서울남부지방법원 2026타경5054. 서울 강서구 화곡동 더라온 제4층 제403호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 2019년 사용승인된 다세대주택으로, 전용면적은 29.63㎡입니다. 소유자는 장진환이며 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 243,600,998원입니다. 겉으로 보면 감정가와 최저가가 같은 일반적인 신건이지만, 권리관계에는 중요한 특수성이 있습니다. 바로 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금 반환 문제입니다.
말소기준권리는 2024.04.26 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그러나 임차인 유영준은 2021.11.30 전입하고 2021.11.01 확정일자를 받았습니다. 따라서 단순히 임차권등기가 말소기준보다 늦다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에서 매수인의 실질 부담을 바꾸는 결정적인 요소는 별도로 기재된 특별매각조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5054 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 74-1 더라온 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로 245-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.63㎡ · 방2·거실·주방/식당·화장실1·발코니 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상5층 중 4층 |
| 사용승인일 | 2019.09.02 |
| 단지 규모 | 더라온 · 15세대 |
| 소유자 | 장진환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,600,998원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기 확인일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
“특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이는 미배당 보증금에 관한 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기도 말소하도록 하는 조건입니다. 따라서 해당 조건이 유영준 임차권에 적용되어 유효하게 이행된다면, 유영준 보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 다만 이 조건은 그 대상이 되는 임차보증금 반환청구권에 관한 것으로, 별도 전입자 이윤희의 미확인 권리까지 일괄적으로 소멸시킨다고 해석해서는 안 됩니다.② 임차인 분석 — 신고된 2명의 권리를 구분해야 한다
임차인으로 신고된 사람은 유영준·이윤희 2명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 가압류권자 및 경매신청채권자로 나타나며, 별도의 실제 거주 임차인으로 추가 합산하지 않습니다. 두 사람은 권리 발생 시점과 보증금 확인 여부가 서로 다릅니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
유영준 건물 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.11.30 확정 2021.11.01 배당요구 2025.10.21 |
240,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 특별조건 인수 0원 승계신고 아님 |
|
이윤희 점유 부분 미상 |
전입 2026.04.16 확정일자 미상 배당요구 2026.05.20 |
미상 | 대항력 가능 여부 확인 우선변제 미상 승계신고 아님 |
유영준. 2021년부터 전입한 임차인으로, 2025.10.21 임차권등기명령에 따라 건물 전부에 대한 임차권등기가 이루어졌습니다. 등기된 보증금은 240,000,000원입니다. 신건 예상배당에서는 보증금 전액을 배당받지만, 유찰되어 배당액이 줄어들면 원칙적으로 미배당 보증금의 인수 여부가 중요해집니다. 이 사건은 특별매각조건에 따라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 있어, 조건이 정상적으로 이행되는 경우 미배당액을 매수인이 실질적으로 부담하지 않습니다.
이윤희. 전입일은 2026.04.16으로 말소기준권리보다 늦습니다. 기재된 전입일만을 기준으로 하면 선순위 대항력이 인정되지 않는 후순위 점유자입니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분과 실제 임대차관계가 확인되지 않았으므로 대항력 가능 여부와 권리관계를 추가 확인해야 합니다. 특히 유영준에 관한 특별매각조건이 이윤희에게도 적용된다고 볼 근거는 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 비싸다
더라온은 15세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 유사 면적 실거래는 2건이며, 평균 거래금액은 232,000,000원입니다. 최근 비교 기준으로 집계된 거래는 2025.04의 239,000,000원 1건입니다. 해당 거래는 대상 물건과 같은 전용 29.63㎡이지만 3층 거래이고, 대상 물건은 4층입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 29.63㎡ | 3층 | 239,000,000원 |
| 2024.01 | 28.00㎡ | 4층 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | 유사 면적 | 2건 | 232,000,000원 |
| 최근 비교 평균 | 29.63㎡ | 1건 | 239,000,000원 |
감정가와 신건 최저가인 256,000,000원은 전체 실거래 평균 232,000,000원의 110.3%이며, 최근 비교 기준 239,000,000원의 107.1%입니다. 따라서 신건 최저가 자체에는 가격 메리트가 없습니다. 실제 거래 시점이 2025.04에 머물러 있으므로, 입찰 전에는 그 이후 시장가격과 매물 상태를 추가 확인할 필요가 있습니다.
과거 거래 대비 최근 거래가격 변화율은 +6.2%로 집계되어, 확인된 두 거래만으로 하락 추세라고 단정할 수는 없습니다. 그러나 비교 가능한 거래가 매우 적어 이 상승률을 현재 가격의 강한 상승 근거로 사용하는 것에도 주의가 필요합니다. 신건 최저가가 최근 확인된 거래가격보다 높다는 사실이 가격 평가에서 우선합니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,384,000원 |
| 1. 유영준 · 임차보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 20,000,000원 | 11,616,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청 청구 | 243,600,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 256,000,000원 기준 추정 배당입니다. 집행비용 4,384,000원을 공제하고 유영준 보증금 240,000,000원을 배당하면 주택도시보증공사 가압류에 11,616,000원이 배당됩니다. 경매신청 청구금액에 대한 별도 배당은 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 동일 채권자인 주택도시보증공사의 가압류 채권과 경매신청 채권의 실제 관계 및 배당순위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수와 실질취득
이 사건에서는 유찰 시 최저가만 확인하면 잘못된 결론에 이를 수 있습니다. 선순위 임차인의 보증금 240,000,000원이 낙찰대금보다 커지는 회차부터는, 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금의 인수 문제가 발생합니다. 그러나 특별매각조건이 유효하게 적용되면 유영준 보증금의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 원칙상 인수 추정 | 특별조건 적용 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 256,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 204,800,000원 | 38,867,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 163,840,000원 | 79,253,760원 | 0원 |
※ 원칙상 인수 추정액은 각 회차 예상배당에 따른 미배당 보증금 계산값입니다. 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이행되는 경우, 유영준에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 이윤희 등 별도 점유자의 미확인 권리는 위 인수액에 포함되지 않았습니다.
유영준 보증금은 예상배당상 전액 변제됩니다. 해당 임차인의 보증금 인수액은 0원입니다. 그러나 최저가가 최근 확인 거래가 239,000,000원보다 높아 가격상 불리한 회차입니다.
특별매각조건이 없다면 미배당 보증금 38,867,200원에 관한 인수 위험을 검토해야 합니다. 실제로 인수한다면 낙찰가가 내려가더라도 전체 취득 부담은 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 반면 특별매각조건이 유효하게 이행되면 유영준의 미배당 보증금은 매수인이 부담하지 않아 실질 인수 0원입니다. 이때는 최저가 자체의 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다.
특별매각조건이 없다면 원칙상 인수 추정액은 79,253,760원으로 늘어납니다. 선순위 보증금 인수형 경매에서는 낙찰가만 낮아져도 총 취득 부담이 그만큼 낮아지는 것은 아닙니다. 그러나 이 사건은 반환청구권 포기 조건이 유효하게 이행되는 경우 해당 인수액이 실질 0원이 됩니다. 다만 유찰 여부 자체는 확정되지 않았으며, 별도 점유자의 권리관계 확인은 여전히 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 우장초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 연립·다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 남서측 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있습니다. 화곡로·우현로 인근에 노선버스 정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2019.09.02 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기·도시가스·급배수·소화전설비 등이 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 건축물현황도면상 방2·거실·주방/식당·화장실1·발코니 등을 갖춘 다세대주택입니다. 이해관계인 부재로 내부 확인은 이루어지지 않아 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 남서측 약 4미터, 북동측 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역으로, 과밀억제권역·공항 관련 보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역 등 각종 규제사항이 있습니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정사항도 확인되므로 입찰자의 해당 여부와 적용 시점을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 3,321,000원입니다. 토지 전체 면적은 289.0㎡이며, 대상 호실의 개별 대지권 면적과는 구분해야 합니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대주택으로, 확인된 유사 면적 거래는 2건입니다. 같은 건물의 비교 거래가 적어 개별 호실의 상태와 실제 매수 수요에 따른 가격 편차를 주의해야 합니다.
- 건축물 사항. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 미확인 상태이므로 실제 현황을 재점검할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 기재되어 있는지 확인하세요. 이 사건의 실질 인수액 판단을 좌우하는 핵심입니다.
- 유영준 임차권의 처리. 임차권등기 말소 대상과 반환청구권 포기의 적용 범위를 확인하고, 배당 후 말소 절차 및 인도 관계도 점검해야 합니다.
- 이윤희 점유 및 임대차관계. 전입일은 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 실제 계약과 점유 상태, 대항력 가능 여부를 확인하세요.
- 주택도시보증공사 채권 확인. 가압류 청구금액 20,000,000원과 경매신청 청구금액 243,600,998원의 관계, 실제 채권잔액 및 배당 처리 내용을 확인하세요.
- 신건 가격 경계. 최저가 256,000,000원은 최근 확인 거래가 239,000,000원보다 높습니다. 감정가가 곧 적정 시세라는 가정은 피해야 합니다.
- 최신 실거래 및 매물 확인. 가장 최근 확인된 거래가 2025.04로, 매각기일 기준 최신 시장상황을 충분히 반영하지 못할 수 있습니다. 최근 매매 사례와 매도 호가를 별도로 점검하세요.
- 실제 내부 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 누수·설비·마감 상태와 수리비 발생 가능성을 점검해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도 절차를 검토하세요. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목도 확인해야 합니다.
- 소규모 건물 환금성. 15세대 건물이며 실거래 비교 표본이 적습니다. 향후 매도 시 가격 협상과 매수 수요 부족 가능성을 고려하세요.
- 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험 해소 ≠ 가격 메리트”
화곡동 더라온 403호는 일반적인 선순위 임차보증금 인수형 경매와 구분해서 보아야 합니다. 임차인 유영준의 보증금 240,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 바탕으로 한 권리이지만, 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되는 한 해당 임차인의 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다.
그러나 권리 문제의 상당 부분이 해결된다고 해서 신건 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 256,000,000원은 최근 확인된 거래가 239,000,000원의 107.1%입니다. 전체 실거래 평균 232,000,000원과 비교해도 높은 수준입니다. 소규모 다세대주택의 제한적인 거래 표본과 평균 유찰 횟수 1.9회도 고려해야 합니다.
또한 별도로 신고된 이윤희의 보증금과 점유관계가 확인되지 않았으므로 특별매각조건만을 근거로 모든 점유 위험이 해소되었다고 판단할 수는 없습니다. 유영준의 인수 위험은 특별조건으로 해소되지만, 이윤희의 미확인 권리와 현재 가격 부담은 여전히 남습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 선순위 보증금에 대한 특별매각조건은 명확한 긍정 요인이지만, 신건 최저가가 최근 실거래보다 높고, 추가 점유자 확인이 필요하며, 소규모 다세대 특유의 환금성 위험도 존재합니다. 현 단계에서는 신건에 적극적으로 응찰하기보다 특별매각조건의 효력과 점유관계를 확인하고, 최근 시세를 재검증한 뒤 입찰가격을 결정하는 접근이 적절합니다.
