서울남부지방법원 2026타경4988. 서울 영등포구 대림동 디지털로70길 18-2에 위치한 다세대주택 제3층 제301호입니다. 2008년 사용승인된 철근콘크리트 5층 건물의 한 세대로, 현재 소유자는 엄용흠입니다. 소유자는 2020년 12월 28일 이 부동산을 255,000,000원에 취득했습니다. 이후 중소기업은행을 비롯한 여러 채권자의 가압류가 등기됐고, 2026년 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.
이 사건은 일반적인 후순위 임차인 경매와 구별해야 합니다. 임차인 이종주는 2022년 5월 31일 전입·점유를 개시했고, 확정일자는 하루 앞선 2022년 5월 30일입니다. 말소기준권리인 중소기업은행 가압류는 2023년 4월 25일입니다. 즉 임차인의 대항요건이 기준권리보다 먼저 갖춰졌으므로, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 다만 이 사건에는 그 위험을 처리하는 특별매각조건이 별도로 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4988 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 대림동 942-39 제3층 제301호 도로명: 서울특별시 영등포구 디지털로70길 18-2 |
| 건물명 | 삼성아트빌라3차(942-39) |
| 물건종류 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호 |
| 건물현황 | 2008.02.19 사용승인 · 6세대 규모 |
| 소유자 | 엄용흠 (2020.12.28 매매, 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 315,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.25 중소기업은행 가압류 · 청구금액 17,479,904원 |
| 임차관계 | 이종주 · 보증금 255,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 특별매각조건 | 채권자의 미배당 임대차보증금 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인
등기상 말소기준권리는 2023년 4월 25일 중소기업은행 가압류입니다. 그 이후 등기된 비엔케이캐피탈·기술보증기금·신한카드의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 및 영등포구 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·국민은행 근저당권과 소유권이전청구권가등기는 이미 등기부상 말소된 권리입니다.
주의해야 할 부분은 임차권등기의 등기일이 2024년이라는 사실만으로 임차인을 후순위라고 판단하면 안 된다는 점입니다. 실제 전입·점유 개시일은 2022년 5월 31일이므로 임차인의 대항력은 2023년 말소기준권리보다 앞섭니다. 2024년 임차권등기는 기존 임차인의 보증금반환채권과 임차권 보호를 위한 등기입니다.
② 임차인 분석 — 255,000,000원의 조건부 인수 위험
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이종주 을구 5번 임차권 |
건물의 전부 주거용 임차권등기 |
255,000,000원 | 전입 2022.05.31 확정 2022.05.30 |
대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 있음 특별조건 적용 |
실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 별도의 두 번째 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 임차인과 신청채권자의 보증금 관련 권리 귀속 및 대위·승계 관계는 원본 확인이 필요합니다.
“특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 조건이 유효하게 적용되고 이행된다면, 해당 보증금의 미배당 잔액은 매수인에게 실질적으로 인수되지 않는 구조입니다. 따라서 실질 인수 예상액은 0원*으로 평가합니다.* 특별조건 이행을 전제로 한 판단입니다. 매각물건명세서 문구의 포기 주체는 ‘채권자’이므로, 신청채권자의 권리 포기가 실제 임차인의 반환청구권 전체에 미치는 범위, 보증채무 이행 및 권리승계 관계, 임차권등기 말소 가능 여부를 법원 서류로 확인해야 합니다. 해당 조건으로 해소되지 않는 독립된 권리는 별도 검토 대상입니다.
③ 가격과 회차별 인수 시나리오
현재 신건의 최저매각가격은 315,000,000원입니다. 임차보증금 255,000,000원을 웃돌고, 현재 회차의 예상배당에서는 임차인 보증금 전액이 배당됩니다. 따라서 현재 회차에서의 보증금 인수 예상액은 0원입니다.
그러나 유찰 후에는 상황이 달라집니다. 1회 유찰 시 최저가 252,000,000원, 2회 유찰 시 201,600,000원으로 내려갑니다. 이때 일반적인 대항력 임차인 경매라면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 이 사건은 특별매각조건에 의한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이루어지는지에 따라 실질 부담이 달라집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 조건 적용 전 인수 추정 | 특별조건 이행 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 315,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 252,000,000원 | 7,328,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 201,600,000원 | 57,022,400원 | 0원* |
조건 적용 전 인수액은 회차별 배당·집행비용 추정을 반영한 명목상 잔액입니다. 특별매각조건의 유효한 이행이 확인되는 경우 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 집행비용과 실제 배당액은 매각 결과에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 청구금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 5,210,000원 |
| 1. 임차인 이종주 · 우선변제 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 17,479,904원 | 17,479,904원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 11,284,736원 | 11,284,736원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 82,913,470원 | 26,025,360원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 6,041,175원 | 0원 |
| 6. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 집행비용 5,210,000원, 임차인 배당 255,000,000원, 일반채권자 배당 합계 54,790,000원으로 매각대금이 전액 소진됩니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
예상배당상 일반채권자의 미배당액은 신건에서 317,929,285원, 1회 및 2회 유찰 시 각각 372,719,285원으로 산정되어 있습니다. 이 숫자를 매수인이 직접 떠안는 채무로 해석해서는 안 됩니다. 일반채권의 배당 부족과 대항력 임차인의 보증금 인수는 별도의 문제입니다.
⑤ 시세와 환금성 — 가격 검증은 아직 보류
이 물건은 삼성아트빌라3차(942-39)의 다세대주택으로, 총 6세대 규모입니다. 동일 건물 또는 유사 면적의 최근 실거래에 대한 충분한 비교 근거가 확인되지 않아, 감정가 315,000,000원이 현 시세보다 저렴한지 여부를 단정할 수 없습니다.
소유자 엄용흠의 2020년 취득가격은 255,000,000원으로 현재 감정가보다 낮습니다. 하지만 이는 과거의 개별 거래가격으로, 현재의 시장가격이나 매수 가능가격을 직접 보여주는 지표는 아닙니다. 따라서 과거 취득가격과 감정가의 차액을 근거로 가격 상승 가능성이나 투자 수익을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·건물 현황 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 대림동 대림중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2008.02.19 사용승인된 철근콘크리트 5층 건물의 3층 301호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다. 접도 및 차량 진입·주차 여건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 지적상 토지면적은 192.0㎡입니다. 공시지가는 ㎡당 3,542,000원으로 표시되어 있습니다. 이는 토지 전체의 지적·가격 정보이며 해당 세대의 대지권 가격과 동일하지 않습니다.
- 규제. 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약허가구역 관련 사항이 확인됩니다. 이 물건의 용도와 매수인 자격에 대한 구체적인 허가 적용 여부는 확인이 필요합니다.
- 건축물 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 불법 증축 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 보증금 반환청구권의 포기 주체와 포기 범위, 임차권등기 말소의 선행조건 및 실제 이행 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자의 권리관계. 이종주의 보증금 255,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 255,000,000원 사이에 대위변제·승계가 발생했는지, 잔여 채권의 귀속 주체가 누구인지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 특별조건에 따른 말소가 실제로 이행 가능한지, 소유권이전 및 인도 단계에서 별도의 장애가 발생하지 않는지 점검해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재한다는 사실과 현재 실제 점유 상태는 별개입니다. 점유자를 확인하고 인도명령·명도소송 필요성 및 예상 비용을 검토해야 합니다.
- 기준권리와 조세채권. 영등포구 압류를 포함한 등기 권리의 소멸 여부뿐 아니라 당해세 및 법정기일에 따른 배당 우선순위도 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 같은 지역·유사 준공연도·유사 면적의 다세대 최근 실거래를 확보해 취득부대비용과 수리비를 더한 금액으로 적정 입찰가를 판단해야 합니다.
- 토지·건축물 대조. 해당 세대의 실제 전용면적, 대지권 비율, 건축물대장, 주차시설 및 건축물 현황을 원본과 비교해야 합니다.
- 입찰 직전 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각기일 및 특별매각조건의 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 특별조건이 결과를 바꾼다”
이 사건은 단순한 후순위 권리 소멸형 경매가 아닙니다. 실제 임차인 이종주는 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 보증금 255,000,000원에 대한 대항력과 우선변제권을 갖추고 있습니다. 따라서 특별한 조건이 없다면 유찰 시 보증금 미배당액을 인수할 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건이 해당 임차인의 보증금 권리 전체에 유효하게 적용되고 실제 이행된다면 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다.
그렇다고 신건 가격 315,000,000원이 매력적이라는 뜻은 아닙니다. 최근 유사 다세대 실거래 비교가 확인되지 않아 현 시점에서는 적정가격을 판단하기 어렵고, 6세대 규모의 소규모 주택이라는 점도 환금성 검토에 반영해야 합니다.
종합 판단은 C등급. 특별매각조건이 정상 이행되면 보증금 인수 위험을 해소할 여지가 있지만, 선순위 대항력 임차인과 채권승계 관계의 법률적 확인이 필요하고 현재 가격의 시장 적정성도 입증되지 않았습니다. 조건부 권리 해소 가능성은 긍정적, 가격과 명도는 추가 검증이 필요합니다. 입찰 여부는 특별매각조건의 이행 가능성과 최근 거래사례를 확인한 뒤 판단하는 것이 타당합니다.
