* 해당 임차인의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 특별매각조건에 따라 유효하게 이행되는 경우입니다. 조건을 적용하지 않은 신건 기준 계산상 미배당 보증금은 73,448,000원입니다. 집행비용을 포함한 단순 취득부담 계산은 332,000,000원 + 73,448,000원 = 405,448,000원으로, 보증금 400,000,000원에 근접합니다.

서울남부지방법원 2026타경5129. 서울 구로구 구로동로41길 55, 베네치아 4층 402호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용되는 집합건물입니다. 신건 최저가 332,000,000원으로 강제경매가 진행되며, 경매신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 400,000,000원입니다.

이 사건은 등기부에 가압류와 압류가 있다는 사실보다 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이 있다는 점이 중요합니다. 김경훈의 전입일과 점유개시일은 2022.10.28이고, 첫 말소기준권리인 한국주택금융공사의 가압류는 2023.05.19입니다. 따라서 보증금 400,000,000원의 대항력을 단순히 임차권등기 말소 예정이라는 이유만으로 무시할 수 없습니다.

그런데 이 물건에는 중요한 반전이 있습니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 하는 특별매각조건입니다. 그 조건이 유효하게 이행되면 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 결국 남는 핵심 판단은 가격과 조건 이행의 확실성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 먼저, 가압류는 나중

핵심은 대항력 발생 시점과 말소기준권리의 선후관계입니다. 김경훈의 전입·점유는 2022.10.28로, 2023.05.19 한국주택금융공사의 가압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.10.14이고 배당요구가 확인되어 있어, 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 임차인으로 판단됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 4억

이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 김경훈 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이며, 이를 별도의 실제 임차인으로 세거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 과거 오일근 명의의 보증금 300,000,000원 임차권등기는 2022.09.08 이미 말소되었으므로 현재 임차인의 보증금에 더하지 않습니다.

* 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이행된다는 전제입니다. 조건 미적용 취득부담은 최저가와 계산상 미배당 보증금의 합계이며, 집행비용의 영향으로 보증금 400,000,000원을 소폭 웃돕니다. 조건부 실질취득에는 취득세·명도비·기타 부대비용을 더하지 않았습니다. 유찰 회차는 가정 시나리오이며 확정된 매각 일정이 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 2.55억, 신건은 3.32억

베네치아는 14세대 규모의 다세대주택입니다. 비교면적 30.0㎡의 실거래 11건이 확인됩니다. 전체 거래 평균은 324,090,909원이지만, 상대적으로 최근에 확인되는 2024년 4~7월 거래 5건은 모두 255,000,000원입니다.

전체 평균에는 2022~2023년의 390,000,000~400,000,000원대 고가 거래가 포함되어 있습니다. 시세 판단에서는 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 255,000,000원의 최근 거래 지표와 -33.2%의 가격 추세에 더 무게를 두어야 합니다. 다만 가장 최근에 확인되는 거래가 2024년 7월이므로, 이 가격을 2026년 11월의 확정적인 현재 시세로 단정해서도 안 됩니다.

신건 최저가 332,000,000원은 최근 5건 평균 255,000,000원보다 77,000,000원 높습니다. 비율로는 130.2%입니다. 전체 거래 평균과 비교하면 102.4%이지만, 이 수치만으로 가격이 적정하다거나 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)

예상 매각대금 332,000,000원에서 집행비용 5,448,000원을 공제한 326,552,000원이 임차인 보증금 우선변제에 배정되는 계산입니다. 따라서 임차보증금 400,000,000원 중 73,448,000원이 부족합니다.

가압류 채권자인 한국주택금융공사와 경기신용보증재단, 경매신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 각각 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여액도 없습니다. 주택도시보증공사의 청구금액은 임차보증금과 별개의 매수인 인수금으로 중복 계산하지 않습니다.

배당표는 제시된 배당순위와 추정 집행비용에 따른 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 차이가 있을 수 있습니다. 미배당 보증금의 매수인 실질 인수 여부는 특별매각조건의 유효한 이행을 전제로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 구로119안전센터 서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 5층 건물 중 4층 402호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖추어져 있으며 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,996,000원/㎡입니다.
• 거래 규제. 토지거래계약허가구역 관련 지정 내역이 있습니다. 아파트 대상 지정기간 2025.10.20~2026.12.31 등 대상별 조건이 서로 다르므로, 다세대인 본건의 실제 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 공부 및 위반 사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 14세대 소규모 단지입니다. 최근 확인 거래 5건의 가격은 255,000,000원으로, 2022~2023년의 390,000,000~400,000,000원대 거래보다 낮습니다. 가격 하락 추세와 거래 시차를 감안한 보수적 매각가격 검토가 필요합니다.
• 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률 지표는 0.0%입니다. 표본 규모가 명확하지 않으므로 단정적인 낙찰 예측보다는 환금성 경고 지표로 활용하는 것이 적절합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각에도 그대로 적용되는지 확인해야 합니다. 특히 포기 주체의 권리관계와 말소절차를 검토하세요.
• 인수액 이중 검증. 신건 기준 계산상 미배당액은 73,448,000원입니다. 특별매각조건의 유효한 이행을 확인한 경우에만 해당 보증금의 실질 인수 0원을 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
• 임차인의 실제 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하지만 실제 점유 현황은 별도로 확인해야 합니다. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소만으로 물리적인 인도가 자동 완료되는 것은 아닙니다.
• 최신 시세 재확인. 가장 최근 확인 거래는 2024.07의 255,000,000원입니다. 2026년 입찰 판단에는 현재 매물가격과 추가 거래, 개별 호수의 상태를 함께 대조할 필요가 있습니다.
• 신건 가격 경계. 332,000,000원은 최근 거래 지표의 130.2%입니다. 전체 평균 324,090,909원만으로 가격이 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 유찰 회차별 비교. 1회 유찰 가정 265,600,000원도 최근 거래 수준보다 높습니다. 2회 유찰 가정 212,480,000원은 조건부 인수 0원이 확인될 때에만 가격상 차이가 의미 있습니다.
• 관리비 및 공과금. 공용부분 미납 관리비, 조세채권, 인도 관련 비용 등 매수인이 부담할 가능성이 있는 부대비용을 확인하세요.
• 규제와 원본 대조. 토지거래허가 적용 여부, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관계 및 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건은 비싸다”

이 사건은 대항력 있는 4억 원 임차인의 인수위험을 특별매각조건으로 해소하는 경매입니다. 신건 기준 계산상 미배당 보증금 73,448,000원은 채권자의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이행되면 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 구조입니다. 권리 판단에서 놓치면 안 되는 가장 중요한 부분입니다.

하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가이자 최저가인 332,000,000원은 최근 확인 거래 평균 255,000,000원의 130.2%입니다. 가격 추세 역시 -33.2%로 하락 방향입니다. 전체 거래 평균이 324,090,909원이라고 해서 신건의 가격 부담이 사라지는 것은 아닙니다.

여기에 14세대 소규모 다세대라는 환금성 제약과 단지 평균 4.0회 유찰 이력, 최신 거래의 시차까지 고려하면 신건 매수 매력은 낮게 평가해야 합니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 특별매각조건의 유지와 이행 여부가 먼저 확인되어야 합니다. 조건이 없다면 인수액 증가로 약 4억 원 수준의 취득부담이 유지될 수 있기 때문입니다.

결론은 조건부 권리위험 해소, 신건 가격 메리트 부족입니다. 실제 매수 여부는 특별매각조건의 이행 가능성을 확인한 뒤, 최근 거래 수준보다 충분한 가격 여유를 확보할 수 있는지에 달려 있습니다.