대구지방법원 2025타경9131. 대구 동구 신기동 신기모란아파트 1동 601호, 전용 30.63㎡ 아파트입니다. 현 소유자 권대원은 2018.02.20. 거래가 64,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 삼성생명보험주식회사 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이 2018.02.20. 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 국세 압류, 한국토지주택공사 명의 임차권등기, 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
눈에 가장 먼저 들어오는 것은 임차보증금 70,000,000원입니다. 현재 최저가 43,610,000원보다 크지만 이 사건에서는 보증금 크기만으로 인수액을 계산하면 안 됩니다. 전입신고일이 2022.07.20.로 말소기준권리인 2018.02.20.보다 늦어 대항력이 없고, 서울보증보험주식회사가 2025.08.28. 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 승계 건의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9131 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신기동 573 신기모란아파트 제1동 제5층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 30.63㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 제5층 |
| 소유자 | 권대원 (2018.02.20. 거래가 64,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 43,610,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 72,867,122원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 매각으로 소멸
말소기준은 2018.02.20. 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 2022.06.21.에는 해당 근저당권의 채권최고액을 36,300,000원으로 변경한 등기가 있고, 2023.11.22. 국 압류, 2024.08.07. 한국토지주택공사 명의 주택임차권, 2025.08.28. 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정이 뒤따릅니다. 모두 말소기준권리 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 신고 1건
| 명의 / 성격 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 · 주거(임차권등기) | 70,000,000원 | 전입 2022.07.20 확정 2022.07.05 배당요구 2024.08.07 | 대항력 없음 우선변제 주장 보증기관 승계 |
한국토지주택공사 명의의 임차권등기가 존재하지만, 이 건은 보증금 대위·승계 관계로 분류되어 실제 임차인 수에는 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 전입일 2022.07.20.은 말소기준 2018.02.20.보다 늦어 대항력이 없으며, 보증금 70,000,000원을 낙찰가에 더해 실질취득가로 계산하는 사건이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 가격 여유는 있지만 시장은 하락 추세
신기모란1차 동일면적 30.63㎡의 실거래는 5건이 확인됩니다. 전체 평균 85,800,000원에는 2021년 100,000,000원·115,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 시장을 볼 때는 최근 12개월 평균 72,000,000원과 최신 거래 69,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 30.63㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 2025.06 | 30.63㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2022.03 | 30.63㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2021.08 | 30.63㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 30.63㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.63㎡ | 2건 | 72,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 반영한 실질취득액은 43,610,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 72,000,000원의 60.6%이고, 최신 거래 69,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 분명한 가격 간격이 있습니다. 다만 최근 12개월 평균은 그 이전 거래군보다 24.2% 낮아진 하락 추세입니다. 전체 평균 85,800,000원과의 큰 할인폭만 보고 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,184,980원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 46,080,000원 | 42,425,020원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험주식회사 | 72,867,122원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 43,610,000원 가정 시 채권 총액 118,947,122원 중 42,425,020원이 배당되고 미배당액은 76,522,102원입니다. 신청채권자 서울보증보험주식회사 예상 배당은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신기동 소재 신기중학교 동측 인근이며, 주변은 아파트·학교·단독주택·일반음식점 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 신기역이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 제5층 제601호이며, 도시가스보일러 난방과 위생·급배수 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 비행안전제2구역·택지개발완료지구 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,395,000원/㎡입니다.
- 도로·토지. 단지 북측 약 12미터, 동측 약 6미터 포장도로와 접하며 토지는 대체로 평탄한 아파트 부지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부는 주민 탐문에 따른 표준적 이용상황을 상정해 평가됐습니다.
- 환금성. 신기모란1차는 320세대, 준공일 1987.10.26.이며 동일면적 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 가격 하락과 제한된 거래 표본을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 확약 원문 확인. 서울보증보험주식회사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서가 실제 매각조건에 반영되어 있는지 원문을 대조하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 70,000,000원 임차보증금은 보증기관 승계 건이며 대항력도 없습니다. 현재 분석상 실질취득액은 최저가 43,610,000원이고 인수는 0원입니다.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 46,080,000원과 2022.06.21. 변경된 36,300,000원이 함께 기재되어 있으므로 실제 배당채권액을 확인하세요.
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 평균 85,800,000원보다 최근 12개월 평균 72,000,000원과 최신 거래 69,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전보다 24.2% 낮아졌습니다. 현재 60.6% 수준의 가격 간격이 실제 하락 위험을 충분히 보상하는지 검토하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부는 표준적 이용상황을 상정해 평가됐으므로 수리비와 실제 점유·사용 상태를 별도로 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 예상배당에서 확정되지 않은 비용을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만, 수익성은 ‘하락장 가격’이 결정한다
이 사건의 핵심은 보증금 70,000,000원이라는 숫자에 겁먹거나, 반대로 최저가 43,610,000원이라는 숫자만 보고 판단하지 않는 것입니다. 임차권은 말소기준보다 후순위여서 대항력이 없고, 서울보증보험의 대항력 포기·말소 확약까지 있어 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 실질취득액은 현재 회차 기준 43,610,000원으로 볼 수 있습니다.
가격만 놓고 보면 이 금액은 최근 12개월 평균 72,000,000원의 60.6%이고 최신 거래 69,000,000원보다 낮아 가격 간격이 있습니다. 그러나 시장 방향은 반대입니다. 최근 거래군은 이전 거래보다 24.2% 하락했고, 단지 경매 통계도 평균 2.0회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 권리 위험은 낮고 가격 여유는 있지만, 환금성과 추가 하락을 감안해 응찰가를 보수적으로 정해야 하는 물건입니다.
