* 실질취득액은 낙찰가와 임차보증금 인수액만 합한 기준이며 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외합니다. 인수 0원 판단은 신건 예상배당과 특별매각조건의 유효한 이행을 전제로 하며, 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.

서울남부지방법원 2026타경4919. 서울 강서구 화곡동에 위치한 원타워5차오피스텔 13층 1312호입니다. 현재 소유자는 윤광희이며, 2022년 2월 소유권을 이전받았습니다. 이 물건의 가장 중요한 권리는 박미옥 명의 주택임차권등기입니다. 임차인은 2022년 2월 24일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 2월 11일입니다. 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이므로 일반적인 경매라면 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

그러나 이 사건에는 중요한 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 단순히 선순위 임차권이 있다는 이유만으로 175,000,000원 전체를 매수인이 추가 부담한다고 판단해서는 안 됩니다. 동시에 이 조건의 적용 대상과 이행 가능성을 확인하지 않고 무조건 안전하다고 결론 내려서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

등기상 말소기준권리는 2026년 4월 29일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다. 그보다 먼저 2024년 3월 13일 설정된 박미옥의 주택임차권등기가 존재합니다. 전입일과 확정일자 역시 경매개시결정보다 앞서므로, 이 임차권은 원칙적으로 낙찰자의 보증금 반환 부담과 연결될 수 있는 핵심 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 등장하지만 별도의 실제 점유 임차인으로 합산하지 않습니다. 실제 확인되는 임차인은 박미옥 1명이며 보증금 총액은 175,000,000원입니다.

③ 유찰 시 인수 위험 — 낙찰가만 낮아지는 것이 아니다

신건 낙찰가 181,000,000원을 가정한 예상배당에서는 임차보증금 175,000,000원이 전액 배당됩니다. 그러나 유찰로 매각대금이 감소하면 일반적인 선순위 임차권 구조에서는 배당 부족액이 증가합니다.

* 유찰 회차의 인수 위험액은 특별매각조건에 따른 권리 포기·말소가 반영되지 않은 일반적인 선순위 임차권 인수 시나리오의 계산값입니다. 조건이 유효하게 이행되면 해당 보증금 잔액의 실질 인수는 0원이 될 수 있습니다. 신청채권자의 미배당액과 임차보증금 인수액은 서로 다른 개념입니다.

④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)

신건 예상배당에서는 집행비용 3,334,000원을 제외하고 임차인 박미옥에게 175,000,000원이 우선 배당되며, 주택도시보증공사에 2,666,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 신청채권자 기준 미배당액은 172,334,000원이며 소유자 잔여금은 0원입니다.

위 표는 제공된 예상배당 계산에 따른 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사와 임차인 박미옥의 채권이 동일한 보증금 채권에 대한 대위·승계 관계라면 실제 배당순위·귀속과 달라질 수 있습니다. 동일 채권의 이중 배당 여부를 확인해야 하며, 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.

⑤ 가격 판단 — 실거래 검증이 필요한 신건

신건 감정가와 최저매각가는 모두 181,000,000원입니다. 소유자 윤광희의 과거 등기 거래가액은 184,500,000원이지만, 해당 거래의 매매 원인일자는 2021년 4월 23일이고 소유권이전 등기는 2022년 2월 24일입니다. 이 가격은 현재의 거래 시세를 대신할 수 없습니다.

최근 12개월 동일 건물·유사 면적의 거래 평균, 최신 실거래가 및 가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 오피스텔은 층·면적·내부 상태·임대수요에 따라 실제 매도가격과 환금성에 차이가 발생할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 화곡동 우장초등학교 북동측 인근이며, 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 대중교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 18층 건물로 사용승인일은 2021.12.28입니다.
• 설비. 전기·승강기·개별난방·위생 및 급배수설비, 자주식·기계식 주차설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로 접근. 남동측 광대로 및 남서·북서측 포장도로에 접하고 있습니다.
• 임대 관련 사항. 민간임대주택등기가 존재하며, 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기사항이 확인됩니다. 경매 매각 이후 적용 여부를 별도로 점검해야 합니다.
• 토지 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역 및 토지거래허가구역 관련 기재가 있습니다. 감정요항과 토지자료의 용도지역 표기가 일치하지 않으므로 공식 토지이용계획확인원으로 확인이 필요합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항상 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔의 최근 실거래와 임대수요에 대한 별도 검증이 필요하며, 감정가만으로 신건 가격의 매력도를 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원본 확인. 채권자의 미배당 보증금 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명세서에 정확히 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
• 채권자와 임차인의 권리관계. 주택도시보증공사와 박미옥 사이의 대위·승계 여부, 포기 권한 및 임차인의 잔존 청구권을 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 낙찰 이후 말소절차와 필요한 서류가 확보되는지 확인해야 합니다. 특별매각조건에 기재되어 있다는 사실만으로 말소 완료를 단정해서는 안 됩니다.
• 유찰 시 위험 재계산. 1회 유찰 144,800,000원, 2회 유찰 115,840,000원으로 최저가가 내려갈 수 있지만, 특별매각조건이 적용되지 않는 경우에는 보증금 인수 위험액이 증가합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기만으로 현재 실제 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 현장 확인과 인도·명도 가능성 검토가 필요합니다.
• 민간임대주택등기. 임대사업자 관련 등록 및 제한 사항이 매각 후 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
• 실거래 검증. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 거래 및 임대조건을 비교해 실제 취득가의 적정성을 판단해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 공용관리비, 당해세, 취득 관련 비용 등 별도 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 배당 원본 대조. 예상배당에서 임차인과 주택도시보증공사에 각각 금액이 배정된 구조가 실제 채권관계와 일치하는지 확인해야 합니다.
• 입찰 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 것은 말소 조건의 실효성”

서울남부지방법원 2026타경4919의 핵심은 단순한 신건 감정가가 아니라 175,000,000원의 선순위 임차보증금과 특별매각조건입니다. 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 앞선 임차권이지만, 채권자의 미배당 잔액 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다.

신건 예상배당에서는 임차보증금 전액이 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 유찰 시 보증금 부족액이 생길 수 있으며, 특별매각조건이 유효하게 이행되지 않으면 그 부족액이 낙찰자에게 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 주택도시보증공사의 채권과 실제 임차인의 보증금 반환채권 사이의 관계는 확인해야 할 핵심 사항입니다.

아울러 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 181,000,000원의 신건 최저가가 합리적인 가격인지 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 “특별매각조건과 채권관계 확인 전에는 권리 판단 보류, 최근 실거래 검증 전에는 가격 판단 보류”입니다. 조건이 유효하게 이행되는지 확인한 뒤 실질취득액을 기준으로 가격 경쟁력을 평가해야 합니다.