서울남부지방법원 2026타경5066. 양천구 신월동 영신트라움 101동 304호, 2019.12.20 사용승인된 28세대 규모의 단지형 다세대주택입니다. 소유자 곽예원은 2020.05.19 신탁재산 처분에 따른 매매로 소유권을 취득했고, 당시 등기상 거래가액은 219,000,000원입니다. 이후 임차인 김다솔의 보증금 226,000,000원에 대한 임차권등기가 설정됐고, 국세 관련 압류와 주택도시보증공사의 강제경매가 이어졌습니다.
이 사건의 쟁점은 단순히 압류가 말소되는지가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권과 전입자가 있고, 그중 하나에만 인수 포기 조건이 적용된다는 점입니다. 김다솔의 임차권에 대한 특별매각조건과 곽대광의 미상 임대차를 분리해서 분석해야 실제 매수인 부담을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5066 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 420-8 영신트라움 제101동 제3층 제304호 도로명: 서울특별시 양천구 남부순환로67길 14-18 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(단지형 다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지상 6층 중 3층 · 2019.12.20 사용승인 |
| 조사 대상면적 | 29.52㎡ · 비교 실거래 면적과 불일치 |
| 규모 | 영신트라움(420-8) · 28세대 |
| 소유자 | 곽예원 · 2020.05.19 소유권이전 · 당시 거래가액 219,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 226,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.03 갑구 4번 압류 · 국(동화성세무서장) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 특별매각조건 | 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 미상 점유자가 핵심
말소기준권리는 2024.09.03 국의 압류입니다. 이후 설정된 양천세무서 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류는 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 김다솔의 임차권등기는 2023.08.31에 설정돼 말소기준권리보다 앞섭니다.
김다솔은 2022.05.18 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.04.05입니다. 대항요건과 우선변제요건을 갖춘 선순위 임차권으로, 일반적인 매각이라면 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 이 사건에서는 그 잔액의 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 부가돼 있습니다.
“채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
최저가 222,000,000원에서 예상되는 김다솔 보증금 미배당액은 7,908,000원이지만, 이 특별조건이 적용되고 이행되면 해당 임차권에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 해당 금액을 실질취득가에 다시 더하지 않습니다.② 임차인 분석 — 같은 선순위라도 결과는 다르다
임차관계 조사에 나타난 인물은 김다솔과 곽대광, 총 2명입니다. 김다솔은 보증금과 임차권등기가 확인되고, 곽대광은 전입 사실이 있으나 임대차관계가 불명확합니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 나타나며, 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김다솔 건물 전부 · 임차권등기 |
전입 2022.05.18 확정 2022.04.05 |
226,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
실질 0원 특별조건 적용 룰상 7,908,000원 |
| 곽대광 점유 범위 미상 |
전입 2024.03.07 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
인수 위험 미확정 별도 임대차 확인 필요 |
대항력은 전입일만으로 확정되지 않으며, 주택 인도·실제 점유·임대차의 유효성 등을 함께 확인해야 합니다. 곽대광의 보증금은 미상이므로 김다솔의 226,000,000원에 임의로 합산하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 82.3%라는 숫자만으로 저렴하다고 할 수 없다
영신트라움(420-8)의 확인된 실거래 표본은 2건입니다. 전체 거래 평균은 244,340,000원이고 최신 거래가격은 269,800,000원입니다. 자료상 최근 거래 평균으로 집계된 금액도 269,800,000원이지만, 그 근거 거래 시점은 2024년 10월입니다. 2026년 현재 시세를 보여주는 최신 계약으로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 40.84㎡ | 3층 | 269,800,000원 |
| 2022.06 | 42.55㎡ | 6층 | 218,880,000원 |
| 전체 평균 | 면적 상이 | 2건 | 244,340,000원 |
| 최근 거래 집계 평균 | 40.84㎡ | 1건 | 269,800,000원 |
최저매각가 222,000,000원은 최신 확인 거래가격 269,800,000원의 82.3%에 해당합니다. 단순 금액 차이는 47,800,000원입니다. 특별매각조건이 이행돼 김다솔 보증금의 실질 인수가 0원이 되는 경우, 신건의 계산상 실질취득가 역시 222,000,000원입니다.
그러나 조사 대상면적은 29.52㎡인 반면 실거래 표본은 40.84㎡와 42.55㎡입니다. 면적이 일치하지 않는 주택의 거래가격을 직접 비교하면 실제보다 가격 메리트가 커 보일 수 있습니다. 따라서 82.3%라는 비율은 참고 수치일 뿐, 동일 면적 주택 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
둘째, 거래 시점이 오래됐습니다. 가장 최근 거래도 2024.10이므로 2026년 현재 시장가격을 충분히 설명하지 못합니다.
셋째, 표본이 적습니다. 전체 2건, 최근 집계 1건으로 평균가격의 대표성이 낮습니다.
자료상 과거 대비 거래가격 변화율은 +23.3%지만, 이는 제시된 과거 거래 간의 변화이며 현재까지 상승세가 지속됐다는 의미는 아닙니다.
결국 이 물건은 최저가가 과거의 더 넓은 면적 거래가격보다 낮다는 사실까지만 확인됩니다. 같은 면적·비슷한 층·유사한 내부 상태의 최신 거래가 확인되기 전에는 “시세보다 저렴하다”는 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,908,000원 |
| 1. 김다솔 · 임차보증금 우선변제 | 226,000,000원 | 218,092,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 226,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 · 가압류 | 47,097,120원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,908,000원은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 226,000,000원 청구와 김다솔의 동일 금액 보증금 간 권리승계·대위변제 관계는 별도로 확인해야 하며, 두 금액을 서로 독립된 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 포기 조건이 없다면 가격이 내려가도 부담은 남는다
김다솔의 보증금은 226,000,000원으로 현재 최저가 222,000,000원보다 큽니다. 특별매각조건이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당 보증금이 증가하고, 그 부족분이 매수인에게 승계되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 보증금 인수 | 포기 조건 없을 때 합계 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 222,000,000원 | 7,908,000원 | 229,908,000원 | 김다솔 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 177,600,000원 | 51,686,400원 | 229,286,400원 | 김다솔 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 142,080,000원 | 86,709,120원 | 228,789,120원 | 김다솔 실질 인수 0원 |
'포기 조건 없을 때 합계'는 각 회차 최저가와 제공된 예상 인수액을 합산한 가정치입니다. 집행비용 등 배당 추정의 영향으로 보증금 원금 226,000,000원과 정확히 일치하지 않습니다. 특별매각조건이 이행되면 김다솔의 보증금 잔액 인수액은 실질 0원이지만, 곽대광의 미상 권리는 어느 회차에서도 해결된 것으로 간주할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울강서초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·학교·소규모 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물 상태. 2019.12.20 사용승인된 철근콘크리트조 6층 건물입니다. 도시가스·난방·화재탐지 및 경보·옥내소화전·승강기·주차장 설비 등이 설치되어 있습니다. 위반건축물 사항이나 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 토지 및 도로. 인접토지와 대체로 평탄하며, 북동측과 남서측 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역이고 토지 공시지가는 2,917,000원/㎡입니다.
- 공항소음·고도 관련 규제. 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역 및 대공방어협조구역 등이 확인됩니다. 소음 영향과 향후 증·개축 관련 제한 사항을 점검할 필요가 있습니다.
- 교육환경·토지 규제. 상대보호구역 및 과밀억제권역 등과 관련된 규제가 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기록도 있으므로 매각기일 기준 실제 적용 여부와 대상 용도를 확인해야 합니다.
- 환금성. 28세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래도 2건에 불과해 대규모 아파트처럼 동일 평형의 빈번한 거래를 통한 시세 검증이 어렵습니다. 거래 면적도 달라 매도 시 가격 검증과 환금성 측면에서 보수적인 접근이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.07 민간임대주택등기가 존재하며 등록일은 2020.05.29입니다. 임대의무기간·임대료 증액기준과 관련된 사항이므로 매각 후 등록 지위 및 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 구체적으로 어떤 권리자에게 적용되는지, 매각 후 실제 이행 절차까지 확인해야 합니다.
- 김다솔 임차권 말소. 을구 1번 임차권등기가 실제 말소되는지 확인하고, 보증금 미배당 잔액에 관한 매수인 청구 포기가 명확히 적용되는지 점검해야 합니다.
- 곽대광의 점유와 임대차 확인. 2024.03.07 전입의 경위, 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 이 항목이 해결되지 않으면 전체 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
- 주택도시보증공사 권리관계 확인. 신청채권 226,000,000원과 김다솔의 임차보증금 226,000,000원의 법률관계를 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 여부와 반환청구권 포기 주체를 원본 문서로 검증해야 합니다.
- 세금 및 배당 변동. 국의 압류가 말소기준권리인 사건입니다. 당해세 등의 배당 관계에 따라 임차인 배당액이 달라질 수 있으므로 최종 배당과 특별조건의 관계를 점검해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 상태. 임대의무기간 및 매각 후 행정상 지위와 의무가 어떻게 처리되는지 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 동일 면적 실거래 확보. 29.52㎡ 대상면적과 비교 거래 40.84㎡·42.55㎡의 차이를 고려해 실제 대상 호실의 면적과 거래사례를 대조해야 합니다.
- 현장 점유·명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도·명도 가능성, 체납 관리비, 주택 내부 상태와 추가 비용을 검토해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하고, 매각기일 변경 및 특별조건 수정 여부도 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 포기 조건이 있어도, 전체 권리가 깨끗한 것은 아니다”
이 물건은 보증금 226,000,000원의 선순위 임차권이 있다는 사실만 보면 매수인 인수 위험이 큰 사건입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건을 반영하면 상황이 달라집니다. 김다솔의 예상 미배당액 7,908,000원에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있습니다.
문제는 곽대광입니다. 말소기준권리보다 이른 전입 사실이 있지만 임대차관계와 보증금이 확인되지 않았습니다. 김다솔의 포기 조건이 곽대광의 권리까지 소멸시키는 것은 아니므로, 그 점유자의 권리가 해명되지 않는 이상 매수인의 전체 인수액은 확정할 수 없습니다.
가격 측면에서도 감정가 222,000,000원이 과거 거래가격 269,800,000원보다 낮다는 사실만으로 안전한 할인 매물이라고 판단하기 어렵습니다. 거래 표본은 오래됐고 면적도 다릅니다. 28세대 다세대주택이라는 특성까지 감안하면 가격 검증과 환금성에 보수적인 평가가 필요합니다.
종합 판단은 C등급, 매력지수 43점입니다. 특별매각조건으로 주요 임차보증금 인수 위험이 해소된 점은 긍정적이지만, 선순위 미상 점유자와 불충분한 시세 비교가 감점 요인입니다. 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다. 곽대광의 권리관계와 확약 적용 범위를 명확히 확인하기 전에는 적극적인 입찰 판단을 유보하는 것이 타당합니다.
