서울남부지방법원 2026타경5112. 서울 강서구 화곡동에 위치한 우성 제2층 제202호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 철근콘크리트구조의 4층 건물이며 사용승인일은 2016년 9월 2일입니다. 건물은 10세대 규모로 파악됩니다.

이번 사건은 주택도시보증공사가 청구금액 280,000,000원으로 신청한 강제경매입니다. 등기부에는 현재 소유자 심성보, 국가의 압류, 권민제의 주택임차권등기, 강제경매개시결정이 나타납니다. 과거 신한은행 근저당권 205,200,000원은 이미 2021년 7월 16일 말소되었습니다.

권리분석에서 가장 중요한 날짜는 임차인의 2021년 7월 15일 전입·점유와 최초 유효 압류의 2023년 5월 9일입니다. 임차인이 먼저 대항요건을 갖춘 구조이므로, 단순히 임차권등기가 나중에 접수되었다는 이유로 보증금 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 이 사건에서는 그 위험을 특별매각조건이 어떻게 해소하는지 확인하는 것이 관건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다

최초 소유권보존은 2016년 9월 8일 이순금 명의로 이루어졌고, 같은 해 11월 25일 심성보에게 소유권이 이전되었습니다. 당시 설정된 신한은행 근저당권 205,200,000원은 2021년 7월 16일 해지로 말소되었습니다. 따라서 이 과거 근저당권을 현재의 말소기준권리로 사용하면 안 됩니다.

현재 권리관계에서는 2023년 5월 9일 국가 압류가 말소기준으로 정리됩니다. 이후 2024년 12월 11일 임차권등기, 2025년 8월 22일 추가 국가 압류, 2026년 5월 12일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되지만, 압류와 관련된 조세채권의 실제 배당순위와 금액은 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 인수는 특약으로 해소

확인되는 실제 임차인은 권민제 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 강제경매 신청채권자로 표시되어 있으며, 동일인이 추가 임차인으로 존재하는 구조는 아닙니다. 다만 공사의 청구채권과 임차인의 보증금 사이에 대위·승계 또는 중복 청구 관계가 있는지는 원본 채권관계를 대조해야 합니다.

③ 시세·가격 판단 — 감정가 3.78억을 검증해야 한다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 378,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 100%에서 매각이 시작됩니다.

이 물건은 서울 강서구 화곡동의 10세대 규모 다세대주택입니다. 대규모 아파트 단지와 달리 개별 호수의 내부 상태, 주차 여건, 층별 선호도, 대지권 및 주변 유사 주택의 거래 조건에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

현재 확인된 실거래 비교가격만으로는 최근 12개월 거래 수준이나 최신 거래가격과 감정가를 대조할 수 없으므로, 378,000,000원이 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거는 부족합니다. 과거 거래와 현재 거래 추세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 자체를 적정 시장가격으로 단정해서도 안 됩니다.

회차별 금액은 가정된 매각 시나리오입니다. 미배당은 신청채권자 기준이며, 임차보증금 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 2회 유찰 시 42,266,880원은 특별매각조건을 적용하기 전의 산식상 인수액이고, 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되면 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 378,000,000원 가정)

현재 신건 가격인 378,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 6,092,000원을 공제하고 임차인 권민제에게 보증금 280,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 이후 주택도시보증공사에 91,908,000원이 배당되고 소유자 잔여금은 없습니다.

신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액 280,000,000원 중 188,092,000원은 미배당으로 계산됩니다. 그러나 이 수치는 신청채권자의 채권 미회수액이지, 매수인이 그대로 인수할 임차보증금이라고 해석해서는 안 됩니다. 매수인 부담은 임차보증금 배당 및 특별매각조건의 효력에 따라 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물의 제2층 제202호입니다. 사용승인일은 2016.09.02이며 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 하이새시 창호 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비를 갖춘 것으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 5미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 토지는 인접지 및 도로 대비 대체로 평탄한 2필지 일단의 사다리형 주거용 건부지로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,703,000원/㎡입니다. 전체 토지면적은 167.0㎡로 나타나며, 이는 개별 호수의 전용면적이나 대지권 면적과 동일한 수치가 아닙니다.
• 규제. 공항 관련 중요시설물보호지구·원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 표시되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재도 있으므로 대상 물건에 대한 현재 적용 여부와 예외를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태 및 실제 점유관계는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 10세대 규모의 다세대주택으로, 대규모 공동주택보다 동일 조건의 비교 거래를 확보하기 어려울 수 있습니다. 가격을 검증할 때 인근 유사 면적·연식·층수의 다세대주택 거래를 우선 비교해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 보증금 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다. 특약의 적용 범위와 효력은 권리분석의 최우선 검증 사항입니다.
• 임차인 권민제의 권리관계. 전입 2021.07.15, 확정일자 2021.06.03, 임차권등기 2024.12.11을 원본 서류와 대조해야 합니다. 배당요구 및 현재 점유 상태도 함께 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 강제경매 신청채권자와 등기상 임차권자가 서로 다르므로 보증금 반환채권의 대위·승계 여부, 채권 귀속 및 동일채권 중복 계산 가능성을 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 이행. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차, 말소가 지연될 때의 처리 방식까지 확인해야 합니다. 특별매각조건의 존재만으로 등기 말소 완료를 가정해서는 안 됩니다.
• 국가 압류·조세채권. 인천세무서장 압류(2023.05.09)와 연수세무서장 압류(2025.08.22)가 있습니다. 실제 체납세액과 법정기일, 배당순위를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 378,000,000원을 기준으로 투자 수익을 추정하기 전에 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 거래 추세를 확인해야 합니다. 시세 비교가 끝나기 전에는 가격 가점을 부여하지 않는 것이 적절합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격은 302,400,000원, 2회 유찰 가정가격은 241,920,000원입니다. 특히 2회 유찰 시 발생하는 룰상 보증금 인수액 42,266,880원이 특별매각조건에 의해 실제로 해소되는지 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기 존재와 실제 현장 점유 상태는 구별해야 합니다. 입찰 전 현황조사와 현장 확인을 통해 실제 점유자, 인도 가능성 및 명도 협의 필요성을 검토해야 합니다.
• 건축물·관리비. 위반건축물 여부, 건축물대장, 대지권, 공용부분 관리비 체납 여부 등을 확인해야 합니다. 도시형생활주택이라는 용도와 실제 이용상태가 일치하는지도 점검 대상입니다.
• 입찰 당일 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각기일 변경 여부와 특별매각조건의 유지 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다르다

이 사건은 단순한 무임차·무인수 경매가 아닙니다. 실제 임차인 1명, 보증금 280,000,000원, 선순위 대항력이라는 중요한 권리관계가 존재합니다. 다만 매각물건명세서에는 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 명시되어 있습니다.

따라서 이 조건이 해당 임차보증금에 유효하게 적용되고 이행된다면, 매수인의 실질 보증금 인수는 0원이라는 분석이 가능합니다. 신건 배당 가정에서도 임차보증금 전액 배당으로 인수액이 발생하지 않습니다. 반면 유찰이 진행되면 원칙상 보증금 미배당 인수액이 발생할 수 있기 때문에 특별매각조건의 실효성이 더욱 중요해집니다.

가격 측면에서는 신중해야 합니다. 최저매각가 378,000,000원이 현재 시장에서 적정한지는 최근 실거래와 충분히 대조되지 않았습니다. 더욱이 10세대 규모의 다세대주택은 개별 매물의 상태와 거래 조건에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토 대상입니다. 주된 임차보증금 인수 위험을 해소하는 특별매각조건은 긍정적이지만, 선순위 대항력 임차인의 존재, 신청채권자와 임차권자의 권리 연결 확인, 조세채권 배당 검증, 비교 시세 불확실성이 남아 있습니다. 특약의 실효성 확인이 먼저이고, 가격 메리트 판단은 그다음입니다.