반적인 대항력 임차인 경매라면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.

그러나 이 물건에는 결정적인 차이가 있습니다. 매각물건명세서에 채권자가 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 따라서 해당 조건이 실제 이행된다면 주된 보증금 인수 부담은 해소됩니다. 그렇다고 곧바로 투자 가치가 높다는 뜻은 아닙니다. 2억 6,900만원의 신건 가격이 비교 거래가격보다 상당히 높은 데다, 거래 표본 자체도 오래됐기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 특별매각조건

등기부상 말소기준권리는 2023년 5월 23일 국(강서세무서장)의 압류입니다. 그보다 먼저 등기된 서울서부신용협동조합의 근저당권은 2019년 7월 26일 이미 말소됐습니다. 양천세무서장의 압류도 2026년 6월 16일 해제로 말소됐습니다. 현재의 강서세무서 압류와 서울특별시 압류, 강제경매개시결정 등은 매각에 따른 말소 대상으로 분류됩니다.

그런데 임차권등기 자체가 말소 대상이라는 점만으로 임차보증금 인수가 사라지는 것은 아닙니다. 조형준의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.08.25로 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.08.11로 확인됩니다. 따라서 해당 임차인은 대항력과 우선변제권을 가진 것으로 분석해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 264,000,000원

강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고, 임차권등기에 기재된 임차인은 조형준입니다. 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 계산하거나, 동일 보증금채권이 승계된 경우 그 금액을 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명, 확인된 임차보증금은 264,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격이 비교시세보다 높다

에스케이파크리움은 15세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 비교 거래는 전용 23.61㎡의 3건으로, 본건 전용 24.14㎡와 면적이 유사하지만 동일 호수·동일 면적은 아닙니다. 거래 표본이 적고 마지막 확인 거래도 2024년 9월이므로, 비교가격의 현재성을 신중하게 평가해야 합니다.

비교용 2건 평균은 2023.11·2024.09 거래를 바탕으로 한 값입니다. 2026.11.04 기준 최근 12개월 안에 체결된 거래로 해석할 수는 없습니다. 현재 시장가격은 별도 검증이 필요합니다.

신건 감정가 269,000,000원은 전체 거래 평균 232,666,666원보다 높고, 비교용 최근 표본 평균 221,500,000원보다는 47,500,000원 높습니다. 비교용 최근 평균 대비 121.4%에 해당하므로, 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

더욱 중요한 것은 최근 확인 거래입니다. 2024년 9월 거래가격은 186,000,000원으로, 현재 최저매각가보다 83,000,000원 낮습니다. 전체 표본의 최고 거래가인 257,000,000원조차 현재 최저가보다 낮습니다. 여기에 거래가격 추세 -13.1%가 겹쳐 신건 가격에 유리한 근거를 찾기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)

위 표는 제시된 신건 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 4,566,000원, 임차인 배당 264,000,000원, 신청채권자 배당 434,000원으로 매각대금 269,000,000원을 배분한 계산입니다. 실제 배당순위, 조세채권, 보증금채권 승계 관계에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 계산상 인수와 실질 인수를 구별

특별매각조건을 적용하지 않는다면 1회 유찰 시 52,612,800원, 2회 유찰 시 95,050,240원의 계산상 보증금 인수액이 나타납니다. 이 경우 낙찰가만 낮아져도 실질취득비용이 그만큼 내려가지 않습니다.

그러나 이 사건은 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 그 조건이 이행되면 표에 표시된 계산상 인수액은 매수인의 실질 부담으로 이어지지 않습니다. 신건의 실질취득가격은 낙찰가 269,000,000원에 보증금 인수 0원*을 더한 금액이며, 취득 부대비용 등은 별도로 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 5호선 우장산역 남서측 인근에 위치합니다. 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 5호선 우장산역이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 2019.06.13 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 해당 호실은 6층에 있고 방 2개·화장실 1개 구조입니다. 도시가스 난방, 위생·급배수·소화설비 및 승강기설비가 있습니다.
• 도로 및 토지. 북측 약 8m 내외 포장도로에 접하며, 대지는 평탄한 세장형으로 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 232.9㎡, 공시지가는 3,908,000원/㎡입니다.
• 용도지역 및 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등이 적용됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 확인되므로, 입찰 시점의 적용 대상과 유효기간을 확인해야 합니다.
• 건물 하자. 위반건축물 여부는 해당 없음으로 확인되며, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 누수·하자 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 15세대 규모로 거래 표본이 적고, 확인된 거래 3건의 가격차도 큽니다. 경매 평균 유찰 2.9회, 낙찰률 10.0%, 거래가격 추세 -13.1%를 고려하면 신건 가격 기준 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 재확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인 보호에 직접 연결됩니다. 최종 매각물건명세서와 매각조건의 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 임차보증금채권의 귀속 확인. 임차인 조형준과 신청채권자 주택도시보증공사의 권리승계·대위관계를 확인해 동일 보증금채권의 중복신고 및 배당 문제를 검토해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 특별매각조건은 말소를 전제로 하지만 현재 등기부상 임차권이 이미 말소됐다는 의미는 아닙니다. 매각 후 실제 말소 절차와 이행 여부를 확인해야 합니다.
• 점유와 명도. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유자를 별도 확인해야 합니다. 확약에 따른 금전 인수 해소와 물리적 인도 문제는 서로 다릅니다.
• 조세채권 확인. 강서세무서장 및 서울특별시 압류가 확인됩니다. 압류등기 말소와 조세채권의 배당상 우선권은 구별해야 하며, 실제 배당액에 영향을 줄 수 있는 체납세액을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 비교용 최근 표본 평균 221,500,000원, 최신 확인 거래 186,000,000원, 거래 추세 -13.1%를 우선 고려해야 합니다. 특히 2024년 9월 이후의 거래 공백을 보완할 현재 시세 확인이 필요합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 215,200,000원, 2회 유찰 시 172,160,000원으로 계산됩니다. 각 회차에서도 특별매각조건이 동일하게 유지되는지 확인하고, 낙찰가와 실제 추가 부담을 분리해 자금계획을 세워야 합니다.
• 소규모 다세대 관리비. 공용부분 관리비 미납 여부와 관리주체, 건물 유지·보수 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 최신 거래가격을 대조하고 특별매각조건에 관해 법원 또는 전문가에게 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수는 조건부 해소, 신건 가격은 보류”

서울남부지방법원 2026타경4406은 일반적인 다세대 경매보다 특별매각조건의 중요성이 큰 사건입니다. 실제 임차인 조형준 1명에게 대항력과 우선변제권이 있고 보증금은 264,000,000원입니다. 그러나 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 그 조건의 이행을 전제로 해당 보증금 인수는 실질 0원*으로 평가합니다.

문제는 가격입니다. 신건 최저가 269,000,000원은 비교용 최근 표본 평균 221,500,000원보다 21.4% 높고, 가장 최근 확인된 거래는 186,000,000원입니다. 거래가격 추세 역시 -13.1%로 하락하고 있으며, 경매 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 15세대 소규모 다세대의 거래 부족과 환금성까지 고려하면 신건에 높은 가격점수를 부여하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 특별매각조건에 따른 주된 임차보증금 인수 위험 해소는 긍정적이지만, 그 조건의 이행을 직접 확인해야 하고, 신건 가격은 비교시세 이상입니다. 하락 추세와 낮은 환금성까지 겹쳐 지금 가격에 무리하게 응찰하기보다는 시세 재검증과 유찰 후 가격을 중심으로 판단할 물건입니다.

권리는 조건 확인이 핵심, 가격은 신건 보류. 이 사건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 보이느냐’가 아니라 ‘특별매각조건을 확실히 적용받으면서 현재 시세 이하로 취득할 수 있느냐’입니다.