서울남부지방법원 2026타경5104. 서울 양천구 신월동 그라비스 제101동 5층 501호, 전용면적 29.65㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 김정화이며, 2020년 2월 3일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 물건은 일반적인 근저당권 실행 경매가 아닙니다. 주택도시보증공사가 채권자로 등장하는 강제경매이고, 등기부에는 임차보증금 208,000,000원에 대한 주택임차권등기가 남아 있습니다.

임차인 정지인은 2021년 12월 3일 전입 및 점유를 시작했고, 2021년 11월 8일 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2023년 3월 14일 가압류보다 앞선 권리관계이므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 통상적인 경매라면 배당 부족분의 인수 여부를 반드시 살펴야 합니다. 그러나 이 사건에는 특별매각조건이 붙어 있어 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건

등기부의 말소기준권리는 2023년 3월 14일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 청구금액은 668,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 설정된 국의 압류와 강제경매개시결정 역시 원칙적으로 매각에 따라 말소됩니다.

다만 정지인의 임차권은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득했습니다. 임차권등기가 2023년 12월 18일 이루어졌다는 이유만으로 후순위 임차인으로 판단해서는 안 됩니다. 임차인의 실제 전입일과 점유개시일은 모두 2021년 12월 3일이고, 확정일자도 그보다 앞선 2021년 11월 8일입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 인수는 조건부 해소

이 사건에서 주택도시보증공사의 가압류 및 경매신청 채권과 정지인의 임차보증금은 구분해서 보아야 합니다. 주택도시보증공사가 채권자로 등장한다는 이유만으로 실제 임차인 정지인을 제외하거나 별도의 임차보증금을 추가 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

그라비스의 실거래 표본은 2건입니다. 전체 평균 거래금액은 262,500,000원으로 신건 최저가 254,000,000원이 이보다 낮아 보일 수 있습니다. 그러나 최근 거래는 225,000,000원이고, 최근 거래 기준 비교율은 112.9%입니다.

더 중요한 제한도 있습니다. 경매물건의 전용면적은 29.65㎡인 반면, 두 실거래의 면적은 각각 21.01㎡와 34.55㎡입니다. 동일 면적의 직접 비교사례가 아니므로 가격 차이 전체를 고평가 또는 저평가로 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)

매각대금 254,000,000원 기준 예상배당입니다. 집행비용 4,356,000원, 임차보증금 208,000,000원, 가압류채권 배당 41,644,000원으로 배분됩니다. 국의 압류와 관련한 조세채권 및 실제 배당순위·채권액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류채권과 경매신청채권은 별도의 독립 채권인지, 동일 채권의 중복 표시인지 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 명목 인수액과 실질 인수액은 다르다

이 물건은 유찰이 발생하면 최저매각가격이 낮아지는 동시에, 통상적인 선순위 임차인 배당 구조에서는 보증금 미배당액이 발생할 수 있습니다. 그러나 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기가 이행된다면 매수인이 실제로 부담할 보증금 잔액은 0원입니다.

명목 인수 추정액은 특별매각조건의 반환청구권 포기를 적용하기 전 배당 시뮬레이션상의 금액입니다. 특별매각조건이 유효하게 이행되는 경우 해당 보증금 잔액의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 위 명목 금액은 집행비용 등이 포함된 추정치로, 법률상 최종 인수액이나 확정 채무액을 의미하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 양서중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 상업 및 주거지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 시내버스 정류장이 있어, 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 2018.12.17 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 11층 건물입니다. 급수위생설비·난방설비·승강기설비·화재경보시설·주차장 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 38m의 포장도로에 접하며, 토지 형상은 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 공항 관련 수평표면구역·진입표면구역, 대공방어협조구역 및 교육환경 상대보호구역 등의 규제사항이 기재되어 있습니다.
• 토지 지표. 토지면적 706.0㎡, 공시지가 4,312,000원/㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 상업기타입니다.
• 환금성. 그라비스는 24세대 규모이며, 실거래 표본 2건의 전용면적이 서로 다릅니다. 거래가격의 하락 지표와 경매 평균 유찰 6.1회를 고려하면 매도 시 가격과 소요기간에 대한 보수적인 판단이 필요합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.05 민간임대주택등기가 존재하며, 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 매각 후 해당 등록·의무의 처리 여부는 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원본 확인. 채권자가 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 확인하세요.
• 포기 주체와 임차권자의 권리관계. 등기상 임차권자는 정지인, 경매신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 보증금 반환청구권의 귀속 및 포기 범위가 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
• 임차인 점유·명도. 임차권등기 말소와 실제 점유자의 퇴거는 별도 문제일 수 있습니다. 점유현황 및 인도 절차를 확인하세요.
• 호수 불일치. 경매 대상은 501호이나 감정평가요항의 구조 설명에는 504호가 표시됩니다. 현장·감정평가서·등기부·건축물대장의 호수를 대조해야 합니다.
• 시세 재확인. 마지막 확인 거래는 2023.11이며 전용 21.01㎡입니다. 대상 물건의 전용 29.65㎡와 차이가 있으므로 같은 면적대의 최신 거래 및 매물을 확인하세요.
• 가격 하락과 유찰 이력. 거래가격 변화 지표 -25.0%, 경매 평균 유찰 6.1회를 감안하여 전체 실거래 평균 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 압류 및 조세채권. 의정부세무서장의 압류가 등기되어 있습니다. 당해세와 법정기일에 따른 실제 배당순위 및 인수 가능성을 확인하세요.
• 민간임대주택 관련 의무. 민간임대주택등기의 존속 여부, 등록말소 및 매수인의 의무 승계 가능성을 확인하세요.
• 관리비 체납. 미납 관리비와 공용부분 관리비의 승계 가능성을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각조건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 위험 해소 ≠ 가격 메리트 확보”

서울남부지방법원 2026타경5104는 대항력 있는 임차인이 존재하지만 특별매각조건으로 보증금 잔액 인수 문제가 해소되는 구조입니다. 임차인 정지인의 보증금은 208,000,000원이고, 신건 예상배당에서도 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행된다면 매수인의 실질 인수 부담은 0원으로 판단됩니다.

그러나 가격에서는 신중해야 합니다. 감정가이자 최저가인 254,000,000원은 마지막 확인 실거래 225,000,000원보다 높습니다. 전체 거래 평균은 262,500,000원이지만 과거 300,000,000원 거래가 포함되어 있고, 거래가격 변화 지표는 -25.0%입니다. 두 거래의 면적이 다르고 최근 거래도 오래되어 확정적인 현재 시세 비교는 어렵지만, 신건 가격이 충분히 저렴하다는 근거 역시 부족합니다.

더욱이 단지 평균 유찰 6.1회, 24세대 규모의 오피스텔이라는 환금성 문제, 민간임대주택등기, 감정평가요항의 501호·504호 표시 불일치까지 확인해야 합니다. 특별매각조건이 있다고 해서 모든 권리·점유 문제가 자동으로 정리된다고 보아서는 안 됩니다.