서울남부지방법원 2026타경5010. 서울 강서구 등촌동에 있는 '등촌2차크라운팰리스' 201동 5층 501호 오피스텔입니다. 현 소유자는 한정수 씨로, 2023년 5월 12일 소유권을 이전받았으며 당시 등기된 거래가액은 242,000,000원입니다. 현재는 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했고, 청구금액은 252,000,000원입니다.

그런데 이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 구조가 다릅니다. 등기부상 말소기준권리는 은행 근저당이 아니라 2023년 11월 13일 조유민의 가압류 50,000,000원입니다. 이보다 앞선 2020년 4월 27일에 임차인 성재두가 전입하고 점유를 시작했습니다. 임차인의 대항력이 말소기준권리보다 먼저 성립한 사건이라는 점이 첫 번째 관문입니다.

두 번째 관문은 매각물건명세서의 특별매각조건입니다. 이 조건은 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 전제로 합니다. 따라서 선순위 임차권이라는 원칙적 위험과, 특별조건 적용 후 실제 매수인 부담을 구분해야 정확한 분석이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차인

말소기준권리는 2023년 11월 13일 갑구 7번 가압류입니다. 이후 설정된 현대캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁등기와 민간임대주택등기는 이미 말소된 이력이 있습니다.

하지만 2020년 4월 27일부터 대항요건을 갖춘 성재두의 임차권은 단순히 후순위 권리들과 함께 처리할 수 없습니다. 임차인은 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 확정일자를 받아 우선변제권도 행사할 수 있는 지위입니다. 등기된 주택임차권은 2024년 4월 30일 발생했지만, 임차권등기 날짜가 늦다는 이유만으로 기존 대항력까지 후순위가 되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 우선변제 가능

실제 확인되는 임차인은 성재두 1명입니다. 임차권등기상 목적물 전체를 임차했고, 보증금은 252,000,000원입니다. 최초 보증금 240,000,000원에 2022년 1월 22일 증액한 12,000,000원이 더해진 금액입니다.

임차권등기상 임대차계약일은 2020.04.11 및 2022.01.22이며, 확정일자는 최초 계약분과 증액분이 각각 기재돼 있습니다. 임차권등기 접수일은 2024.04.30입니다.

다만 특별매각조건이 어느 권리자의 반환청구권에 적용되는지, 임차권등기 말소가 실제로 확보되는지는 입찰 전에 원문으로 확인해야 합니다. 주택도시보증공사가 신청채권자로 기재돼 있고 그 청구금액은 252,000,000원으로 임차보증금과 같지만, 금액이 같다는 사실만으로 보증금 대위·승계 관계의 구체적인 내용까지 확정할 수는 없습니다.

따라서 주택도시보증공사의 신청채권을 별도의 실제 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이고, 확인된 임차보증금 총액은 252,000,000원입니다.

③ 시세·실질취득 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 261,000,000원입니다. 유찰 0회의 신건으로, 특별매각조건이 이행된다면 현재 회차의 실질취득금액도 261,000,000원입니다. 다만 실제 취득에 필요한 세금·명도비·기타 부대비용은 별도로 고려해야 합니다.

현재 비교 가능한 동일 건물·동일 용도 실거래가격이 확인되지 않아 감정가 261,000,000원이 최근 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 평가하지 않습니다.

과거 등기 거래가액으로는 2019년 매매 264,000,000원, 2023년 매매 242,000,000원이 확인됩니다. 두 가격은 시점이 다른 개별 거래이므로 현재 시세를 직접 대체할 수 없습니다. 최근 거래의 가격 수준과 방향을 확인하기 전에는 매력적인 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에, 집행비용과 선순위 임차보증금을 우선 반영한 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 실제 배당표는 집행비용, 우선채권 및 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용 4,454,000원, 임차보증금 배당 252,000,000원, 조유민 배당 4,546,000원으로 매각대금 261,000,000원이 전액 배분되는 추정입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

이 추정에 따르면 임차인 성재두에게 보증금 전액이 배당되어 현재 회차의 미배당 보증금은 0원입니다. 그러나 보증금 전액 배당은 현재 회차의 예상 결과일 뿐, 유찰 후에도 계속 보증금 전액이 배당된다는 뜻은 아닙니다.

가압류 등 채권자에 대한 추정 미배당액은 315,359,539원으로 표시됩니다. 특히 주택도시보증공사의 청구금액과 임차보증금이 동일하므로, 양자의 실제 대위·승계 및 채권 충족 관계를 확인하지 않은 채 독립적인 손실이나 낙찰자 인수액으로 합산해서는 안 됩니다. 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 달라지는 보증금

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하기 때문에, 유찰 시나리오에서는 일반적인 낙찰가 하락만 살펴봐서는 안 됩니다. 특별매각조건을 적용하지 않았을 때의 원칙적 인수 가능액과 특별매각조건이 적용·이행됐을 때의 실질 인수액을 나눠야 합니다.

원칙적 인수 가능액 46,923,200원 및 88,098,560원은 특별매각조건을 제외한 회차별 배당 부족분 추정치입니다. 특별매각조건의 포기·말소가 유효하게 적용·이행된다는 전제하에 실제 매수인 인수액은 각 회차 0원입니다. 실질취득금액은 부대비용을 제외한 낙찰대금과 인수액의 합계입니다.

다만 1회 또는 2회 유찰이 실제로 발생한다는 보장은 없고, 위 금액은 회차별 가정입니다. 또한 유찰 후 가격이 내려가더라도 그 가격이 최신 시세보다 충분히 낮은지는 별도의 거래 비교가 필요합니다.

⑥ 권리상 추가 확인사항 — 가압류·압류·경매 이력

2023년 11월 13일 가압류 이후 후순위 채권과 집행권리가 추가됐습니다. 이들 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조이지만, 채권의 실제 배당순위와 별도 우선채권 여부는 확인해야 합니다.

조유민의 가압류는 과거 2024년 5월 9일 강제경매개시결정으로 이어졌으나, 2024년 10월 31일 취하되어 11월 5일 해당 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 이후 2026년 5월 7일 주택도시보증공사 신청으로 현재 경매가 개시됐습니다.

또한 2020년 신탁등기와 2022년 민간임대주택등기는 각각 이미 말소된 이력이 있습니다. 과거 민간임대주택 등록은 2022년 1월 24일 등록말소를 원인으로 2023년 5월 1일 등기상 말소 처리됐습니다. 이 이력과 현재 선순위 임차권의 관계는 구분해서 보아야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 증미역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 증미역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 5층 501호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 건축물과 토지는 업무시설 및 근린생활시설 용도로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 일반 아파트와 동일한 가격·환금성 기준을 적용하기보다는 오피스텔 거래 사례로 비교해야 합니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접합니다. 토지는 부정형이며 소로한면 접도 조건입니다.
• 토지. 준공업지역이며, 토지 전체 면적은 1,322.7㎡입니다. 공시지가는 5,093,000원/㎡입니다. 이 수치는 개별 호실의 대지권 면적이나 호실 시세를 뜻하지 않습니다.
• 규제. 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등 규제가 중첩됩니다. 토지거래허가구역 지정도 기재돼 있으나, 해당 지정의 대상 용도와 기간을 고려하여 본 오피스텔에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지하철 접근성은 장점이지만, 오피스텔의 실제 환금성은 해당 건물의 거래 빈도, 임대수요, 관리비 부담, 호실 상태 등에 따라 달라집니다. 최근 거래가격이 확인되기 전까지 가격 경쟁력은 판단을 유보합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 매각조건으로 명확히 확정돼 있는지 확인해야 합니다.
• 포기 주체와 권리 범위 확인. 성재두의 보증금 반환청구권과 주택도시보증공사의 채권관계를 확인하고, 해당 포기 조건이 실제 선순위 임차보증금 잔액 전체에 미치는지 검토해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차 확인. 낙찰대금 완납 이후 등기 말소가 어떤 서류와 절차로 이루어지는지 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차권이므로 단순한 후순위 등기처럼 취급해서는 안 됩니다.
• 현장 점유 확인. 성재두의 실제 점유 여부와 현재 사용자를 확인하고, 낙찰 후 인도·명도 과정에서 추가 협의가 필요한지 살펴야 합니다.
• 별도 임차인 여부 확인. 특별매각조건은 조건 밖의 임차인에게 자동 적용되지 않습니다. 별도 점유자나 임대차관계가 발견되면 독립적으로 대항력과 인수위험을 판단해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 등촌2차크라운팰리스의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가, 동일 또는 유사 호실의 면적·층·용도 조건을 비교해야 합니다. 과거 등기 거래가만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
• 유찰 시나리오 재확인. 1회 유찰 208,800,000원, 2회 유찰 167,040,000원은 가정가격입니다. 회차가 변경되면 해당 회차에도 특별매각조건이 유지되는지 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납 여부, 국민건강보험공단 압류와 관련된 우선채권 여부, 기타 낙찰 후 비용을 확인해야 합니다.
• 건축물·토지 규제 확인. 실제 용도, 오피스텔 사용상태, 토지거래허가구역의 적용 여부, 건축물대장 및 토지이용계획을 대조해야 합니다.
• 매각기일 전 원본 재확인. 2026.11.17 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 변경·취하·정지 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차인 있지만, 특별조건이 승부처”

이 사건은 선순위 임차보증금 252,000,000원이라는 강한 권리 위험이 있는 물건입니다. 임차인 성재두는 2020년 4월 27일 전입했고, 말소기준 가압류는 2023년 11월 13일에 설정됐습니다. 이 순서만 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 전형적인 선순위 임차권 구조입니다.

그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 판단을 바꿉니다. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 적용·이행된다면, 주된 선순위 보증금에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 특별조건 밖의 별도 임차인 권리는 자동으로 해소되지 않으므로 점유 및 권리관계 확인은 여전히 필요합니다.

가격은 또 다른 문제입니다. 현재 최저가와 조건부 실질취득금액은 모두 261,000,000원입니다. 하지만 이를 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 현재 가격이 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 과거 거래가 242,000,000원과 264,000,000원 역시 현시점의 적정가를 확정하지 못합니다.

결론은 권리조건 확인이 우선, 가격 판단은 보류입니다. 임차보증금 포기·임차권등기 말소의 적용 범위를 확정하고, 최근 오피스텔 실거래 시세를 대조한 뒤에야 실제 응찰가를 판단할 수 있습니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로는 가격상 이점이 입증되지 않습니다.