서울남부지방법원 2026타경5014. 서울 금천구 가산동 가산피어니빌 8층 802호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 144,000,000원. 소유자는 김재철이며 2023년 3월 22일 거래가 147,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2025년 3월 금천구 압류가 등기되고, 2026년 5월 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시되었습니다.

그런데 등기부를 더 살펴보면 2022년 3월 4일 전입·점유를 시작하고 확정일자를 받은 조영수의 임차권이 등장합니다. 해당 임차권은 2024년 4월 26일 등기되었으며, 보증금은 145,000,000원입니다. 말소기준인 2025년 3월 금천구 압류보다 먼저 형성된 권리여서, 통상의 경매라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 위험이 있습니다.

하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다는 특별매각조건입니다. 이 조건 때문에 일반적인 인수 계산과 실제 매수인 부담을 구분해서 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

이 사건의 말소기준권리는 2025년 3월 5일 접수된 금천구 압류입니다. 해당 압류와 후순위 경매개시결정 및 추가 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2017년 우리은행 근저당권은 2022년 3월 7일 이미 말소되었습니다.

그러나 조영수의 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 임차인의 전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2022년 3월 4일이고, 임차권등기일도 2024년 4월 26일입니다. 따라서 일반적인 배당 구조에서 미배당 보증금이 발생한다면 선순위 대항력에 따른 매수인 인수 문제가 생깁니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)

신건 최저가 기준 예상배당입니다. 집행비용 2,816,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인 조영수에게 141,184,000원이 배당되는 계산입니다. 임차보증금 미배당액은 3,816,000원이나, 특별매각조건에 따른 채권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액의 관계

선순위 대항력 임차인이 있는 물건은 최저가가 낮아진다고 해서 반드시 실질취득금액까지 같은 폭으로 낮아지는 것은 아닙니다. 일반적으로 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당할 금액도 줄고, 그만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조이기 때문입니다.

다만 이 사건은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있습니다. 따라서 일반적인 룰상 인수액과 조건 이행 후 실질 인수액을 분리해 살펴봐야 합니다.

룰상 인수액은 회차별 예상배당을 기준으로 계산한 금액입니다. 실질 인수액 0원은 해당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행되고 특별매각조건이 유지된다는 전제입니다. 실제 취득비용에는 별도의 세금·비용 등이 발생할 수 있습니다.

⑤ 시세 비교 — 가격 메리트는 판단 유보

가산피어니빌 802호의 감정가와 신건 최저가는 144,000,000원입니다. 현재 확인되는 개별 거래가액으로는 소유자 김재철의 2023년 2월 28일 매매에 따른 147,000,000원이 있습니다.

다만 이 금액은 과거 소유권이전 당시의 거래가로, 현재의 동일 건물·동일 유형 실거래 평균이나 최신 시세를 의미하지 않습니다. 최근 실거래 평균과 거래 추세가 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 시세보다 낮다거나 유찰 후 저렴해진다고 단정할 수 없습니다.

결국 이 물건은 특별매각조건으로 법률상 인수 부담을 해소할 수 있는 구조이지만, 그것만으로 최저가의 경제적 매력까지 입증되는 것은 아닙니다. 권리 위험과 시세 위험은 별도로 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동주민센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔·아파트·도시형생활주택·업무시설 및 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 가산디지털단지역이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물 중 8층 802호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다. 토지는 세장형의 완경사지이며 공동주택·업무시설·근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 해당하며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 장애물제한표면구역 등 규제가 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가. 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재되어 있으며, 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다. 경매 취득에 대한 적용 여부와 관련 절차는 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와 실제 현황의 차이가 보고되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 내부 상태와 실제 수리 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지하철역과 업무시설이 있는 생활권이라는 입지적 특성이 있지만, 해당 호수의 최신 거래가격과 거래량을 확인하지 못한 상태에서 매도 용이성이나 가격 상승 가능성을 단정할 수는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인하세요.
• 채권관계 확인. 임차인 조영수와 신청채권자 주택도시보증공사 사이의 반환채권 귀속·권리 행사 관계를 확인해 포기 조건의 적용 범위를 검토하세요.
• 임차권등기 말소. 등기부 을구 3번 주택임차권이 특별매각조건에 따라 실제로 말소될 수 있는지 절차와 필요서류를 확인하세요.
• 점유 및 인도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유자가 누구인지 확정할 수 없습니다. 현장 점유상태, 인도 협의 가능성 및 명도 절차를 확인하세요.
• 압류 및 공과금. 금천구 압류와 국의 추가 압류 내역을 확인하고, 실제 배당에서 당해세 등이 우선 처리되는지 검토하세요.
• 과거 근저당권. 우리은행 근저당권은 2022.03.07. 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 최종 등기사항전부증명서와 대조하세요.
• 시세 검증. 최근 동일 건물 및 유사 아파트의 실거래가격을 확인하고, 층·면적·건물 상태를 반영한 입찰가 상한을 정하세요.
• 토지이용 규제. 준주거지역·지구단위계획구역과 토지거래허가구역 지정에 따른 경매 취득 관련 제한 여부를 확인하세요.
• 관리비 및 시설. 미납 관리비, 공용부분 부담, 내부 설비 상태와 수리 비용을 확인하세요.
• 최종 서류 확인. 입찰 전에 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 특별매각조건 변경 여부를 직접 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 특별매각조건이 결론을 바꾼다”

서울남부지방법원 2026타경5014는 단순한 무인수 경매물건과 다릅니다. 실제 임차인 조영수는 145,000,000원의 보증금을 가진 선순위 대항력 임차인이고, 최저매각가 144,000,000원으로는 집행비용을 공제한 뒤 보증금 전액을 배당할 수 없습니다.

일반적인 권리분석만 적용하면 신건 기준 3,816,000원의 보증금 인수 위험이 남습니다. 유찰될수록 룰상 인수액도 커집니다. 하지만 이 사건은 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건을 명시하고 있어, 조건이 유효하게 이행된다면 실질 인수액은 0원입니다.

따라서 핵심은 특별매각조건의 효력과 이행 확인입니다. 포기 대상 채권과 임차권등기 말소가 명확히 확인되면 인수 위험을 실질적으로 해소할 수 있습니다. 반면 이 조건에 불확실성이 남으면 단순한 무인수 물건으로 취급해서는 안 됩니다.

가격 측면에서는 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 현재의 감정가와 과거 소유권이전 거래가만으로 최신 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없기 때문입니다. 특별매각조건은 긍정적이지만, 권리 확인과 시세 검증을 모두 마친 뒤 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.