서울남부지방법원 2026타경4614. 구로동 마인드에코프라움 11층 1104호는 전용 32.75㎡의 도시형생활주택(원룸형 아파트)입니다. 등기부에는 소유자 사형택 명의의 소유권과 주택도시보증공사의 1,279,000,000원 가압류, 국가의 압류, 임차인 전미화의 주택임차권등기 등이 확인됩니다. 최초 말소기준권리는 2023.08.30. 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 임차인은 그보다 앞선 2022.02.14. 전입·점유 사실이 등기돼 있습니다. 따라서 임차권이 말소기준 이후에 등기됐다는 사실만으로 보증금 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서의 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구한다는 점입니다. 그 조건이 유효하게 이행되면 전미화 임차권 관련 매수인 인수 부담은 실질적으로 해소됩니다. 하지만 2024.08. 거래가격을 기준으로 신건 감정가는 상당히 높습니다. 권리관계의 해결과 적정한 낙찰가격은 별개의 문제로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4614 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 98-14 마인드에코프라움 제11층 제1104호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 구로중앙로18길 11 |
| 물건종류 | 아파트(도시형생활주택·원룸형) |
| 전용면적 / 층 | 32.75㎡ · 지상 14층 중 11층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 단지 규모 | 45세대 · 사용승인 2019.01.29. |
| 소유자 | 사형택 (2020.04.14. 소유권이전) |
| 감정가 | 352,000,000원 |
| 최저매각가 | 352,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 315,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.30. 주택도시보증공사 가압류 · 1,279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저 들어왔다
권리 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2022.02.14.와 2023.08.30.입니다. 전자는 임차인 전미화의 주민등록 및 점유개시일이고, 후자는 말소기준권리인 가압류 접수일입니다. 임차인의 전입이 먼저이므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석해야 합니다.
반면 주택임차권등기 자체는 2024.02.23. 접수됐습니다. 임차권등기 접수일이 늦다고 해서 이미 발생한 대항력이 없어지는 것은 아닙니다. 일반적인 배당구조라면 보증금 미회수분의 매수인 인수 문제가 발생할 수 있지만, 이 사건은 별도의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건이 적용됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 315,000,000원의 처리
| 임차인 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전미화 건물 전부 · 주거 |
2022.02.14. | 2021.12.27. | 315,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
실제 임차인 1명(전미화). 임차권등기 2024.02.23. · 배당요구 있음. 주택도시보증공사는 별도의 채권자로 표시되어 있으며, 임차인의 보증금을 중복 합산하지 않았습니다.
| 실제 임차인 | 전미화 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.12.26. |
| 확정일자 | 2021.12.27. |
| 전입신고 | 2022.02.14. |
| 점유개시 | 2022.02.14. |
| 임차권등기 | 2024.02.23. · 을구 1번 |
| 임차보증금 | 315,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 있음 — 말소기준권리보다 전입이 빠름 |
| 우선변제권 | 있음 — 확정일자 및 배당요구 |
| 실질 인수 | 0원 — 특별매각조건 이행 전제 |
“특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
따라서 이 조건에 따라 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 경우, 전미화 임차권 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
다만 문구상 포기 주체는 채권자입니다. 실제 임차인의 권리관계와 채권자의 반환청구권 행사 지위, 말소 이행방법을 원본으로 확인해야 합니다. 이 조건은 해당 임차권 관련 반환청구권에 관한 것이며, 별도 임차인이 발견된다면 그 임차인의 인수 위험까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.
1회 유찰 시 계산상 인수액은 38,142,400원, 2회 유찰 시에는 93,673,920원입니다. 이는 보증금 미배당분을 산정한 명목상 금액입니다.
특별매각조건 이행 후 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 보지만, 조건이 이행되지 않는 경우에는 낮은 낙찰가만으로 취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 87,000,000원 비싸다
마인드에코프라움의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 327,500,000원이지만, 2022.03. 거래된 390,000,000원이 포함되어 있습니다. 최신 확인 거래인 2024.08. 거래금액은 265,000,000원으로, 감정가와의 차이가 큽니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 32.75㎡ | 10층 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 35.34㎡ | 11층 | 390,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 327,500,000원 |
| 최근 비교 기준 | 32.75㎡ | 1건 | 265,000,000원 |
여기서 전체 평균만 보면 잘못 판단할 위험이 있습니다. 2022년의 390,000,000원 거래는 대상 물건보다 면적이 크고 시점도 오래됐습니다. 반면 2024.08. 거래는 대상과 같은 32.75㎡로 직접 비교하기에 더 적합합니다.
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 |
|---|---|
| 전체 실거래 평균 | 327,500,000원 |
| 최저가 ÷ 전체 평균 | 107.5% |
| 최근 비교 기준가 | 265,000,000원 |
| 최저가 ÷ 최근 기준가 | 132.8% |
| 최근 거래가격 차이 | +87,000,000원 |
| 거래가격 추세 | -32.1% |
| 단지 평균 유찰 | 2.5회 |
| 단지 낙찰률 | 7.14% |
다만 거래 표본이 2건이고 최신 거래도 2024.08.이므로, 이 수치만으로 2026.11. 현재의 정확한 시세를 확정할 수는 없습니다. 과거 거래와 최근 거래는 면적도 다릅니다. 그럼에도 현재 확인 가능한 거래자료만으로는 신건 가격이 저렴하다는 근거가 부족합니다.
이 수치는 단지 경매시장의 유동성에 주의를 기울여야 한다는 신호입니다. 다만 실제 낙찰 가능성은 개별 물건의 권리관계, 가격, 매각조건에 따라 달라집니다. 특히 이 사건은 특별매각조건의 이행 여부가 중요한 변수입니다.
④ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,728,000원 |
| 1. 임차인 전미화 보증금 | 315,000,000원 | 315,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 31,272,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 배당액 합계 352,000,000원. 임차인 전미화 보증금 315,000,000원 전액 배당, 가압류 채권 31,272,000원 배당, 소유자 잔여 0원으로 계산된 신건 시나리오입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 채권과 경매신청채권은 배당 산정상 각각 표시된 금액이며, 실제 채권의 중복·승계 관계와 확정 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가와 인수액은 따로 봐야 한다
유찰에 따라 최저매각가가 내려가면 임차인의 배당 가능액도 줄어듭니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 경우, 별도의 포기·말소조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 명목 인수액 | 조건 이행 후 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 352,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 281,600,000원 | 38,142,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 225,280,000원 | 93,673,920원 | 0원 |
2회 유찰: 225,280,000원 + 명목 인수 93,673,920원 = 318,953,920원.
두 금액 모두 보증금 315,000,000원에 가까운 수준입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 떠안는 일반적인 경우, 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄된다는 점을 보여줍니다. 위 명목 인수액은 각 회차의 배당 추정을 반영한 값으로 집행비용 등의 영향이 포함돼 있습니다.
그러나 이 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로, 그 조건이 이행되면 위 인수액을 실제 매수인 부담에 더하지 않습니다.
| 회차 | 특별조건 적용 시 실질취득 | 최근 거래 265,000,000원 대비 |
|---|---|---|
| 신건 | 352,000,000원 | 132.8% · 비쌈 |
| 1회 유찰 | 281,600,000원 | 106.3% · 여전히 높음 |
| 2회 유찰 | 225,280,000원 | 85.0% · 기준 거래보다 낮음 |
실질취득금액은 특별매각조건에 따라 미배당 보증금 인수액이 0원으로 해소되는 경우의 낙찰가 기준이며, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다. 1회 및 2회 유찰은 가정 시나리오로, 실제 차회 최저가와 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
2회 유찰가격 225,280,000원은 비교 거래보다 낮아지지만, 거래 표본이 적고 하락 추세가 나타나므로 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 안전마진이 충분하다고 단정할 수 없습니다. 실제 입찰에서는 최신 거래 확인과 특별매각조건의 집행 가능성이 함께 충족되어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동 구로중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 주상용건물, 근린생활시설, 학교 및 공공시설 등이 분포하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2·7호선 대림역이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 11층입니다. 위생·급배수설비, 도시가스, 난방, 승강기, 소방설비 및 기계식주차장이 설치돼 있습니다.
- 용도. 공부상 아파트이며 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 일반적인 가족형 아파트와 면적·수요층·거래특성이 다를 수 있습니다.
- 규모와 환금성. 45세대 규모의 소규모 주거시설입니다. 확인된 실거래 2건, 단지 평균 유찰 2.5회, 낙찰률 7.14%를 고려하면 환금성에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 10~12m 포장도로에 접하며 토지는 인접도로 대비 대체로 평탄한 세장형입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 및 교육환경보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지거래허가. 감정자료에 아파트 대상 토지거래계약허가구역 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31.이 기재되어 있습니다. 경매 취득에 대한 적용 여부와 취득 후 이용 제한은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 반드시 대조하세요. 채권자의 권리관계, 포기 범위, 말소 시점 및 이행방법을 확인하는 것이 가장 중요합니다.
- 임차인 권리 확인. 전미화는 말소기준 이전 전입한 대항력 임차인입니다. 특별매각조건이 적용되지 않거나 이행에 문제가 생기는 경우의 보증금 인수 위험을 검토해야 합니다.
- 보증기관 채권 확인. 주택도시보증공사 가압류 청구금액 1,279,000,000원과 강제경매 신청채권 315,000,000원의 관계를 확인하세요. 임차인의 실제 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 가격 재확인. 신건 최저가 352,000,000원은 최신 확인 실거래 265,000,000원의 132.8%입니다. 입찰 전 같은 면적·유사 층의 추가 거래 및 현재 매물가격을 확인하세요.
- 하락 추세 점검. 비교 거래가격 추세 -32.1%가 나타납니다. 표본이 적고 거래 시점이 오래됐으므로 현재 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 예상가격 281,600,000원도 최근 비교 거래보다 높습니다. 2회 유찰 예상가격 225,280,000원은 상대적으로 낮지만 가격 외 위험을 함께 고려하세요.
- 현황조사·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요. 임차권등기 말소가 곧바로 현실적인 명도 완료를 의미하지는 않습니다.
- 관리비. 미납 공용관리비, 기계식주차장 관리·이용 조건과 추가 부담 가능성을 확인하세요.
- 취득 규제. 토지거래계약허가구역 관련 규제와 해당 경매취득의 적용 여부를 관계기관에 확인하세요.
- 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 매각공고를 최신본으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험의 해소가 곧 가격 메리트는 아니다”
이 사건은 일반적인 무임차 아파트와 다릅니다. 전미화의 보증금 315,000,000원은 실제로 존재하고, 임차인의 대항력도 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 특별매각조건을 검토하지 않고 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
다만 매각물건명세서에는 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 그 조건이 유효하게 이행되면 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 이는 이 사건의 중요한 권리상 완화 요인입니다.
가격은 별개입니다. 신건 최저가 352,000,000원은 최신 확인 거래 265,000,000원보다 87,000,000원 높습니다. 전체 평균 대비로도 107.5%이고, 최근 비교 기준 대비로는 132.8%입니다. 거래 추세는 -32.1%이며, 단지 평균 유찰은 2.5회입니다. 표본 한계가 있더라도 현재 가격에 높은 점수를 주기는 어렵습니다.
1회 유찰가격 281,600,000원조차 최신 확인 거래보다 높습니다. 2회 유찰가격 225,280,000원에서는 비교 거래 대비 가격 차이가 생기지만, 특별매각조건의 이행과 현 시세 확인이 선행되어야 합니다.
최종 판단은 C등급(42점). 특별매각조건에 따른 보증금 인수 위험 해소 가능성은 긍정적이지만, 신건 가격의 높은 수준, 거래가격 하락 추세, 제한적인 실거래 표본과 환금성 부담을 반영한 결과입니다. 권리는 조건부 관리 가능, 신건 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 특별매각조건을 확실히 확인하고, 최근 시세에 맞는 입찰가를 정하는 것입니다.
