서울남부지방법원 2026타경5046. 영등포구 영등포동5가에 위치한 소규모 오피스텔 '더봄' 405호입니다. 전용면적은 24.64㎡, 건물은 2021년 11월 사용승인을 받은 지상 11층 규모이며, 이 물건은 4층에 자리합니다. 현재 소유자는 박영희 씨로, 2022년 3월 11일 매매계약을 체결하고 같은 달 31일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기된 거래가액은 339,000,000원입니다.

특이한 점은 소유자의 매매 거래가액과 임차인 최동범의 보증금이 모두 339,000,000원이라는 사실입니다. 임차인은 2022년 3월 11일 확정일자를 받았고, 같은 달 31일 전입·점유를 시작했습니다. 첫 근저당권이 설정된 2023년 2월 8일보다 앞섭니다. 따라서 이 물건은 단순히 근저당권과 압류만 말소되는 경매가 아니라, 선순위 임차인의 보증금 반환 문제를 반드시 살펴야 하는 사건입니다.

다행히 매각물건명세서에는 특별매각조건이 기재되어 있습니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건에 따라 주된 인수 위험이 해소되는 구조지만, 채권자의 권리 범위와 실제 임차인 최동범의 반환청구권까지 유효하게 정리되는지는 입찰 전 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심이다

말소기준권리는 2023년 2월 8일 설정된 박상권의 근저당권입니다. 채권최고액은 270,000,000원이며, 같은 날 류원기의 30,000,000원 근저당권도 설정됐습니다. 두 근저당권과 이후 압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

그러나 임차인 최동범의 전입일은 2022년 3월 31일, 확정일자는 2022년 3월 11일입니다. 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 2024년 4월 8일 임차권등기가 이루어졌다고 해서 이미 갖춘 대항력과 우선변제권의 의미가 사라지는 것은 아닙니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자이며 청구액은 339,000,000원입니다. 실제 임차인은 최동범 1명으로 확인되므로, 주택도시보증공사의 청구액을 별도의 임차보증금으로 더해 계산하지 않습니다. 다만 두 권리 사이의 대위·승계 관계는 명확한 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 신건 3.68억은 과거 거래의 108.6%

더봄은 총 24세대의 소규모 오피스텔입니다. 비교 가능한 전용 24.64㎡ 실거래는 2022년 1월부터 3월까지 총 4건이며, 모두 339,000,000원입니다.

중요한 점은 이 거래들이 2026년의 최신 실거래가 아니라는 사실입니다. 가장 최근 거래도 2022년 3월입니다. 따라서 339,000,000원을 현재의 확정적인 시세로 취급해서는 안 됩니다.

현재 최저매각가 368,000,000원은 비교 실거래 평균 339,000,000원보다 29,000,000원 높습니다. 비율로는 108.6%입니다.

특별매각조건을 적용하면 신건의 실질취득금액도 368,000,000원으로 볼 수 있습니다. 따라서 낙찰가만 낮게 보이는 착시가 있는 상황은 아니지만, 실질취득금액 자체가 확인 가능한 과거 실거래보다 높은 상태입니다. 취득세와 기타 부대비용은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 368,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 먼저 공제한 뒤, 선순위 임차인 최동범에게 보증금 339,000,000원이 전액 배당되는 추정 구조입니다. 이 경우 보증금 미배당액이 없어 실질 인수도 0원입니다. 후순위 근저당권자와 경매 신청채권자에게는 상당한 미배당이 발생합니다.

집행비용은 매각가의 약 1.6%를 적용한 추정치입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며, 주택도시보증공사와 임차인 사이의 권리관계에 따른 중복 여부 및 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 가격 하락과 보증금 인수의 관계

이 물건은 선순위 임차인이 있기 때문에 유찰 시나리오를 일반 경매처럼 단순히 최저가 인하만으로 판단하면 위험합니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 늘어나 매수인의 실질 부담이 커질 수 있습니다.

원칙상 인수 추정액은 미배당 보증금에 관한 일반적인 인수 구조를 보여주는 금액입니다. 특별매각조건에 따른 채권자의 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행되면 해당 인수액은 실질 0원으로 처리됩니다. 실질취득금액은 낙찰가와 해당 인수액을 합산한 값이며 취득세·기타 부대비용은 제외합니다. 유찰 회차는 가정이며 실제 입찰가격이나 향후 매각 여부를 보장하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 지하철 5호선 영등포시장역 남동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교와 시장이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2021년 11월 12일 사용승인을 받은 지상 11층 철근콘크리트 건물입니다. 승강기, 기계식 주차장, 난방설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 3필지 일단의 부정형 토지입니다.
• 용도·규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가 관련 지정도 기재되어 있으므로 실제 입찰 시점의 대상 용도와 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 기계식 주차설비의 실제 운영상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 24세대로 규모가 작고, 확인되는 동일 면적 실거래가 2022년에 집중되어 있습니다. 매각 또는 재임대 시 거래 유동성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 정확히 기재되어 있는지 최신 매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
• 임차인 권리 정리 확인. 최동범의 대항력과 보증금 339,000,000원은 확인됩니다. 주택도시보증공사의 청구권이 최동범의 보증금 반환청구권과 어떤 관계에 있는지, 특별매각조건으로 매수인의 책임이 전부 해소되는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 2024.04.08 등기된 최동범의 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 시기를 확인해야 합니다. 말소조건의 존재와 실제 말소 이행은 구분해야 합니다.
• 최신 배당관계 확인. 2024년 서울특별시 압류와 2026년 영등포구 압류가 있습니다. 당해세 등 실제 배당순위를 바꿀 수 있는 채권을 확인해야 하며, 근저당권의 채권최고액과 실제 채무잔액도 구분해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 갑구 5-1번 민간임대주택등기의 존속 여부, 등록말소 가능성 및 매각 이후 관련 의무를 확인해야 합니다.
• 실거래 시점 확인. 비교 가능한 거래 4건은 모두 2022년 자료입니다. 현재 시세로 단정할 수 없으므로 매각기일 전 최신 실거래, 실제 매물가격과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 유찰가격과 실질취득 구분. 특별매각조건이 유효하게 이행되면 인수액이 0원이지만, 조건의 적용 범위가 불명확하다면 보증금 인수 위험을 반영해 입찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상황은 별개의 문제입니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부, 명도 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비·주차설비 확인. 소규모 오피스텔의 공용부분 관리비 체납, 기계식 주차장 관리상태, 수선 비용 등을 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 권리신고 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금 위험을 해소해도, 가격까지 매력적인 것은 아니다”

영등포 더봄 405호의 권리분석에서 가장 중요한 인물은 선순위 임차인 최동범입니다. 보증금 339,000,000원, 전입 2022년 3월 31일, 확정일자 2022년 3월 11일. 첫 근저당보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이므로 특별매각조건이 없다면 낙찰자가 보증금 미배당액을 인수할 가능성이 있습니다.

하지만 이 사건은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 관련 임차보증금 반환채무를 유효하게 정리한다면 실질 인수액은 0원입니다. 권리 위험을 완화하는 중요한 장치인 만큼, 실제 임차인과 신청채권자 사이의 권리관계 및 이행 여부를 확인하는 것이 우선입니다.

가격은 별개입니다. 현재 신건 최저가 368,000,000원은 확인되는 2022년 실거래 339,000,000원보다 8.6% 높습니다. 최신 실거래가 없어 현재 시장가치를 확정하기 어렵고, 24세대 소규모 오피스텔에 경매 평균 유찰 2.4회라는 부담도 있습니다.

결론은 신건 입찰 보류에 무게가 실립니다. 특별매각조건은 긍정적이지만, 현 최저가에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 임차권 정리의 확실성, 실제 점유관계, 현재 시세를 검증한 뒤 유찰 여부에 따른 실질취득금액을 비교해야 하는 물건입니다.