서울남부지방법원 2026타경4833. 서울 강서구 화곡동에 있는 화곡아트빌 3층 303호, 도시형생활주택(단지형다세대) 물건입니다. 2022년 준공된 14세대 규모의 건물로, 소유자는 최준병입니다. 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 320,000,000원입니다.

권리의 핵심은 등기부에 남아 있는 정현주의 주택임차권등기입니다. 정현주는 2022년 3월 14일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 4월 22일 주민등록, 4월 23일 점유를 시작한 것으로 기록되어 있습니다. 2023년 12월 15일에는 보증금 320,000,000원의 임차권등기가 이루어졌습니다. 이는 현재 말소기준으로 분석되는 2025년 9월 17일 강서구 압류보다 앞선 권리입니다.

2022년 설정된 은평신용협동조합 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 그러나 근저당이 사라졌다고 매수인이 인수할 권리까지 사라지는 것은 아닙니다. 선순위 임차권이 남아 있기 때문에 권리분석의 초점은 보증금 미회수분과 다른 점유자의 권리 확인에 맞춰져야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차권은 인수 위험

등기부상 은평신용협동조합의 근저당권은 2022년 4월 22일 말소되었습니다. 이 근저당의 채권최고액은 2,750,000,000원으로 공동담보 관련 등기였으며, 현재 존속하는 근저당채무로 계산하지 않습니다.

말소기준권리는 2025년 9월 17일 강서구 압류로 파악됩니다. 이후의 강제경매개시결정과 양천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 정현주의 임차권은 그보다 앞서 발생했으므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 인수될 위험이 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 신고자 3명, 미상 점유 위험

확인되는 임차인·점유 신고자는 정현주, 김태호, 안준모 등 실제 인물 3명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 표시되어 있으며, 별도의 실제 점유 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 세 신고자의 권리관계를 같은 것으로 보거나 보증금을 임의 합산해서도 안 됩니다.

김태호는 2026년 8월 3일 배당요구한 기록이 있고, 안준모는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 동일 주택에 서로 다른 명의의 전입·임차권이 존재하는 만큼 실제 점유자, 임대차계약 당사자, 점유 부분, 보증금 지급 및 반환 관계를 구체적으로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 유찰되어도 실질취득은 거의 그대로

이 사건에서 단순히 최저가만 비교하는 것은 적절하지 않습니다. 선순위 임차보증금이 320,000,000원인데, 신건 최저가는 296,000,000원입니다. 임차인의 배당 부족분을 매수인이 인수한다면 총 취득 부담은 낙찰가가 내려갈수록 함께 내려가지 않습니다.

실질취득 = 매각가 + 정현주 보증금 미배당 인수 추정액. 각 회차별 집행비용 차이가 반영된 추정치이며, 김태호·안준모 관련 잠재 인수금, 취득세, 명도비, 체납 관리비 등은 별도입니다.

1회 유찰되면 매각가는 236,800,000원으로 내려가지만 인수 추정액은 87,315,200원으로 늘어납니다. 2회 유찰에서는 매각가가 189,440,000원으로 더 내려가도 인수 추정액이 134,012,160원까지 커집니다. 결과적으로 실질취득은 계속 320,000,000원 이상입니다.

화곡아트빌은 14세대 규모이고 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회로 나타납니다. 다만 이번 사건은 선순위 보증금 인수 구조 때문에 유찰을 기다리는 것만으로 실질취득가격이 크게 개선되지는 않습니다.

시세 비교는 보류해야 합니다. 이번 물건과 면적·층·상태를 맞춰 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 296,000,000원과 실질취득 324,944,000원 중 어느 금액이 현 시세보다 저렴한지 단정할 수 없습니다. 유찰률이나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하는 것도 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)

집행비용은 매각가 기준 추정치입니다. 정현주의 미배당액 28,944,000원은 매각대금의 배당 항목이 아니라 별도로 매수인 인수 가능액으로 계산된 금액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울월정초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2022.01.27 준공된 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층 세대입니다. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측 약 3~4m 폭의 포장도로에 접하며 토지는 평탄한 정방형의 주거용 건부지입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다. 토지거래허가구역의 지정 대상·기간 및 입찰 시 적용 여부는 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 4,052,000원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 실거래 시세나 매각가가 아닙니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 14세대 규모의 소규모 다세대주택이므로 대규모 아파트보다 동일 조건의 비교 거래가 제한될 수 있습니다. 현 시점에서는 직접 비교 가능한 실거래 가격을 확보하기 전까지 환금성과 적정 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 임대주택 관련 등기. 민간임대주택등기가 존재하므로 등록 상태, 임대의무기간, 임대료 제한 및 매수인의 관련 의무를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수. 정현주의 보증금 320,000,000원과 신건 미배당 인수 추정액 28,944,000원을 기준으로 실질취득비용을 산정하세요. 낙찰가만 자금계획에 반영하면 부족할 수 있습니다.
• 배당·채권 승계관계. 주택도시보증공사의 청구액과 정현주의 보증금 반환채권 사이의 관계, 대위변제 여부, 배당받을 권리자, 임차권등기 말소 요건을 원본으로 확인하세요.
• 점유자 2명 확인. 김태호와 안준모의 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유개시일, 점유 부분, 배당요구 및 반환채권 존재 여부를 반드시 확인하세요. 현재는 대항력 가능·미상 상태입니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 인수 추정 87,315,200원, 2회 유찰 시 134,012,160원으로 증가합니다. 최저가 할인만 보고 응찰가를 결정하지 마세요.
• 실거래 검증. 동일 건물 및 인근 유사 다세대의 면적·층·연식·주차·상태별 최근 실거래를 확인하고, 반드시 실질취득 3.2억대와 비교하세요.
• 명도 및 임차권 말소. 현재 실제 거주자와 점유권원, 보증금 반환 조건, 임차권등기 말소 가능 시점, 인도명령 또는 별도 명도 절차의 필요성을 확인하세요.
• 민간임대주택 의무. 민간임대주택 등록에 따른 의무 및 경매 취득 이후 적용 여부를 확인하세요.
• 세금·관리비. 강서구·양천구 압류 관련 세금의 법정기일과 배당순위, 미납 관리비 및 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
• 원본 서류. 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건, 등기사항전부증명서, 배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 실질취득을 보라”

이 물건의 함정은 단순합니다. 296,000,000원에 낙찰받는다고 296,000,000원짜리 집을 취득하는 것이 아닙니다. 정현주의 선순위 보증금이 320,000,000원이고 예상 미배당액이 매수인에게 인수되면, 신건 실질취득은 324,944,000원이 됩니다.

유찰되어 낙찰가가 내려가도 인수 추정액은 반대로 증가합니다. 2회 유찰까지 진행하더라도 실질취득은 323,452,160원으로 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 유찰에 따른 가격 할인 효과가 사실상 제한되는 구조입니다.

여기에 김태호·안준모의 보증금과 대항력 확인 문제, 주택도시보증공사의 채권관계, 민간임대주택 관련 의무까지 남아 있습니다. 시세에 대한 검증도 충분하지 않으므로 현 단계에서 가격 경쟁력이 있다고 결론 내릴 근거가 부족합니다.

종합 판단은 D등급입니다. 이는 단순히 유찰이 예상되기 때문이 아니라, 선순위 보증금 인수로 가격 할인 효과가 사라지고, 별도 점유 신고자들의 권리까지 확정되지 않았기 때문입니다. 이 사건의 우선순위는 입찰가 계산보다 권리관계 확인과 실제 총취득비용 검증입니다.