서울남부지방법원 2026타경5150. 서울 강서구 화곡동 케이엠아트빌 3층 305호, 전용 약 29.88㎡ 다세대주택입니다. 2021년 준공된 19세대 규모의 건물로, 소유자는 김정호입니다. 김정호는 2021년 8월 30일 거래가액 279,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 세무서와 서울특별시의 압류가 이어졌고, 2026년 5월 14일 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

권리분석에서 가장 먼저 봐야 할 것은 등기부상 2023년 5월 23일 압류보다 앞서 전입한 임차인 김유리입니다. 이 임차인은 보증금 279,000,000원에 대항력과 우선변제권을 갖고 있고, 임차권등기까지 마쳤습니다. 원칙적으로 배당으로 회수하지 못한 보증금의 매수인 승계 여부를 검토해야 하는 구조입니다. 하지만 이번 사건에는 그 부담을 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기부보다 임대차가 먼저다

등기부상 말소기준권리로 파악된 것은 2023.05.23 강서세무서장 압류입니다. 이후 서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 은평신용협동조합의 근저당권과 조성수의 가압류, 양천세무서장 압류는 이미 말소됐습니다.

다만 이 사건은 말소기준권리 이후의 등기가 모두 소멸한다는 설명만으로 끝낼 수 없습니다. 김유리의 전입신고가 2021.08.24로 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다. 임차권등기 자체는 2023.06.16에 이뤄졌지만, 그보다 앞선 전입과 확정일자에 기초한 임대차 권리를 따로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 핵심은 보증금 279,000,000원

임대차 및 현황조사에서 확인되는 사람은 김유리와 이찬우, 총 2명입니다. 김유리는 임차권등기된 보증금 채권자이고, 이찬우는 보증금과 계약관계가 확인되지 않은 별도 점유 관련 인물입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 표시돼 있으며, 이를 별도의 실제 거주 임차인으로 추가 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 3.01억, 과거 거래평균보다 높다

케이엠아트빌(370-31)의 확인된 실거래는 7건으로, 거래면적은 27.81~29.88㎡입니다. 평균 거래금액은 287,000,000원, 최저 255,000,000원, 최고 349,000,000원입니다. 이번 물건의 감정가이자 최저매각가인 301,000,000원은 그 평균의 104.9%입니다.

마지막으로 확인된 거래는 2021.10, 279,000,000원입니다. 물건과 유사한 면적·층의 거래에서도 279,000,000원이 반복적으로 확인됩니다. 반면 이번 신건 최저가는 301,000,000원입니다. 과거 최고가 349,000,000원이 존재한다는 이유만으로 신건 최저가에 가격 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)

현재 신건 최저가에 낙찰된다는 가정의 예상 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 김유리의 보증금에 우선 배당한 뒤 주택도시보증공사 청구금액에 일부 배당하는 계산입니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당표와 차이가 있을 수 있습니다. 김유리 보증금과 주택도시보증공사 청구금액의 권리관계 및 중복 여부는 최종 배당자료와 별도 대조가 필요합니다.

위 배당 계산상 주택도시보증공사에는 16,986,000원이 배당되고, 신청채권자 청구액 대비 262,014,000원의 미배당액이 발생합니다. 다만 이 미배당액을 곧바로 매수인이 인수한다고 해석해서는 안 됩니다. 신청채권자의 일반 채권 미회수액과 대항력 있는 임차인의 보증금 미회수액은 구분해야 하며, 특별매각조건의 포기 범위와 연결해 판단해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득을 구별해야 한다

대항력 있는 임차인이 있는 경매에서는 낙찰가가 내려간다고 실제 취득비용이 같은 폭으로 낮아지는 것은 아닙니다. 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어날 수 있기 때문입니다.

이번 물건은 김유리 관련 특별매각조건이 유효하게 이행된다는 전제에서 미배당 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소됩니다. 따라서 아래 표는 조건 이행 시의 실질취득과 조건이 적용되지 않는 경우의 계산상 인수 위험을 나눠 표시합니다.

실질취득액은 낙찰대금과 김유리 관련 실질 인수액의 합계로, 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외합니다. 조건 미이행 시 인수액은 회차별 추정 집행비용을 반영한 배당 시나리오 값이며 확정 채무액이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 서울 강서구 화곡동 소재 서울월정초교 동측 인근입니다. 주변에는 학교, 아파트, 다가구·다세대주택, 전통시장 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 남동측 근거리에 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역이 있습니다. 인근 버스정류장도 소재하며 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕, 지상 6층 건물의 3층 305호입니다. 위생·급배수시설과 도시가스 난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 남서측 및 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 장방형의 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 167.6㎡, 개별공시지가는 3,777,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역·공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 감정자료에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 및 아파트 대상 허가구역 지정기간이 기재돼 있습니다. 다세대주택인 본건에 적용되는 실제 허가 요건은 입찰 전 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 상태 및 실제 점유 형태에 대한 현장 확인은 필요합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.09.07 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기 내용이 있으므로 매각 이후 등록 효력과 정리 절차를 확인해야 합니다.
• 환금성. 19세대 규모의 소형 다세대주택이며 확인되는 거래는 2021년에 집중돼 있습니다. 거래 표본과 최근 가격 발견 능력에 한계가 있어 대단지 아파트보다 매각가격 추정에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트 — 특별매각조건 확인이 우선

• 특별매각조건 원문 대조. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 확약 주체·적용 범위. 주택도시보증공사의 청구권과 김유리의 임차보증금 채권 관계, 포기 의사표시의 주체 및 효력 범위를 확인하세요. 단순히 채권액이 같다는 이유로 대위·승계 관계를 확정해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 말소. 김유리의 을구 4번 주택임차권등기가 매각 이후 실제로 말소되는지, 매수인에게 별도 반환청구가 남지 않는지를 확인하세요.
• 이찬우 점유 조사. 전입일은 2025.04.07로 후순위지만 보증금과 확정일자, 점유 범위, 계약 상대방 및 실제 거주 여부가 불분명합니다. 김유리 관련 포기 조건과 별도로 조사해야 합니다.
• 배당 순위·세금. 국세·지방세 압류가 존재했던 사건이므로 당해세 및 조세채권의 교부청구 여부, 실제 배당 순위를 확인하세요. 예상배당표의 추정액이 확정 배당을 보장하지 않습니다.
• 2026년 시세 확인. 현재 비교 가능한 거래 기록은 2021년 가격입니다. 인근 유사 다세대의 최근 실거래 및 매물 가격을 확인하기 전에는 최저가 301,000,000원을 저렴한 가격으로 평가하지 마세요.
• 유찰 전략. 현재는 신건이고 관련 경매 평균 유찰 횟수는 3.9회입니다. 1회 유찰 240,800,000원, 2회 유찰 192,640,000원 시나리오를 검토하되 각 회차의 실제 최저가와 특별매각조건 유지 여부를 재확인하세요.
• 명도·관리비. 점유자와 미납 관리비를 확인하고, 공용부분 관리비 등 추가 비용 및 인도 절차 가능성을 검토하세요.
• 민간임대주택 규제. 민간임대주택등기의 효력과 매각 후 정리 가능 여부, 관련 행정 절차를 확인하세요.
• 원본 서류 점검. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최종 매각조건을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 위험 해소와 가격 메리트는 별개다”

이 물건의 핵심은 보증금 279,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하지만 특별매각조건에 따라 해당 보증금의 실질 인수가 해소될 수 있다는 점입니다. 조건이 유효하게 이행된다면 일반적인 선순위 임차보증금 인수형 경매와는 취득비용 구조가 달라집니다.

하지만 그렇다고 신건 최저가 301,000,000원이 좋은 가격이라는 결론으로 연결되지는 않습니다. 확인된 실거래 평균은 287,000,000원, 마지막 거래는 279,000,000원이며, 모두 2021년 시세입니다. 현재 신건 가격은 과거 거래평균보다 높고, 이를 정당화할 최신 거래 근거도 확인되지 않습니다.

여기에 19세대 소형 다세대의 환금성, 관련 경매 평균 유찰 3.9회, 민간임대주택등기, 별도 점유자 이찬우의 임대차관계 미확정까지 고려해야 합니다. 주된 보증금 인수 위험이 해결되더라도 가격·점유·말소조건 검증이라는 과제가 남아 있는 사건입니다.