* 장한이 임차권의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별매각조건을 전제로 한 판단입니다. 다른 전입자 3명에 대한 확인되지 않은 임대차·점유관계까지 인수위험이 없다는 뜻은 아닙니다.
서울남부지방법원 2026타경4474. 서울 강서구 내발산동의 우영채움빌 301호, 전용 28.19㎡ 다세대주택입니다. 2019년 준공된 6층 건물의 3층에 위치하며, 총 15세대 규모입니다. 현재 소유자는 이현우이고, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 청구금액은 252,000,000원입니다.
이 물건의 권리구조는 일반적인 근저당 중심 경매와 다릅니다. 등기부상 말소기준권리는 2022.10.31. 국가의 압류이고, 이보다 앞선 2022.01.18.에 전입한 임차권자 장한이가 존재합니다. 장한이는 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어, 원칙적으로 배당받지 못한 보증금이 매수인 인수문제로 연결될 수 있는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있다는 점입니다. 따라서 해당 조건이 매각과 이행 과정에서 유효하게 적용된다면 장한이의 미배당 보증금을 매수인이 별도로 부담하지 않습니다. 다만 현황조사에는 다른 전입자 3명이 확인되어 있어, 점유와 명도 문제는 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4474 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 내발산동 711-16 우영채움빌 제3층 제301호 도로명주소: 서울특별시 강서구 강서로47라길 64 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 28.19㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 건물 현황 | 우영채움빌 · 총 15세대 · 2019.06.04. 준공 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 이현우 (2019.11.18. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.31. 갑구 3번 압류 · 국(처분청: 의정부세무서장) |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 등기사항 발급 기준 | 2026.11.04. · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
핵심은 장한이의 임차권이 2024년에 등기되었더라도, 전입일과 확정일자는 2022년으로 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다. 임차권등기 접수일만 보고 후순위 임차인으로 단정하면 안 됩니다. 장한이의 보증금은 252,000,000원, 전입일은 2022.01.18., 확정일자는 2022.01.11.입니다.
등기부에는 이전 임차권자 박다은의 보증금 257,000,000원도 등장하지만, 해당 임차권은 2022.01.24. 이미 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 장한이의 보증금과 합산해서는 안 됩니다. 분석 대상인 현재 유효 임차권은 장한이의 임차권입니다.
매각물건명세서 비고
“특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 조건에 따라 장한이의 미배당 보증금은 실질 인수 0원*으로 처리할 수 있습니다. 다만 적용 대상 권리와 포기 주체의 권리 승계관계, 임차권등기 말소 이행 여부는 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다. 특별매각조건의 효력은 확인되지 않은 다른 점유자의 권리에 자동으로 확장되지 않습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 확인된 임차권 1명, 추가 전입자 3명
| 성명 / 점유부분 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 권리판단 |
|---|---|---|---|
| 장한이 건물 전부 · 임차권등기 |
2022.01.18. 2022.01.11. |
252,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
특별조건 인수 0원*
2024.02.06. 임차권등기 및 배당요구 |
| ZAKHAROVA EMMA 점유부분 미상 |
2025.10.15. 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상
말소기준권리 이후 전입 · 우선변제 미확인 |
| KHIMELDEN ARUZHAN 점유부분 미상 |
2025.11.24. 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상
말소기준권리 이후 전입 · 우선변제 미확인 |
| SEMYKINA IULIIA 점유부분 미상 |
2026.03.26. 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상
말소기준권리 이후 전입 · 우선변제 미확인 |
현재 확인된 보증금 있는 임차권자는 장한이 1명입니다. 나머지 3명은 현황조사상 전입자로 확인되지만, 각각 독립적인 임대차계약을 체결한 실제 임차인인지는 확정되지 않았습니다. 동일한 주택에 관한 점유관계이므로 보증금을 임의로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 36.1% 비싼 신건
우영채움빌의 유사면적 실거래 4건을 비교합니다. 매각 대상은 전용 28.19㎡이며, 거래 표본은 26.61~28.00㎡입니다. 단지의 거래 표본이 적고 층수·면적 차이가 있으므로 평균은 참고값이지만, 현재 최저가가 최근 거래 범위를 크게 웃돈다는 점은 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 28.00㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2025.11 | 26.61㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 26.61㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2025.03 | 28.00㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 평균 | 유사면적 | 4건 | 201,250,000원 |
4건의 실거래 평균은 201,250,000원이며, 최신 거래는 2026년 1월의 195,000,000원입니다. 신건 최저가 274,000,000원은 평균보다 72,750,000원 높고, 최신 거래보다도 79,000,000원 높습니다.
특히 현재 최저가는 실거래 최고액 220,000,000원까지도 웃돕니다. 최근 표본에서 220,000,000원 거래 이후 195,000,000원 거래들이 확인되므로 가격 약세 가능성에 유의해야 합니다. 다만 서로 다른 층과 면적의 거래가 섞여 있어 이를 동일 조건의 확정적인 하락률로 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,636,000원 |
| 1. 임차인 장한이 · 우선변제 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 252,000,000원 | 17,364,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제공된 예상배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 4,636,000원을 추정하고, 장한이 보증금 252,000,000원 전액과 주택도시보증공사 17,364,000원을 배분한 계산입니다. 신청채권자 기준 미배당 추정액은 234,636,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 법원의 배당순위를 확정한 표는 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 커지지만 특별매각조건이 관건
| 회차 | 최저매각가 | 장한이 미배당 인수 추정* | 특별조건 적용 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 274,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 219,200,000원 | 36,668,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 175,360,000원 | 79,895,040원 | 0원* |
* 미배당 인수 추정액은 장한이 임차권에 대한 각 회차별 시뮬레이션 값입니다. 특별매각조건에 따른 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행되는 경우에만 장한이 관련 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 다른 점유자의 미확인 권리와 취득부대비용은 별도입니다.
이 사건에서 가장 중요한 원리는 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가할 수 있다는 점입니다. 특별매각조건이 없다면 1회 유찰 후 낙찰가 219,200,000원에 인수 추정액 36,668,800원이 더해지고, 2회 유찰 시에는 낙찰가 175,360,000원에 인수 추정액 79,895,040원이 더해집니다. 집행비용 등의 차이를 제외하면 실질취득 부담이 원래 보증금 252,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다.
하지만 이번 사건에서는 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어, 해당 조건이 유효하게 이행될 경우 장한이의 미배당분을 매수인이 별도로 부담하지 않습니다. 따라서 특별조건 적용 후의 장한이 관련 실질취득 부담은 낙찰가에 해당 인수액 0원을 더한 금액입니다. 이 분석은 다른 전입자 3명에 관한 미확인 사항이 없는 것으로 확정한 판단은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 내발산동 서울발산초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 우장산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2019.06.04. 준공된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다. 공부상 이용상태는 다세대주택이며 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄한 사다리형이며 공동주택 건부지로 이용됩니다. 동측 약 6m 포장도로에 접하고, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 3,486,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정도 확인되므로 매수인 자격과 물건별 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 15세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 유사면적 실거래 표본이 4건입니다. 거래가 195,000,000~220,000,000원으로 확인되며, 감정가 274,000,000원은 이 거래 범위를 초과합니다. 단지 평균 2.4회 유찰 이력까지 고려하면 매도 시 가격과 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각에 어떻게 적용되는지 매각물건명세서 원본을 확인하세요. 해당 조건이 이행되지 않는 상황을 가정한 인수위험도 검토해야 합니다.
- 장한이 임차권의 승계관계. 장한이 보증금과 주택도시보증공사 청구금액이 모두 252,000,000원입니다. 대위변제·권리승계 여부와 채권계산서를 대조하여 중복 채권 또는 중복 배당 판단을 피해야 합니다.
- 전입자 3명 실태 확인. ZAKHAROVA EMMA, KHIMELDEN ARUZHAN, SEMYKINA IULIIA의 실제 거주 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유부분 및 서로의 관계를 확인해야 합니다. 현황조사상 전입만으로 독립 임차인이라고 확정할 수 없습니다.
- 인도·명도 계획. 장한이 임차권의 말소와 실제 점유자 퇴거는 별개일 수 있습니다. 잔존 점유자, 인도명령 가능성, 명도 협의 및 관련 비용을 확인하세요.
- 입찰가격 상한. 신건 274,000,000원은 최근 실거래 평균의 136.1%입니다. 최신 거래 195,000,000원과 평균 201,250,000원을 우선 비교 기준으로 삼고, 층·향·내부 상태와 취득비용을 반영하여 가격을 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 최저가 219,200,000원도 최근 평균 거래가격보다 높습니다. 2회 유찰 최저가 175,360,000원에서는 가격 차이가 생기지만 특별매각조건과 점유관계 확인이 선행돼야 합니다.
- 관리비·공과금·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 다른 우선채권의 존재 여부를 확인하세요. 예상배당표에는 해당 항목이 모두 반영된 것은 아닙니다.
- 공적 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 주민등록 관련 조사 및 최신 매각기일 공고를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원*이어도, 비싸면 좋은 경매가 아니다”
우영채움빌 301호의 첫 번째 관문은 252,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 일반적인 대항력 인수형 경매라면 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나 실질취득 부담이 크게 줄지 않는 문제가 발생합니다. 그러나 이 사건은 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있어, 장한이 임차권의 실질 인수액을 0원*으로 판단할 근거가 있습니다.
그렇다고 신건에 바로 입찰할 이유는 없습니다. 감정가 274,000,000원은 최근 실거래 평균 201,250,000원의 136.1%입니다. 최신 거래가격 195,000,000원보다도 79,000,000원 높습니다. 소규모 다세대 특성과 평균 2.4회 유찰 이력, 그리고 3명의 추가 전입자에 대한 불확실성을 감안하면 신건 가격에 경쟁력은 없습니다.
특별매각조건의 실제 효력과 임차권등기 말소, 추가 전입자들의 점유관계를 먼저 확인해야 합니다. 이후에도 실거래가격을 기준으로 충분한 가격 여유를 확보할 수 있는지 별도로 검토해야 합니다. 결론은 주된 임차보증금 인수위험은 조건부 해소, 점유위험은 추가 확인, 신건 가격은 보류입니다. 가격 메리트가 확인되고 점유관계가 정리되기 전까지는 보수적 접근이 타당합니다.
