서울남부지방법원 2026타경4814. 금천구 독산동 벚꽃로 180에 자리한 메종에떼르넬 101동 1201호입니다. 2020년 3월 사용승인된 건물의 14층 중 12층에 위치한 오피스텔입니다. 소유자 고완석은 2021년 6월 11일 거래가액 270,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
등기상 말소기준권리는 2023년 1월 3일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 장민화의 전입일은 2021년 5월 21일, 확정일자는 2021년 5월 11일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 선순위 임차권의 배당과 인수 여부가 이 사건의 가장 중요한 분석 대상입니다.
이번 사건에는 중요한 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권의 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 장민화의 임차권에 적용되고 정상적으로 이행된다면, 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 해당 임차보증금의 잔액을 매수인이 추가 부담하지 않습니다. 다만 이 확약은 다른 전입자에게 자동으로 확대되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 336-29 메종에떼르넬 제101동 제12층 제1201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 벚꽃로 180 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 14층 건물 중 12층 |
| 사용승인일 | 2020.03.12 |
| 소유자 | 고완석 (2021.06.11 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 민간임대주택 | 2021.05.28 등록 · 2021.06.11 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 경매 청구금액 | 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2023.01.03 · 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 788,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준권리는 2023년 1월 3일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 장민화의 임차권등기는 2023년 3월 8일 접수됐지만, 임차인의 전입과 확정일자는 그보다 훨씬 빠릅니다.
이 조건이 적용되는 장민화 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 채권자의 권리 귀속관계, 포기의 적용 범위와 임차권등기 말소 이행은 매각물건명세서 원본 및 매각 절차에서 확인해야 합니다.
이 특별매각조건은 장민화 관련 임차보증금 채권에 대한 판단이며, 김지민·김소예의 독립된 권리나 점유관계까지 포기시킨다는 의미는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·전입자 3명
조사된 임차인·전입자는 장민화·김지민·김소예 3명입니다. 주택도시보증공사는 가압류 및 경매의 채권자로 표시되어 있으며, 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 보증금이 확인되는 임차인은 장민화이고, 나머지 2명의 보증금과 확정일자는 미상입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 장민화 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2021.05.21 확정 2021.05.11 임차권등기 2023.03.08 |
270,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 확약 적용 특별매각조건 이행 시 실질 승계 0원 |
| 김지민 점유 부분 미상 |
전입 2025.07.09 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 확인 필요 전입일은 말소기준권리 이후. 보증금·점유관계 확인 필요 |
| 김소예 점유 부분 미상 |
전입 2025.09.03 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 확인 필요 전입일은 말소기준권리 이후. 보증금·점유관계 확인 필요 |
김지민과 김소예의 전입일은 모두 말소기준권리 이후입니다. 확인된 전입일만으로는 말소기준권리보다 선순위인 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 점유 부분, 계약관계, 보증금, 확정일자 등이 확인되지 않았으므로 최종적인 임차관계는 미상으로 남겨야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 경우, 추정 집행비용을 공제한 뒤 장민화의 보증금 270,000,000원이 전액 배당되고, 남은 금액 중 25,986,000원이 주택도시보증공사 가압류 채권에 배당되는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,014,000원 |
| 1. 임차인 장민화 · 우선변제 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 갑구 6번 가압류 | 788,000,000원 | 25,986,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매개시결정 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 5,014,000원은 추정치입니다. 현재 회차에서는 장민화의 보증금이 전액 배당되는 것으로 계산되어 해당 임차인의 미배당 인수액이 0원입니다. 채권자 청구액 합계는 1,058,000,000원, 채권자 배당액 합계는 25,986,000원, 채권자 미배당액은 1,032,014,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액 전체가 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액의 관계
이 사건에서 가장 주의해야 할 부분입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차인 사건은 매각가가 낮아질수록 보증금 미배당액이 커질 수 있습니다. 그러나 특별매각조건이 유효하게 이행되면 해당 임차인의 미배당 보증금 인수 부담은 실질 0원입니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 확약 전 산식상 인수액 | 확약 이행 시 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 301,000,000원 | 0원 | 0원 | 301,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 240,800,000원 | 33,371,200원 | 0원 | 240,800,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 192,640,000원 | 80,856,960원 | 0원 | 192,640,000원 |
확약 전 산식상 인수액은 각 회차의 배당 시뮬레이션에서 계산된 금액입니다. 특별매각조건 이행 시 장민화 관련 실질 인수액은 0원으로 보되, 확약 밖 전입자의 미확인 보증금과 취득세·명도비·기타 비용은 포함하지 않았습니다. 유찰 회차는 가정이며 실제 매각 진행을 의미하지 않습니다.
⑤ 가격 판단 — 시세 검증이 필요한 신건
감정가는 301,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 감정가와 최저매각가만으로는 실제 시장가격 대비 저렴한지를 판단할 수 없습니다.
이 물건은 오피스텔이므로 인근 아파트 가격을 그대로 비교 기준으로 삼기 어렵습니다. 같은 건물 또는 유사한 오피스텔의 최근 거래가격을 기준으로 실질취득비용과 비교해야 합니다. 현재 확인되는 금액은 감정가·최저매각가·기존 소유권 거래가액이며, 최근 실거래에 근거한 가격 할인 여부는 판단을 보류하는 것이 적절합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 서울두산초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 업무시설·공동주택·중소규모 공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 1호선 독산역이 있어 대중교통 이용 편의는 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 2020.03.12 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 대상 호실은 12층이며 오피스텔로 이용되고 있습니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 단지 남서측으로 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 비교적 평탄한 사다리형에 가까운 형태입니다.
- 토지이용계획. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 철도보호지구 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 임대주택 등기. 2021년 5월 28일 민간임대주택 등록에 따른 등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있어 매각 후 해당 등기의 처리와 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 환금성. 업무시설과 주거시설이 혼재하는 지역의 오피스텔입니다. 교통 접근성은 긍정적인 요소이나, 최근 매매가격과 거래량을 확인하지 않은 상태에서 환금성이 우수하다고 단정하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 반영되어 있는지 확인하세요.
- 확약 적용 대상 확인. 장민화의 임차권, 주택도시보증공사의 채권자 지위, 포기되는 보증금 반환청구권의 귀속관계와 말소 이행 범위를 대조하세요. 특별매각조건에 따른 인수 0원 판단은 이 확인을 전제로 합니다.
- 김지민·김소예 조사. 전입일은 말소기준권리 이후이지만 보증금과 확정일자, 점유 부분 및 임대차계약관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유 여부와 권리관계를 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 장민화 명의 주택임차권등기의 말소가 어떤 절차와 시점에 이루어지는지 확인하세요. 명도 절차와 별개로 검토해야 할 사항입니다.
- 민간임대주택 등기. 등기된 민간임대주택 등록사항과 매각에 따른 처리, 관련 의무의 존속 여부를 확인하세요.
- 국세 압류·배당. 강서세무서장의 압류가 존재합니다. 예상배당에서는 당해세 등 일부 항목이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 납세 관련 사항을 확인하세요.
- 오피스텔 시세. 같은 건물 또는 유사한 오피스텔의 최근 매매사례를 확인하고, 층·면적·용도·상태 차이를 반영해 입찰가를 판단하세요.
- 명도·점유. 등기 임차권자와 현재 전입자의 관계, 실제 점유자, 인도 가능 여부 및 명도에 필요한 절차를 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수 후 부담 가능성이 있는 금액을 관리사무소를 통해 확인하세요.
- 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각조건을 입찰 전 다시 확인하세요.
- 장민화 보증금 270,000,000원에 대한 우선변제 관계가 확인됩니다.
- 현재 회차 예상배당에서 장민화 보증금은 전액 배당됩니다.
- 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 기재되어 있습니다.
- 확약이 적용·이행되는 장민화분 실질 인수액은 0원입니다.
- 독산역과 버스 정류장을 이용할 수 있는 입지입니다.
- 장민화의 전입·확정일자가 말소기준권리보다 앞서는 선순위 임차권입니다.
- 특별매각조건의 적용 범위와 실제 이행 여부를 확인해야 합니다.
- 추가 전입자 2명의 보증금·확정일자·점유관계가 미상입니다.
- 민간임대주택 등록등기가 존재합니다.
- 최근 실거래에 근거한 가격 메리트가 확인되지 않았습니다.
맺으며 — “확약 적용분 인수 0원, 그러나 권리 확인은 끝나지 않았다”
이 오피스텔은 보증금 270,000,000원의 선순위 임차권이 존재한다는 점에서 단순한 권리관계의 경매물건이 아닙니다. 장민화의 임차권은 말소기준권리보다 앞서지만, 특별매각조건에 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있습니다.
현재 최저가 301,000,000원으로 계산한 배당에서는 장민화 보증금이 전액 변제되고 인수액은 0원입니다. 유찰되는 상황에서도 특별매각조건이 정상적으로 적용·이행된다면 장민화 관련 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.
하지만 이것만으로 물건 전체의 권리 위험이 해소됐다고 볼 수는 없습니다. 김지민·김소예의 보증금과 점유관계가 미상이고, 특별매각조건이 이들에게까지 적용된다는 근거는 없습니다. 따라서 추가 전입자의 실제 권리관계와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
가격 측면에서도 감정가 301,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 아직 없습니다. 향후 유찰로 최저가가 내려가더라도 오피스텔의 실제 거래가격과 확약 이행을 전제로 한 실질취득비용을 비교해야 합니다.
종합 판단은 C등급(46점)입니다. 특별매각조건으로 주된 선순위 보증금 인수 위험을 해소할 수 있다는 점은 긍정적이지만, 다른 전입자의 미확인 권리, 임차권등기 말소 이행 및 시세 불확실성이 남아 있습니다. 권리 조건 확인이 우선이며, 가격 판단은 그다음입니다.
