서울남부지방법원 2026타경5074. 서울 강서구 마곡동 마곡사이언스파크뷰 14층 1415호 오피스텔입니다. 소유자는 양기순이며, 신청채권자인 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 143,000,000원입니다.

이 물건에서 가장 중요한 권리는 2024년 1월 11일 등기된 김형근의 주택임차권 170,000,000원입니다. 임차인은 2021년 10월 29일 전입하고 점유를 시작했으며, 2021년 10월 14일 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리보다 앞서 성립한 대항력과 우선변제권이 있어, 통상적인 매각이라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 위험이 있습니다.

하지만 이번에는 결정적인 차이가 있습니다. 매각물건명세서에 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 따라서 통상의 선순위 임차권 인수형과 달리, 조건이 이행되면 해당 보증금의 미배당액을 매수인이 부담하지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

2016년에 설정됐던 하나은행 근저당권은 처음 채권최고액이 117,600,000원이었고, 2019년 8월 13일 45,600,000원으로 변경됐습니다. 이 근저당권은 2019년 10월 22일 이미 말소됐으므로 현재의 말소기준권리가 아닙니다.

2022년 3월 28일 동수원세무서장의 압류도 2024년 12월 27일 해제를 원인으로 말소됐습니다. 현재 분석의 초점은 과거에 정리된 담보권보다 선순위 주택임차권과 그 반환청구권 포기 조건에 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 특별조건 확인 필수

③ 가격 판단 — 실질취득과 시세를 구분

이 물건의 신건 최저매각가는 143,000,000원이고, 선순위 임차보증금은 170,000,000원입니다. 최저가가 보증금보다 낮다는 사실만으로 저렴한 경매물건이라고 평가할 수는 없습니다.

일반적인 선순위 임차보증금 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 인수액이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 이번 사건은 특별매각조건으로 그 미배당액의 매수인 인수가 해소된다는 점에서 구조가 다릅니다.

명목 인수액은 각 회차의 예상배당 부족분입니다. 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되면 해당 금액은 매수인 실질 부담에서 제외됩니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)

예상 매각대금 143,000,000원에서 집행비용 2,802,000원을 제외한 140,198,000원이 임차보증금에 배당됩니다. 그 결과 임차보증금의 계산상 미배당액은 29,802,000원입니다.

신청채권자 주택도시보증공사에 대한 별도 예상배당은 0원이고, 제시된 배당계산상 청구금액 170,000,000원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자의 미배당액과 임차보증금 부족액을 서로 다른 매수인 인수채무로 단순 합산해서는 안 됩니다.

집행비용은 추정액입니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세 및 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 특별매각조건에 따른 인수 해소는 이 예상배당액과 별개로 판단합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 발산역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 분포하며 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 14층 건물 중 최상층인 14층 1415호입니다. 외벽은 타일붙임 마감 등이며 PVC샷시 창호를 갖추었습니다.
• 설비. 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 마곡도시개발사업 지구단위계획구역에 해당합니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 도시개발구역 및 중점경관관리구역 등의 제한이 표시돼 있습니다.
• 토지. 지목은 대지, 토지이용상황은 상업용입니다. 평지의 세로장방형 토지로 중로에 접합니다. 공시지가는 9,269,000원/㎡입니다.
• 건축물. 감정요항표상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 발산역 인근의 오피스텔이라는 입지적 특성이 있으나, 실제 환금성과 적정가격은 동일 건물·유사 면적의 실거래 및 임대수요 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 최종 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 기재돼 있는지 확인하세요.
• 포기 범위 확인. 반환청구권 포기가 매수인에 대한 미배당액 전부에 적용되는지, 별도의 잔존 인수채무가 없는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 을구 3번 김형근 임차권등기의 말소에 필요한 절차와 이행 가능성을 확인하세요.
• 대항력과 점유. 임차권등기에는 2021.10.29. 전입·점유 사실이 확인됩니다. 현재 실제 점유자와 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 실거래 시세. 감정가 143,000,000원이 적정한지 판단하려면 동일 건물의 최근 실거래, 층별 가격, 임대가격을 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 신건 최저가는 143,000,000원이며, 제시된 1회·2회 유찰 시나리오는 각각 114,400,000원과 91,520,000원입니다. 실제 다음 회차의 매각조건은 법원 공고로 확인하세요.
• 관리비·점유관계. 오피스텔의 미납 공용관리비와 실제 점유상태를 확인하고, 필요한 경우 명도비용을 별도 예산에 반영하세요.
• 용도·규제 확인. 오피스텔의 실제 사용상태와 공항 관련 고도제한, 지구단위계획 등 적용사항을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 내용을 확인한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 인수는 조건부로 해소된다”

이 물건은 일반적인 권리관계가 깨끗한 경매물건과는 다릅니다. 보증금 170,000,000원의 대항력 있는 실제 임차인 1명이 존재하고, 그 임차권은 2026년 강제경매개시결정보다 앞서 등기됐습니다.

신건 최저매각가 143,000,000원에서 임차보증금의 계산상 부족액은 29,802,000원입니다. 통상적인 선순위 임차권 인수형이라면 이 부족액이 매수인의 실질취득비용에 영향을 줍니다.

그러나 이번 사건의 매각물건명세서는 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 정하고 있습니다. 이 조건이 이행되는 경우 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

그렇다고 곧바로 우량한 가격의 경매물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 동일 오피스텔의 최근 거래시세와 가격 추세를 비교하지 못했으므로, 현재 최저가 143,000,000원의 가격 경쟁력은 검증되지 않았습니다.

최종 판단은 '권리상 조건부 인수 해소, 가격 판단은 보류'입니다. 특별매각조건의 확실한 이행 가능성을 확인하고, 실질취득 기준금액을 최근 실거래와 비교하는 것이 이번 입찰의 핵심입니다.