최저가 6,223만원이지만, 실질취득은 보증금 수준 — 세종 모닝시티 325호

대전지방법원 2025타경502590. 세종시 어진동 세종모닝시티 3층 325호로, 등기상 아파트이지만 감정평가 이용상태는 원룸형 도시형생활주택입니다. 표면상 감정가 127,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 62,230,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차인 이솔아의 보증금 123,000,000원입니다. 전입·점유·확정일자가 모두 2022.11.14이고, 매각물건명세서는 을구 3번 임차권등기의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

따라서 62,230,000원만 보고 “감정가의 절반 이하”라고 평가하면 안 됩니다. 낙찰가가 보증금보다 낮은 인수형 구조에서는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 늘어, 매수인의 실질취득 부담은 보증금 수준에 수렴합니다. 현재 회차의 단순 계산상 인수 추정액은 약 60,770,000원이며, 집행비용과 실제 배당순위에 따라 총부담은 보증금 수준을 다소 웃돌 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금 인수가 핵심

국민은행 근저당권은 2015.08.21 설정됐으나 2019.08.02 해지로 말소됐습니다. 이후 한해란이 2021.10.27 소유권을 취득했고, 임차인 이솔아는 2022.11.14 전입·점유·확정일자를 갖췄습니다. 국의 압류는 2024.08.22, 임차권등기는 2024.11.14, 경매개시결정은 2025.05.29이므로 임차인의 전입·점유가 이들보다 앞섭니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 임차인 이솔아는 경매 신청채권자와 동일인이고, 등기부상 임차권자이기도 합니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성을 확인할 필요는 있으나, 그 의심만으로 명세서에 적힌 인수 위험을 배제할 수는 없습니다. 법원의 인수 문구가 존재하는 이상 입찰가는 보증금 인수 전제로 계산해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

모닝시티 전용 26.76~30.06㎡의 확인된 실거래 9건입니다. 전체 평균은 127,833,333원이지만 과거 2021~2023년 고가 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 하며, 두 지표 모두 110,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 과거 대비 -15.4%로 하락했습니다.

최저가 62,230,000원은 최근 시세의 56.6%로 보이지만, 이 비율은 인수보증금을 제외한 숫자라서 투자 판단 근거가 될 수 없습니다. 실질취득을 보증금 수준인 123,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균·최신 거래 110,000,000원의 111.8%입니다. 즉 현재 회차에서도 최근 시세보다 약 13,000,000원 높은 부담이며, 집행비용까지 반영하면 차이는 더 커질 수 있습니다.

③ 예상배당과 실질취득 (현재 최저가 62,230,000원 가정)

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 증가하므로, 단순 실질취득은 보증금 수준에 수렴합니다. 집행비용과 실제 배당순위, 세금 배당 등에 따라 인수 잔액과 총부담은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 용도. 등기상 집합건물(아파트)이며 실제 이용은 원룸형 도시형생활주택입니다. 전용면적은 27.4152㎡이고 사용승인일은 2015.06.16입니다.
• 입지. 세종대성고등학교 동측 인근으로 공동주택이 주를 이루며, 근린생활시설과 학교 등 공공시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 토지·도로. 중심상업지역의 평지·주상용 토지이며 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 3,047,000원/㎡입니다.
• 규제. 중심상업지역·미관지구·특화경관지구·지구단위계획구역·상대보호구역에 해당하며, 중로3류와 공공공지에 접합니다.
• 환금성. 289세대 규모이지만 확인된 실거래는 9건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래가격은 110,000,000원이며 과거 거래 대비 추세는 -15.4%입니다.
• 현황 한계. 이해관계인 부재로 내부 상태는 도면과 표준적인 이용상황을 감안해 평가됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가 62,230,000원이 아니라 보증금 인수를 합친 약 123,000,000원을 기준으로 최근 시세 110,000,000원과 비교해야 합니다.
• 명세서 인수 문구 재확인. 을구 3번 임차권등기의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 문구와 보증금·전입일·확정일자를 원본에서 대조해야 합니다.
• 배당순위와 정확한 인수액 확인. 집행비용, 당해세, 압류채권 배당 및 임차인의 실제 배당액에 따라 최종 인수 잔액이 달라집니다.
• 임차인·신청채권자 동일인 확인. 이솔아가 임차권자이자 경매 신청채권자이므로 임대차계약, 보증금 지급 내역, 점유 경위와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 퇴거 여부와 명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인이 없어 내부를 직접 확인하지 못했으므로 원룸 내부 상태와 수선비를 별도로 점검해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 관리사무소와 관련 기관을 통해 체납 관리비와 공과금 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “6,223만원짜리 물건이 아니라 1.23억원대 인수형”

이 사건의 최저매각가는 62,230,000원이지만, 그 숫자가 매수인의 최종 취득비용을 뜻하지 않습니다. 임차인 이솔아의 보증금 123,000,000원이 낙찰가보다 크고, 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 현재 회차에서는 단순 인수 추정액이 약 60,770,000원으로, 낙찰가와 합친 실질취득은 약 123,000,000원입니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 110,000,000원이고 최근 추세는 -15.4%입니다. 실질취득이 최근 시세보다 약 11.8% 높은 상황에서 2회 유찰, 평균 3.8회의 단지 경매 유찰 이력, 원룸형 도시형생활주택의 환금성, 임차인과 신청채권자가 동일한 사실관계 확인 부담까지 겹칩니다. 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상인 고위험 인수형으로, 결론은 가격과 권리 모두 보수적으로 접근입니다.