* 인수 0원은 신건 예상배당 및 특별매각조건의 유효한 이행을 전제로 합니다. 2회 유찰 시 표시한 금액은 특별조건 적용 전의 시나리오상 인수 추정액이며, 실제 부담으로 확정된 금액은 아닙니다.

서울남부지방법원 2026타경5060. 서울 영등포구 양평동6가 소재 리베하임 제비동 402호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매가 아니라 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 소유자는 박성숙이며, 2013년 6월 18일 거래가 190,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

등기부를 보면 과거 설정된 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 중요한 기준권리는 2024년 2월 7일 하나카드의 가압류입니다. 이후 하나캐피탈의 가압류, 국가의 압류, 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

다만 임차인 김철우의 주민등록 및 점유 개시일은 2020년 2월 14일로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024년 2월에 이루어졌지만, 등기 시점이 늦다는 이유만으로 기존 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 이 물건의 핵심은 후순위 권리의 말소 여부보다 임차보증금과 특별매각조건의 관계에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 대항력

과거 영등포농업협동조합과 남서울농업협동조합의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2024.02.07 하나카드 가압류로 판단됩니다. 하나캐피탈 가압류와 국가 압류, 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다.

반면 김철우의 주민등록과 점유는 말소기준보다 앞서고, 확정일자 및 배당요구도 확인됩니다. 대항력과 우선변제권을 모두 검토해야 하는 임차인입니다. 임차권등기가 말소 대상에 포함되더라도, 선순위 대항력에 따른 보증금 잔액 인수 문제는 별도로 판단해야 합니다.

임차인 및 임차권 분석

실제 확인되는 임차인은 김철우 1명입니다. 을구 5-2번은 을구 5번 임차권의 임대차계약일자를 2022.02.12로 바로잡은 경정등기로, 별도 임차인이나 추가 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

이 특별매각조건은 매수인의 보증금 잔액 인수 위험을 제한하는 핵심 장치입니다. 조건이 유효하게 이행되고 해당 보증금 반환채권 전체에 효력이 미친다면, 해당 채권의 실질 인수액은 0원*으로 볼 수 있습니다.

다만 문언상 포기 주체는 채권자입니다. 경매 신청채권자인 주택도시보증공사와 등기상 임차인 김철우 사이의 채권 승계 범위, 김철우에게 별도로 남아 있는 반환청구권의 유무, 실제 임차권등기 말소 이행 여부를 확인하지 않고 김철우 본인의 대항력 포기까지 확정된 것으로 단정해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 오래된 실거래보다 높은 신건 가격

리베하임은 19세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 2021년 10월의 2건으로, 대상 물건 전용면적 43.94㎡와 비교 거래 면적 46.29㎡에는 차이가 있습니다. 이 표본의 평균 거래가격은 247,500,000원입니다.

현재 최저매각가 269,000,000원은 위 표본 평균보다 21,500,000원 높고, 평균의 108.7%에 해당합니다. 확인된 최고 거래가 265,000,000원보다도 4,000,000원 높습니다.

동일 건물의 경매 이력상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있습니다. 그러나 확인된 경매 이력만으로 이 물건의 낙찰 가능성이나 적정 입찰가를 판단하기는 어렵습니다. 가격을 결정할 때에는 현재의 유사 면적 거래와 개별 호실 상태를 추가로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)

아래는 제공된 신건 매각가를 기준으로 산출된 배당 시뮬레이션입니다. 배당금의 법적 확정액이 아니며, 특히 임차인 김철우와 신청채권자 주택도시보증공사의 보증금 반환채권 관계에 따라 실제 배당구조는 달라질 수 있습니다.

시뮬레이션상 매각대금 269,000,000원이 전액 배분됩니다. 주택도시보증공사에 배정된 38,000,483원은 제공된 계산값이며 확정 배당액이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 김철우의 보증금 210,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 210,000,000원은 동일한 기초채권과 관련될 수 있으므로 서로 독립된 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.

유찰 회차별 인수 시나리오

* 2회 유찰 시 41,050,240원은 특별매각조건에 따른 채권 포기를 적용하기 전의 시나리오상 인수액입니다. 해당 보증금 반환채권 전부에 대한 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행된다면 그 채권의 실질 인수는 0원이 될 수 있습니다. 위 인수 포함 취득액은 취득세·명도비용 등을 제외한 단순 합산입니다.

특별매각조건이 없다면 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높은 구간에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어날 수 있습니다. 2회 유찰 시 제공된 계산상 매각가는 172,160,000원으로 낮아지지만, 인수 추정액 41,050,240원을 더하면 실질 취득액은 213,210,240원입니다. 즉 172,160,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

반대로 특별매각조건이 해당 보증금 반환채권 전체에 유효하게 적용되면 그 채권의 미배당 잔액을 매수인이 부담하지 않을 수 있습니다. 이 차이는 입찰가격 판단을 바꿀 만큼 중요하므로, 조건의 이행 가능성과 남는 권리의 유무를 먼저 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영등포구 양평동6가 선유도역(9호선) 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 선유도역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 5층 건물의 4층입니다. 사용승인일은 2011.05.13이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
• 도로. 남서측 약 6미터 내외 도로에 접하며 토지는 대체로 정방형입니다.
• 용도지역. 준공업지역입니다. 과밀억제권역·교육환경보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역 등과 관련된 제한이 있습니다.
• 토지거래허가. 다세대주택을 포함한 외국인 등 대상 허가구역 지정 이력과 아파트 용도 대상 허가구역 지정 사항이 함께 확인됩니다. 본건은 다세대주택이므로 실제 입찰자에게 적용되는 허가 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 19세대 소규모 다세대주택으로 대단지 아파트처럼 거래 표본이 풍부하지 않습니다. 확인된 실거래도 2021년 2건이어서 매도 시 예상 가격과 거래기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원본 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서 및 매각조건에 어떻게 반영돼 있는지 확인하세요.
• 임차인 김철우의 잔존 권리 확인. 주택도시보증공사의 채권 승계 범위, 임차인 본인에게 남은 반환청구권 및 대항력 인수 가능성을 확인하세요.
• 임차권 경정등기 확인. 을구 5-2번은 을구 5번 임차권의 계약일자를 바로잡은 등기입니다. 별도 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 마세요.
• 배당구조 대조. 임차인 김철우와 주택도시보증공사의 210,000,000원 채권이 중복 계산되지 않는지 확인하고, 실제 배당순위·배당요구 현황을 검토하세요.
• 유찰 후 실질취득액 계산. 특별조건이 적용되지 않는 인수액이 있다면 낙찰가에 더해 시세와 비교해야 합니다. 특히 2회 유찰 시 시나리오상 41,050,240원 인수 위험을 조건 적용 전 기준으로 검토하세요.
• 최신 시세 확보. 2021년 10월 실거래만으로 2026년 적정가를 정할 수 없습니다. 대상 전용 43.94㎡와 유사한 최근 거래를 확인하세요.
• 명도 및 점유 확인. 임차권등기 사실만으로 현재 점유상태가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 거주자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 체납 및 규제 확인. 관리비·당해세 등 미반영 비용과 다세대주택에 적용되는 토지거래허가 여부를 확인하세요.
• 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 매각조건 변경 여부를 대조하세요.

맺으며 — “인수 위험은 조건부로 제한되지만, 가격은 별개다”

이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차권과 특별매각조건이 함께 존재한다는 점입니다. 임차인 김철우의 보증금은 210,000,000원이고, 전입일은 말소기준 가압류보다 빠릅니다. 원칙적으로 미배당 보증금의 인수 가능성을 살펴야 하는 구조입니다.

다만 신건 예상배당에서는 임차보증금이 전액 배당되는 것으로 계산되어 매수인 인수액이 0원입니다. 여기에 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 더해집니다. 조건이 유효하게 이행되고 포기 범위 밖의 반환청구권이 없다면 인수 위험은 실질적으로 해소될 수 있습니다.

가격은 여전히 신중해야 합니다. 감정가이자 최저가인 269,000,000원은 확인된 2021년 거래 평균보다 높으며, 현재 시장가격을 뒷받침할 최신 실거래 자료도 부족합니다. 19세대 규모 다세대주택이라는 환금성 변수까지 고려해야 합니다.

결론은 권리 조건 확인 전 입찰 보류, 가격은 최신 시세 확인 전 보수적 판단입니다. 특별매각조건의 적용 범위, 주택도시보증공사와 김철우의 채권관계, 실제 인수액이 확정적으로 정리된 뒤에야 입찰가를 결정할 수 있습니다. 권리 위험을 관리할 장치가 있다는 사실이 곧 가격 경쟁력을 의미하지는 않습니다.