서울남부지방법원 2026타경4956. 금천구 시흥동 럭스빌 제2층 제203호, 감정평가상 방 2개·거실·주방·욕실·발코니를 갖춘 다세대주택입니다. 소유자 김문민은 2021년 5월 10일 거래가액 220,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 6월 11일 안대희 명의의 채권최고액 100,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

그런데 임차인 이주석의 전입신고와 점유개시는 2021년 4월 15일, 확정일자는 2021년 3월 18일입니다. 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 단순히 2023년 6월 5일에 임차권등기가 이루어졌다는 이유로 후순위 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다. 기존 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이라는 점이 출발점입니다.

하지만 이 사건은 여기서 결론이 바뀝니다. 매각물건명세서에 미배당 임대차보증금의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 내용으로 하는 특별매각조건이 붙어 있기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형 물건과는 달리, 이 조건을 반영하면 해당 임차인의 미배당 보증금이 매수인의 추가 취득비용으로 남지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 인수는 특별조건으로 해소

말소기준은 2021년 6월 11일 안대희 근저당권입니다. 이후 설정된 국민건강보험공단 압류, 부천시 압류, 금천구 압류 및 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 조세채권이 배당에서 우선하는지 여부는 등기상 압류의 소멸 여부와 별도로 판단해야 합니다.

우리은행의 2014년 근저당권과 하나은행의 2019년 근저당권은 이미 말소됐으며, 2021년에 진행됐던 임의경매 및 강제경매 개시결정도 2022년 5월 30일 말소됐습니다. 현재 사건은 2026년 5월 6일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.2억

주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자이며, 임차인으로 별도 집계하지 않습니다. 실제 확인되는 임차인은 이주석 1명이고, 임차보증금 총액도 220,000,000원입니다. 신청채권자의 청구액이 같은 금액이라는 이유로 임차보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 채권자와 임차인 사이의 구체적인 권리 이전·행사 관계는 원본 확인 대상입니다.

③ 가격 구조 — 최저가보다 중요한 것은 실제 취득비용

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 244,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 가격 할인은 없습니다. 이주석의 보증금은 220,000,000원이지만 현재 최저가 낙찰 가정에서는 예상배당표상 임차인에게 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차에서의 보증금 인수액은 0원입니다.

중요한 차이는 유찰 후 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 경우입니다. 일반적인 대항력 인수형 경매에서는 낙찰가가 낮아지더라도 임차보증금 미배당액이 늘어나 매수인의 총취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이 물건은 특별매각조건으로 그 미배당분에 대한 반환청구권을 포기하게 하므로, 해당 조건이 적용되는 한 낙찰가 하락이 보증금 인수액 증가로 연결되지 않습니다.

실질취득 = 가정 낙찰가 + 특별매각조건 적용 후 임차보증금 인수액. 취득세·등기비용·명도비·관리비 등 부대비용은 제외했습니다. 확약 전 룰상 인수액은 집행비용을 반영한 각 회차의 예상 미배당액이며, 특별매각조건에 따른 실질 인수액과 구분해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 4,216,000원을 제외하고 이주석의 임차보증금 220,000,000원이 전액 배당됩니다. 남은 19,784,000원은 안대희 근저당권에 배당되며, 주택도시보증공사의 신청채권에는 배당되지 않는 것으로 추정됩니다.

후순위 채권자 기준 총 청구액 320,000,000원 중 예상배당은 19,784,000원, 미배당은 300,216,000원입니다. 이는 후순위 채권의 미회수액이며 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 또한 신청채권과 임차보증금의 실질적인 권리관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 신흥초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·학교 등이 혼재하는 주거지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 2층 203호입니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 샷시 창호로 조사됐습니다.
• 이용상태. 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등을 갖춘 다세대주택이며 도시가스 개별난방과 급·배수 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
• 도로 조건. 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다. 소규모 다세대주택의 도로 접근성은 차량 출입, 주차 및 매도 시 수요에 영향을 줄 수 있어 현장 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역에 해당하며, 과밀억제권역과 대공방어협조구역, 장애물제한표면구역 등의 규제가 기재돼 있습니다.
• 건축·토지 규제. 2025년 3월 27일 및 2025년 9월 11일 관련 건축허가·착공 제한지역으로 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 지정 이력도 있으나 대상과 지정기간이 각각 다르므로, 본건에 적용되는 현행 규제는 관할 기관의 토지이용계획확인서로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택은 같은 건물·동일 면적이라도 내부 상태, 도로 조건, 층수 등에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 최근 비교거래의 확인 없이는 환금성이나 적정 낙찰가격을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 매각물건명세서에서 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다. 조건 변경이나 정정 여부도 매각기일 전 확인 대상입니다.
• 임차인과 채권자 권리관계. 이주석의 임대차보증금 반환청구권과 주택도시보증공사의 신청채권 관계를 확인해야 합니다. 보증금에 관한 권리가 누구에게 귀속돼 있고, 특별매각조건의 포기가 누구에게 적용되는지 원본 서류로 검증해야 합니다.
• 임차권등기 말소 실무. 특별조건이 있다고 해서 임차권등기가 이미 말소된 것은 아닙니다. 매각 후 말소 절차와 필요한 서류, 채권자의 이행 방식 등을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 조사. 임차권등기는 확인되지만 실제 현재 점유 여부와 인도·퇴거 상태는 별도로 확인해야 합니다. 보증금 인수 위험이 해소되는 것과 즉시 인도받을 수 있는지는 다른 문제입니다.
• 조세 압류 4건. 국민건강보험공단, 부천시, 금천구 관련 압류채권의 세목·금액·법정기일·당해세 여부를 확인해야 합니다. 예상배당과 실제 배당의 차이를 발생시킬 수 있는 핵심 변수입니다.
• 가격 검증. 현재 최저가 244,000,000원을 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 확인되지 않습니다. 같은 지역의 유사 다세대주택 최근 12개월 거래와 최신 거래가격, 가격 상승·하락 추세를 확인하고 응찰가격을 결정해야 합니다.
• 유찰 시 인수액 재확인. 1회 유찰 시 룰상 인수 28,332,800원, 2회 유찰 시 룰상 인수 66,826,240원이 계산됩니다. 이 금액은 특별매각조건 반영 전 수치이며, 조건이 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원입니다. 매각조건이 변동되면 반드시 다시 분석해야 합니다.
• 건축·토지 규제. 제1종일반주거지역, 건축허가·착공 제한, 토지거래허가 관련 지정 사항을 현행 토지이용계획확인서와 건축물대장으로 대조해야 합니다.
• 관리비와 취득 부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용 및 실제 명도비용을 확인해야 합니다. 보증금 인수 0원이 모든 추가비용이 없다는 의미는 아닙니다.
• 원본 서류 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 확인해야 합니다. 특히 매각기일 2026.11.17 이전의 변동 여부가 중요합니다.

맺으며 — “대항력 있음 ≠ 보증금 반드시 인수”

서울남부지방법원 2026타경4956의 핵심은 임차인 이주석이 2021년 4월 15일 전입·점유를 시작한 대항력 임차인이라는 사실과, 그럼에도 특별매각조건이 미배당 보증금 인수 위험을 해소한다는 점입니다.

일반적인 대항력 인수형 물건이었다면 낙찰가가 195,200,000원이나 156,160,000원으로 낮아져도 각각 28,332,800원, 66,826,240원의 룰상 인수액이 발생합니다. 이 물건은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 해당 조건이 적용되는 전제에서 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 이주석 보증금 때문에 실질취득비용이 220,000,000원 수준으로 고정되는 일반적인 인수형 경매와는 구별됩니다.

그렇다고 현재 최저가 244,000,000원에 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다. 최근 실거래 시세와 가격 추세가 검증되지 않았고, 조세 압류 4건의 배당 영향과 특별매각조건의 적용·이행 방식도 확인해야 하기 때문입니다. 다세대주택이라는 용도 특성상 실제 거래사례와 환금성 검토도 중요합니다.

권리는 특별조건을 전제로 해소 가능, 가격은 검증 전까지 보류. 이 사건의 판단 기준은 낮은 최저가가 아니라, 특별매각조건의 실효성, 세금 관련 배당 위험, 실제 취득비용과 최근 시세의 관계입니다.