서울남부지방법원 2026타경4983. 서울 강서구 등촌동 메종드남광 제102동 402호, 전용 34.68㎡의 단지형 다세대주택입니다. 2020년 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 지상 6층 중 4층에 있습니다. 소유자 권봉란은 2021년 거래가 320,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 310,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 감정가보다 선순위 임차권과 특별매각조건의 관계입니다. 김태윤의 임차권은 2024.02.13 등기됐고, 대항력의 기초가 되는 전입신고일은 2021.04.06입니다. 말소기준권리인 2026.05.06 강제경매개시결정보다 앞서므로, 특별한 조건이 없다면 낙찰자가 보증금 반환 부담을 검토해야 하는 구조입니다.

하지만 매각물건명세서에는 채권자의 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 보증금 310,000,000원을 매수인이 추가 부담하는 것으로 단순 계산해서는 안 됩니다. 실제 입찰에서는 해당 특별매각조건의 적용 범위와 이행 가능성을 확인하는 것이 가장 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

등기상 말소기준권리는 2026.05.06 강제경매개시결정입니다. 그런데 을구 1번 김태윤의 임차권등기는 2024.02.13에 접수됐습니다. 말소기준권리보다 먼저 등기된 임차권이며, 그 기초가 되는 전입신고 역시 앞서 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 3.1억의 실제 처리

확인되는 실제 임차인은 김태윤 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

중요한 점은 등기상 대항력의 존재와 최종 매수인의 실제 부담이 다르다는 것입니다. 김태윤의 대항력 자체가 처음부터 없었던 것은 아닙니다. 선순위 임차권은 존재하지만, 특별매각조건을 통해 매수인에 대한 반환청구와 임차권등기 말소를 처리하도록 한 구조입니다.

※ 조건을 반영하지 않은 권리 시뮬레이션에서는 보증금 310,000,000원이 매수인 인수액으로 표시됩니다. 그러나 이 사건의 특별매각조건을 적용한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 판단은 해당 채권자의 청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 이행되고 별도의 독립된 청구권이 남지 않는다는 전제입니다.

③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만, 같은 면적은 다르다

메종드남광은 44세대의 단지형 다세대주택입니다. 최근 확인되는 실거래는 전용 34.68~37.69㎡의 유사면적 거래이며, 전체 12건 평균은 377,333,333원입니다.

보다 중요한 최근 12개월 실거래 4건 평균은 382,000,000원이고, 최저매각가 350,000,000원은 그 평균의 91.6%입니다. 최근 거래 추세도 과거 대비 +1.9%로 집계돼 하락 추세는 아닙니다. 다만 전용면적 차이가 있는 표본이 섞여 있어 평균만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.

가장 최근 거래인 2026.10의 415,000,000원 역시 전용 37.69㎡로, 본건 34.68㎡보다 면적이 큽니다. 이 거래를 본건의 직접적인 적정가격으로 적용하는 것은 무리가 있습니다.

오히려 동일 전용면적 거래 323,000,000원·330,000,000원·370,000,000원을 함께 검토해야 합니다. 층과 상태 차이가 존재할 수 있으므로 특정 거래 하나로 적정 낙찰가를 단정할 수 없지만, 신건 350,000,000원에는 가격 검증이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 예상 집행비용은 5,700,000원, 신청채권자 주택도시보증공사에 대한 예상배당액은 310,000,000원, 소유자 잔여금은 34,300,000원입니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 김태윤 보증금과 주택도시보증공사 청구금액은 각각 310,000,000원으로 표시되지만, 이를 서로 독립된 보증금 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 임차인 직접 배당이 없다는 사실만으로 우선변제권의 법적 부존재가 확정되는 것도 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 판단은 별개

이 사건은 신건이며, 유찰 시 가정된 매각가와 배당 부족액은 다음과 같습니다. 특별매각조건을 반영하지 않은 권리 계산에서는 선순위 보증금이 계속 인수 대상으로 표시되지만, 채권자의 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원입니다.

※ 특별매각조건 반영 전 권리 계산에서는 각 회차 모두 보증금 310,000,000원이 인수 대상으로 표시됩니다. 위 표의 실질 인수 0원은 해당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 모두 이행된다는 전제입니다. 유찰 시나리오는 가정이며 실제 매각기일과 최저가 변경을 확정하는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 동명초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트·단독주택·학교·공원·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 발산역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2020.03.31 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물입니다. 위생·급배수·엘리베이터·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 약 15m 내외, 동측 및 남측으로 약 3~4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며, 지목은 대지입니다. 토지면적은 1,016.6㎡이고 공시지가는 6,988,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역 등 관련 지정이 있습니다. 토지거래허가구역의 적용 대상 및 기간은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항이 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 44세대의 소규모 다세대 단지입니다. 동일 단지에 실거래 이력은 있으나 전용면적별 가격 차이가 나타나므로, 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제로 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 매각물건명세서의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건으로 유지되는지 확인하세요.
• 선순위 임차권 말소 확인. 을구 1번 김태윤 임차권의 말소 절차와 주택도시보증공사의 권리관계를 확인하세요. 조건이 제대로 이행되지 않으면 인수 위험 판단이 달라집니다.
• 배당·우선변제 확인. 확정일자 2021.03.08이 등기돼 있으므로 실제 우선변제 관계와 배당 내역을 법원 자료로 대조하세요. 신청채권자 배당과 임차보증금 채권을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 동일면적 시세 검증. 최근 12개월 유사면적 평균 382,000,000원만 보지 말고, 전용 34.68㎡의 323,000,000원·330,000,000원 거래와 비교해 가격 경쟁력을 판단하세요.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유자가 반드시 임차권자라는 뜻은 아닙니다. 실제 점유 상태와 인도 절차를 현장에서 확인하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 갑구 2-1번에 민간임대주택등기가 있으므로 경매 이후 등록 상태와 관련 의무의 처리 여부를 확인하세요.
• 관리비 및 기타 비용 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성과 취득세·등기비용·명도비용 등을 별도로 조사하세요.
• 토지이용규제 확인. 토지거래허가 관련 지정과 기타 보호구역 규제가 실제 매수 및 향후 처분에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “3.1억 선순위 임차권, 그러나 인수 0원의 조건부 구조”

이 물건을 평가할 때 가장 큰 실수는 두 가지입니다. 하나는 선순위 임차보증금 310,000,000원을 보고 무조건 낙찰자가 전액 인수한다고 판단하는 것이고, 다른 하나는 특별매각조건을 확인하지 않은 채 무조건 권리가 깨끗하다고 판단하는 것입니다.

매각물건명세서상 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 모두 이행된다면, 매수인의 보증금 실질 인수액은 0원입니다. 이 조건은 이 사건의 권리 위험을 크게 낮추는 핵심 요소입니다.

가격은 별도로 판단해야 합니다. 신건 최저매각가 350,000,000원은 최근 12개월 유사면적 평균 382,000,000원보다 낮지만, 동일 전용면적의 최근 거래 323,000,000원보다 높습니다. 게다가 44세대의 소규모 다세대주택이므로 거래 평균만으로 환금성과 가격 경쟁력을 보장할 수 없습니다.

결론은 '권리 조건부 합격, 가격 신중 검토'입니다. 특별매각조건 이행을 확인하는 것이 먼저이고, 그다음에는 동일면적 실거래와 실제 물건 상태를 비교해 낙찰가의 적정성을 판단해야 합니다. 선순위 임차권이 있다는 이유만으로 포기할 물건도 아니지만, 평균 시세보다 낮다는 이유만으로 서둘러 입찰할 물건도 아닙니다.