서울남부지방법원 2026타경5144. 서울 강서구 화곡동 로얄하이츠 202호, 전용면적 44.98㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 296,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 290,000,000원입니다. 등기상 소유자는 김영민이며, 2020.12.24 소유권을 취득할 당시 거래가액은 290,000,000원으로 기재되어 있습니다.

권리관계에서 반드시 구별해야 할 것은 말소기준권리와 임차인의 대항력 발생 시점입니다. 말소기준권리는 2022.10.20 접수된 강서구 압류입니다. 그런데 임차인 조용희의 전입 및 점유 개시일은 2020.12.10이고 확정일자는 2020.11.13입니다. 따라서 2023.01.18에 이루어진 임차권등기만 보고 후순위 임차인으로 판단해서는 안 됩니다. 임차인의 대항력은 말소기준 압류보다 앞선 것으로 확인됩니다.

그럼에도 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용이 있습니다. 이는 통상적인 대항력 임차인 인수형 경매와 구별되는 특별매각조건부 사건이라는 뜻입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력과 특별매각조건

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 인수는 특별조건으로 해소

실제 확인되는 임차인은 조용희 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 임차인의 보증금은 290,000,000원이고, 전입과 점유 시작일이 말소기준권리보다 앞서 있습니다.

다만 특별매각조건은 명시된 청구권과 권리관계에 적용되는 것입니다. 다른 임차인의 권리까지 일괄적으로 소멸시키는 포괄적인 면책은 아닙니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 조용희 1명이고 추가 임차인은 확인되지 않지만, 입찰 전에는 채권자의 권리 취득 범위, 조용희 임차권과의 관계, 임차권등기 말소 이행 및 현재 점유관계를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 실거래보다 높다

로얄하이츠(353-17)에서 확인되는 동일 전용면적 44.98㎡의 실거래는 2023년 11월 1건입니다. 해당 거래가격은 215,000,000원입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 296,000,000원으로, 확인된 거래가격의 137.7%에 해당합니다.

현재 최저가는 확인된 실거래보다 81,000,000원 높습니다. 특별매각조건을 반영하여 인수액을 0원으로 보더라도 신건 실질취득비용은 매각대금인 296,000,000원입니다. 따라서 인수액이 없다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)

현재 신건 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 우선 공제하고 임차인 조용희의 보증금에 290,000,000원을 배당하는 계산입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 1,056,000원이 배당되는 것으로 산정되어 있습니다.

배당금액은 제공된 추정 배당 순서와 금액을 그대로 반영했습니다. 신청채권자 청구액과 임차보증금의 대위·승계 관계 및 실제 배당 순위는 원본 확인이 필요합니다. 두 금액을 서로 독립된 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 보증금 인수

이 물건은 일반적인 대항력 인수형으로 볼 때와 특별매각조건을 적용할 때의 결과가 크게 다릅니다. 일반적인 구조에서는 보증금 290,000,000원보다 낙찰가가 낮아지면 미배당 보증금 인수 가능액이 증가합니다. 하지만 이번 사건은 채권자의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이므로, 그 조건이 유효하게 이행되면 회차별 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

조건 미적용 인수 추정액 57,315,200원 및 104,012,160원은 일반적인 대항력 인수 구조를 적용한 회차별 계산값입니다. 이번 특별매각조건이 유효하게 이행되는 경우의 실제 인수액과 구별해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 강서구 화곡동 화원중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 소재합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕의 지상 5층 건물 중 2층 202호입니다. 사용승인일은 2014.05.21입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방설비 및 주차장 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 건물 북동측과 북서측으로 각각 약 6m 및 4m 폭의 도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적은 210.2㎡이고, 완경사의 세로장방형 공동주택 부지입니다. 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등이 적용됩니다.
• 토지거래허가 관련. 토지거래계약허가구역 지정 이력이 확인됩니다. 대상자·주택 유형·지정기간이 구분되어 있으므로 입찰 전 해당 다세대주택에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로, 대규모 아파트 단지와 같은 풍부한 동일 물건 거래표본을 기대하기 어렵습니다. 확인된 동일 면적 거래가 1건뿐이어서 개별 입지·건물 상태·매수 수요에 따른 가격 편차를 신중하게 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 이행. 을구 5번 조용희 임차권등기가 매각 후 어떤 절차로 말소되는지, 별도 서류나 조치가 필요한지 확인해야 합니다.
• 채권자와 임차인의 관계. 강제경매 신청채권자인 주택도시보증공사와 임차인 조용희의 보증금 반환청구권 사이의 대위·승계 범위를 확인하세요. 같은 보증금을 이중 계산하거나 포기 대상이 아닌 권리까지 소멸한다고 가정해서는 안 됩니다.
• 실제 점유 및 인도. 임차권등기 사실과 별개로 현재 점유자가 누구인지 현장에서 확인하고, 낙찰 후 인도·명도 절차의 필요성을 점검하세요.
• 실거래 비교. 확인 실거래 215,000,000원은 2023.11 거래입니다. 2026년 현재의 적정 시세를 판단하려면 인근 유사 다세대주택 거래를 추가 비교해야 합니다.
• 입찰가 상한. 신건 최저가 296,000,000원은 확인 실거래의 137.7%입니다. 특별매각조건으로 인수가 해소되어도 그 자체로 가격 가점을 부여해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 236,800,000원, 2회 유찰 189,440,000원으로 계산되지만, 실제 다음 회차 진행 여부 및 특별매각조건 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비의 미납 여부와 매수인에게 승계될 수 있는 비용을 확인하세요.
• 건축물 및 토지 규제. 건축물대장, 토지이용계획, 토지거래허가 관련 지정 내용과 실제 현황을 대조하세요.
• 배당 관계 재검증. 임차보증금과 신청채권자 청구액이 각각 290,000,000원으로 표시되어 있습니다. 실제 채권 귀속 및 배당 관계는 배당 관련 원본으로 검증해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

⑧ 종합 판단 — 권리 위험은 특별조건부 해소, 가격은 보수적

맺으며 — “보증금 위험 해소 ≠ 가격 메리트”

이 사건을 단순히 보증금 290,000,000원이 걸린 위험한 선순위 임차인 물건으로 판단한다면 중요한 특별매각조건을 놓치게 됩니다. 반대로 특별매각조건 때문에 인수액이 0원이니 안전하고 저렴한 물건이라고 판단하는 것도 정확하지 않습니다.

핵심은 분명합니다. 조용희의 대항력은 존재하지만, 채권자의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 정상적으로 이행된다면 매수인 인수 위험은 실질적으로 해소됩니다. 그러나 신건 최저가 296,000,000원은 확인 실거래 215,000,000원보다 높고, 비교 가능한 거래도 1건에 불과합니다. 여기에 소규모 다세대주택의 환금성 문제와 특별매각조건의 이행 확인이라는 과제가 남아 있습니다.

종합 판단은 C등급(43점). 특별매각조건에 따른 인수 위험 해소는 긍정적이지만, 높은 신건 가격과 제한적인 실거래 근거를 감안하면 적극적인 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리상 조건을 먼저 확정하고, 가격 판단은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.