서울남부지방법원 2026타경5018. 서울 구로구 구로동 하나세이트빌 2층 202호, 전용면적 29.88㎡의 다세대주택입니다. 소유자 박주민은 2022년 7월 27일 공유자 지분 전부를 매매로 취득했으며, 등기된 거래가액은 260,000,000원입니다. 이후 주택임차권이 등기되고 주택도시보증공사가 강제경매를 신청하면서 이번 매각절차가 진행됐습니다.
등기부의 과거 압류와 근저당은 상당 부분 말소되어 있지만, 이를 근거로 권리가 깨끗하다고 단정하기는 어렵습니다. 현재 확인해야 할 핵심은 진한규의 보증금 200,000,000원과 현황조사에 등장하는 추가 전입자 3명의 점유·임대차 관계입니다. 여기에 신건 최저가가 확인 가능한 과거 실거래가보다 높다는 가격 문제까지 겹쳐 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5018 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 86-10 구로동하나세이트빌 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 구로중앙로19가길 7 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 29.88㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 박주민 (2022.07.27. 소유권 취득, 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 주택 규모 | 2015.12.14. 사용승인 · 다세대주택 7세대 |
| 등기 확인일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 과거 압류는 말소, 임차권은 남아 있다
2016년 서울축산업협동조합 근저당권은 같은 해 말소됐고, 송미리 명의의 과거 주택임차권 역시 2020년 말소됐습니다. 반면 진한규의 2024.09.05. 주택임차권등기는 현재 권리관계의 핵심입니다. 진한규의 전입일은 2022.08.19., 확정일자는 2022.07.29.로 임차권등기일보다 앞섭니다.
주택임차권등기는 등기 자체의 말소 여부뿐 아니라, 선행 대항력과 배당 후 보증금 잔액이 인수 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 현 회차에서는 전액 배당되는 구조라도 낙찰가가 낮아져 보증금을 전액 회수하지 못하면 매수인에게 잔액 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 확인 대상 4명
등기부와 현황조사에서 확인되는 임차·점유 관계자는 진한규를 포함한 4명입니다. 보증기관의 대위·승계자로 표시된 중복 임차인 신고는 없으므로, 진한규의 보증금 200,000,000원과 다른 사람의 미상 보증금을 임의로 합산하지 않습니다. 다만 추가 전입자 3명의 실제 임대차계약 존재 여부와 점유 범위는 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 진한규 건물 전부 · 임차권등기 |
2022.08.19 | 2022.07.29 | 200,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
배당요구
승계 중복신고 아님 · 전액 미배당 시 인수 가능
|
| PIAO GUANGXU 점유·임대차 관계 미상 |
2025.06.02 | 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상 · 계약관계 확인
|
| LI CHUNHUA 점유·임대차 관계 미상 |
2025.06.04 | 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상 · 계약관계 확인
|
| XU JIAYI 점유·임대차 관계 미상 |
2025.06.04 | 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상 · 계약관계 확인
|
③ 시세 비교 — 2022년 거래보다 높은 신건 가격
하나세이트빌의 전용 29.88㎡ 동일 면적 거래는 2022년 6월 거래 2건이 확인됩니다. 두 거래의 평균은 255,000,000원이고, 최고 거래금액은 260,000,000원입니다. 신건 최저매각가 273,000,000원은 이 평균의 107.1%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 29.88㎡ | 2층 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 29.88㎡ | 3층 | 250,000,000원 |
| 거래 평균 | 29.88㎡ | 2건 | 255,000,000원 |
| 현재 최저가 | 29.88㎡ | 2층 | 273,000,000원 |
감정가와 과거 실거래 평균의 차이는 18,000,000원입니다. 2022년 거래금액 중 높은 260,000,000원과 비교해도 신건 최저가는 13,000,000원 높습니다. 따라서 확인된 비교 거래만으로는 신건의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
현재 신건 최저매각가 기준의 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 차감한 뒤 진한규의 보증금 200,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에 68,378,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,622,000원 |
| 1. 임차인 · 진한규 (우선변제) | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 68,378,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 273,000,000원 |
위 배당은 추정 집행비용과 기재된 배당순서에 따른 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사의 미배당 청구액은 131,622,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 채권승계 관계에 따라 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 채권 미배당액 자체를 곧바로 매수인의 인수채무로 볼 수는 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 인수가 생긴다
이 물건은 단순히 유찰되어 최저가가 낮아지는 것만으로 투자 매력이 높아진다고 보기 어렵습니다. 진한규는 대항력을 갖춘 것으로 확인되는 임차권자이고, 보증금 200,000,000원을 전액 배당받지 못하는 회차에서는 미배당 보증금 인수 가능성이 발생하기 때문입니다.
| 구분 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 273,000,000원 | 0원 | 273,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 218,400,000원 | 0원 | 218,400,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 174,720,000원 | 28,526,080원 | 203,246,080원 |
실질취득 = 매각가 + 예상 인수액. 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 제외했습니다. 2회 유찰 시 인수액은 제시된 배당 시나리오에 따른 추정치이며 실제 배당과 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
현 회차의 인수 0원은 진한규의 보증금이 전액 배당된다는 계산 결과일 뿐, 모든 점유자에 대한 무조건적인 인수 위험 해소를 의미하지 않습니다. 실제로는 우선배당 채권과 세금, 임차권의 승계·배당 관계에 대한 원본 확인이 선행되어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)
- 입지. 구로중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·학교·아파트·오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철역이 위치합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층 202호입니다. 석재붙임 외벽, 벽지도배 및 타일 마감, 샷시 창호로 구성되어 있으며 위생·급배수·난방·가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 대지 이용. 가장형 토지로서 제2종근린생활시설(일반음식점)과 다세대주택 7세대의 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 177.4㎡이고 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
- 공법상 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 확인되므로 실제 입찰 및 취득 시 적용 대상인지 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 7세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2022년 2건이며, 건물 경매 통계상 평균 유찰 4.2회·매각률 10.0%로 환금성 위험을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
- 지가 및 토지 특성. 공시지가 4,418,000원/㎡, 지목은 대지이며 토지이용상황은 주상용입니다. 평지의 가로장방형 토지로 포장도로에 접하고 있습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 진한규 임차권 원본 확인. 전입일 2022.08.19., 확정일자 2022.07.29., 임차권등기일 2024.09.05.를 확인하고, 배당요구 효력과 보증금 반환·승계 관계를 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 3명 조사. PIAO GUANGXU, LI CHUNHUA, XU JIAYI의 실제 거주 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 점유 범위를 확인해야 합니다. 확인 전에는 대항력 가능성을 배제하지 마세요.
- 말소기준권리 재점검. 2022년 부천시 압류의 후행 말소를 반영하고, 현재 유효한 등기와 매각물건명세서를 대조하여 소멸·인수 관계를 판단해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권관계 확인. 강제경매 청구금액 200,000,000원과 진한규의 보증금 200,000,000원의 법률관계를 확인해 대위변제·채권승계·중복 배당 계산 가능성을 점검해야 합니다.
- 배당순위와 세금 확인. 실제 집행비용, 당해세, 최우선변제 대상의 존재 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인의 잔여 보증금 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시 실질취득액 재산정. 2회 유찰 가정에서는 최저가 174,720,000원 외에 예상 인수액 28,526,080원을 더한 203,246,080원을 기준으로 가격을 검토해야 합니다.
- 현재 실거래 시세 재확인. 비교 거래가 2022년 6월에 집중되어 있으므로 2026년 현재 주변 다세대 거래와 실제 매물가격을 추가 확인해야 합니다.
- 점유·명도와 관리비. 실제 점유자 확인 후 명도 협의 또는 인도명령 가능성을 점검하고, 미납 관리비와 기타 공용부분 부담도 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 및 공법상 제한. 허가구역의 지정기간·대상 물건·취득 목적에 대한 적용 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최종 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 배당관계를 반드시 원본으로 검증해야 합니다.
맺으며 — “낮아지는 최저가보다 실질취득액이 중요하다”
구로동 하나세이트빌 202호는 권리관계·가격·환금성을 동시에 살펴야 하는 다세대주택 경매입니다. 과거 압류는 말소된 이력이 있지만, 대항력을 갖춘 진한규의 임차권과 추가 전입자 3명의 미확정 점유관계가 남아 있습니다.
신건 매각가 273,000,000원에서는 배당 시뮬레이션상 진한규 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 이 가격은 확인 가능한 2022년 실거래 평균 255,000,000원의 107.1%입니다. 오래된 거래 표본이므로 현재 시세를 단정할 수는 없지만, 적어도 과거 실거래 대비 싸다는 근거는 없습니다.
2회 유찰 시 최저가는 174,720,000원으로 내려가지만, 예상 보증금 인수액 28,526,080원을 더하면 실질취득액은 203,246,080원입니다. 이 계산에도 아직 확인되지 않은 점유자의 추가 인수 가능성과 취득·명도 관련 비용은 포함되어 있지 않습니다.
게다가 이 건물의 평균 유찰 횟수는 4.2회, 매각률은 10.0%로 확인됩니다. 현재 가격의 매력은 제한적이며, 유찰 후에도 인수채무가 늘어날 수 있다는 점에서 가격 하락만을 이유로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급. 신건 가격은 과거 실거래 평균을 웃돌고, 임차권 보증금의 미배당 인수 가능성, 추가 전입자 3명의 불확실성, 소규모 다세대주택의 환금성 위험이 중첩되어 있습니다. 권리관계의 확정과 최신 시세 검증 전에는 입찰을 보류하는 판단이 합리적입니다.
