서울남부지방법원 2026타경4770. 서울 금천구 시흥동 리더스빌 5층 502호의 강제경매 사건입니다. 소유자 김강선이 2021년 4월 16일 거래가액 200,000,000원으로 취득한 다세대주택이며, 현재 감정가와 최저매각가는 모두 263,000,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 200,000,000원입니다.
등기부에는 롯데카드를 시작으로 여러 금융기관의 가압류와 국가·지방자치단체의 압류가 기재돼 있습니다. 그러나 매수인에게 가장 중요한 문제는 채권자의 숫자보다 임차인의 대항력과 보증금 반환 부담입니다. 임차인 이대희는 2021년 4월 1일 주민등록을 마쳤고, 말소기준권리인 롯데카드 가압류는 2022년 9월 23일 접수됐습니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준권리보다 앞섭니다.
다행히 매각물건명세서에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 이 조건의 적용 및 이행 여부가 이 사건의 권리분석 결론을 결정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4770 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 790-53 리더스빌 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로44가길 8 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 지상 5층 건물 중 제5층 제502호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평지붕 · 사용승인 2012.04.25 |
| 소유자 | 김강선 (2021.04.16 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2022.09.23 롯데카드 가압류 · 30,880,623원 |
| 임차인 | 이대희 · 보증금 200,000,000원 · 선순위 대항력 |
| 특별매각조건 | 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
과거 국민은행 근저당권은 2012년 설정됐지만 2019년 4월 1일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준권리는 2022년 롯데카드 가압류입니다. 이후 가압류, 압류, 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다.
다만 등기상 압류가 말소된다는 것과 세금 관련 배당 문제가 없다는 것은 별개입니다. 국세·지방세 압류가 5건 존재하므로 조세채권의 성격과 법정기일에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2억과 특별매각조건
실제 임차인으로 확인되는 사람은 이대희 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재돼 있으며, 이를 별도의 임차인으로 보거나 임차보증금 200,000,000원을 한 번 더 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이대희 | 건물 전부 주거 · 임차권등기 |
200,000,000원 | 전입 2021.04.01 확정 2021.02.25 |
대항력 있음 우선변제 가능 임차권등기 |
| 임대차계약일 | 2020.12.23 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2021.03.31 |
| 주민등록일 | 2021.04.01 |
| 확정일자 | 2021.02.25 |
| 임차보증금 | 200,000,000원 |
| 임차권등기 | 2023.05.15 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 신고 확인 · 2023.05.15 |
| 대항력 | 말소기준권리 이전 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 매수인 인수 | 특별매각조건 이행 시 실질 0원 |
“특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 조건이 유효하게 적용·이행된다면 이대희 관련 미배당 보증금을 매수인이 실질적으로 부담하지 않으며, 관련 임차권등기도 말소되는 구조입니다.③ 가격 판단 — 감정가 2.63억의 적정성
현재 감정가와 최저매각가는 모두 263,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%가 최저입찰가격입니다.
이 물건은 다세대주택이므로 동일 지역이라는 이유만으로 다른 건물의 거래가를 곧바로 비교하기 어렵습니다. 건물의 층, 면적, 상태, 도로 접근성 및 주변 거래 사례에 따라 적정가격이 달라질 수 있습니다. 현재 확인 가능한 자료만으로는 263,000,000원이 주변 실거래 시세보다 낮다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,482,000원 |
| 1. 임차인 이대희(우선변제) | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 30,880,623원 | 30,880,623원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 15,657,464원 | 15,657,464원 |
| 4. 가압류 · 우리카드 | 20,512,339원 | 11,979,913원 |
| 5. 가압류 · KB국민카드 | 44,268,806원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 | 23,452,611원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 18,191,121원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 현대캐피탈 | 12,119,752원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 기술보증기금 | 102,692,264원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 농협은행 | 9,733,589원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험 | 19,425,000원 | 0원 |
| 12. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당표는 매각가 263,000,000원, 집행비용 4,482,000원을 전제로 한 추정입니다. 임차인 보증금 200,000,000원 전액 배당을 가정하며, 국세·지방세의 우선순위 및 당해세 등은 미반영돼 있습니다. 실제 배당금액과 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액의 관계
유찰에 따른 최저가격 변화는 다음과 같습니다. 다만 가격이 내려가는 것과 실제 취득비용이 같은 비율로 줄어드는 것은 구분해야 합니다. 본건은 선순위 임차인과 특별매각조건이 있으므로 일반채권 미배당액뿐 아니라 임차보증금 잔액의 처리도 함께 살펴야 합니다.
| 회차 | 최저가격 | 일반채권 미배당 | 조건 반영 전 보증금 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 263,000,000원 | 438,415,569원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 210,400,000원 | 490,279,169원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 168,320,000원 | 496,933,569원 | 34,836,480원 |
2회 유찰 시 34,836,480원은 특별매각조건을 반영하기 전의 인수 가능액 추정치입니다. 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 정상 이행되면 해당 임차인에 관한 실질 인수 부담은 0원으로 판단합니다.
1회 유찰: 낙찰가 210,400,000원 + 임차보증금 실질 인수 0원.
2회 유찰: 낙찰가 168,320,000원 + 임차보증금 실질 인수 0원.
위 계산은 해당 임차인의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우에 한정됩니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 한울중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설과 학교 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2012.04.25 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 마감이며 위생·급배수·난방·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 남서측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다. 실제 주차 편의성과 차량 진출입 여건은 현장 확인이 필요합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 규제도 기재돼 있습니다.
- 토지거래 관련. 감정요항표에는 대상과 지정기간이 서로 다른 토지거래허가구역 지정 내역이 기재돼 있습니다. 외국인 등 대상 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25, 아파트 대상 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 나타납니다. 본건 다세대주택에 대한 실제 적용 여부와 경매취득 관련 사항은 별도 확인해야 합니다.
- 건물 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 수선 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 건물의 위치·면적·노후도·주차 및 관리상태에 따른 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 주변의 비교 가능한 거래를 확인하지 않은 상태에서 매각가격의 적정성이나 재매각 용이성을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 법원 자료로 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 을구 3번 임차권등기의 말소 조건과 실제 이행 절차를 확인해야 합니다. 조건부 인수 0원 판단에서 가장 중요한 부분입니다.
- 임차인·점유 상태. 이대희의 대항력과 우선변제권은 확인되지만, 현장 점유 상태와 명도에 관한 실질적인 사항은 별도로 확인하세요.
- 조세채권 우선순위. 고양시·국가·하남시·금천구 관련 압류가 존재합니다. 당해세 여부, 법정기일, 실제 교부청구액을 확인하여 배당 변동 가능성을 점검하세요.
- 주택도시보증공사 청구관계. 신청채권자의 청구금액 200,000,000원과 임차보증금의 관계를 확인하고, 동일 보증금을 중복 채무로 계산하지 않도록 주의하세요.
- 실거래 가격 검증. 감정가 263,000,000원을 적정시세로 단정하지 말고, 유사 면적·층·건물 상태의 최근 실거래를 확보해 가격 상한을 결정하세요.
- 입찰자금. 입찰보증금의 실제 비율과 금액은 해당 매각공고를 확인하세요. 취득세·등기비용·명도비용·수리비 등 부대비용도 별도 반영해야 합니다.
- 관리비 및 건물 상태. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 누수·방수 상태, 최상층의 유지보수 문제 등을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 부담 해소와 좋은 매수가격은 별개”
이 사건은 선순위 임차인의 보증금 200,000,000원이 가장 먼저 눈에 들어오는 경매입니다. 임차인 이대희는 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖췄으므로, 통상적인 경매라면 미배당 보증금이 중요한 인수 위험으로 작용합니다.
하지만 본건에는 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 존재합니다. 해당 조건이 정상적으로 이행되면 실질 인수액은 0원이므로, 선순위 임차인의 보증금이 매수인의 추가 취득비용으로 이어지는 위험을 해소할 수 있습니다.
그렇다고 가격 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 감정가 263,000,000원의 시세 적정성은 아직 확인이 필요하고, 다세대주택 특유의 환금성 문제와 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성도 남아 있습니다.
결론은 ‘특별매각조건의 이행 확인이 최우선, 가격 판단은 보류’입니다. 조건을 확실히 확인한 다음, 실제 주변 거래가격을 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.
