* 특별매각조건이 이행되는 경우에 한합니다. 조건을 적용하지 않은 배당계산상 인수 예상액은 9,650,000원이며, 채권자의 권리 포기 효력과 임차권등기 말소의 실제 이행 여부를 확인해야 합니다.

서울남부지방법원 2026타경5154. 서울 강서구 화곡동 더숨153 제103동 602호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 전용면적은 16.99㎡입니다. 소유자 문지우 씨가 2021년 12월 15일 거래가액 280,000,000원으로 소유권을 취득한 물건입니다.

등기부를 보면 2023년 국세 압류, 2023년 임차권등기, 주택도시보증공사의 가압류, 강제경매개시결정이 순차적으로 나타납니다. 그런데 이 물건에서 가장 중요한 것은 압류가 아니라 그보다 먼저 시작된 임대차입니다. 임차인 이솔이 씨의 전입신고와 확정일자가 모두 2021년 10월 15일로 기재되어 있고, 점유개시일은 2021년 11월 19일입니다. 말소기준권리인 2023년 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.

다행히 특별매각조건으로 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인이 있다는 이유만으로 보증금을 반드시 전액 인수하는 경매는 아닙니다. 그러나 이 조건의 효력을 확인하는 절차와, 최근 시세보다 높은 입찰가격을 감당해야 하는 문제는 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임대차가 핵심

말소기준권리는 2023년 5월 9일 국의 압류입니다. 이 압류와 이후 주택도시보증공사의 가압류 및 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 권리로 분석됩니다.

그러나 임차인 이솔이 씨는 압류보다 앞서 전입신고·확정일자를 갖추고 점유를 시작했습니다. 임차권등기가 압류 이후인 2023년 7월에 이루어졌다는 사실만으로 선순위 대항력이 없어지는 것은 아닙니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 280,000,000원의 실질 인수

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자 및 경매신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 따라서 이 사건에서 분석할 임차보증금은 이솔이 씨의 280,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 과거 평균보다 최근 거래를 봐야 한다

더숨153의 비교 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 262,083,333원이지만, 이 평균에는 2021~2022년 거래가 다수 포함되어 있습니다. 가장 최근 거래는 2026년 2월, 전용 15.81㎡, 5층, 180,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 이 1건으로, 최근 거래 추세는 과거 대비 -33.2%입니다.

전체 거래 평균만 보면 신건 최저가가 평균의 104.9%로 소폭 높은 수준처럼 보일 수 있습니다. 그러나 최근 거래와 비교하면 판단이 크게 달라집니다. 신건 최저가 275,000,000원은 최근 거래가 180,000,000원의 152.8%이며, 금액 차이는 95,000,000원입니다.

더욱이 거래 추세는 -33.2%입니다. 과거 2021~2022년 거래가격을 현재 시장가격으로 그대로 적용하면 가격 메리트를 과대평가할 위험이 있습니다. 최근 거래는 전용 15.81㎡로 본건 16.99㎡와 면적 차이가 있고, 최근 12개월 표본도 단 1건이므로 정밀 시세 확정에는 한계가 있습니다. 그렇더라도 현재 확보된 최근 거래만으로는 275,000,000원을 저렴한 가격이라고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)

집행비용 4,650,000원 및 임차인 배당 270,350,000원으로 매각대금 275,000,000원이 모두 배분되는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 주택도시보증공사의 채권 신고 사이에 중복 관계가 있는지는 별도 확인이 필요합니다. 채권 미배당액 전체를 매수인의 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

배당계산상 임차인의 부족분은 280,000,000원 - 270,350,000원 = 9,650,000원입니다. 통상적인 대항력 임차인이라면 이 미배당액이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 그러나 본건은 특별매각조건을 통해 채권자가 반환청구권 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 하는 조건이 있어, 해당 조건이 이행될 때 실질 인수는 0원*으로 분석됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 권리조건 확인은 필수

대항력 임차인이 있는 경매에서 낙찰가가 하락하면 매각대금으로 충당되지 못하는 보증금도 증가합니다. 특별매각조건이 없거나 효력이 인정되지 않는 경우, 낙찰가가 낮아지더라도 실질취득원가는 임차보증금 280,000,000원 안팎에 머물 수 있습니다. 아래는 각 회차별 배당계산상 인수액과 특별매각조건 적용 시의 차이를 보여줍니다.

회차별 조건 미적용 인수액은 집행비용을 고려한 배당 추정치입니다. 조건 충족 인수액 0원은 해당 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 유효한 이행을 전제로 하며, 다른 비용이나 별도 위험까지 0원이라는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 까치산공원 동측 근거리입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2021년 7월 15일 사용승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖추어져 있으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 사항도 있으므로 입찰 전 적용 대상과 현행 지정 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 이용. 부정형 완경사지의 다세대주택 건부지이며, 서측·남측·동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,497,000원/㎡입니다.
• 환금성. 134세대 규모의 도시형생활주택으로, 최근 12개월 확인 거래가 1건에 그칩니다. 과거 거래가격과 최근 거래가격의 차이가 크고 단지 평균 유찰도 3.4회이므로 매도 시 가격과 매수 수요를 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건 및 그 효력을 법원 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• 채권자·임차인 권리관계 검증. 등기상 임차권자는 이솔이, 경매신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 반환채권의 양도·대위·승계 여부와 보증금 반환청구권 포기 권한의 범위를 확인해야 합니다.
• 실제 인수액 계산. 조건 미적용 시 신건 배당 부족분은 9,650,000원입니다. 조건 충족 시 해당 임차보증금 실질 인수는 0원*으로 분석되지만, 다른 권리·조세·관리비 등은 별도 검토해야 합니다.
• 가격 판단은 최근 실거래 우선. 전체 평균 262,083,333원보다 최근 거래 180,000,000원과 하락 추세 -33.2%를 우선 검토해야 합니다. 본건과 비교 거래의 전용면적·층·상태 차이도 확인하세요.
• 유찰 후 권리조건 재확인. 1회 유찰 220,000,000원, 2회 유찰 176,000,000원 시나리오가 있지만, 실제 유찰 및 향후 최저가는 보장되지 않습니다. 후속 회차에서도 특별매각조건의 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021년 12월 15일 민간임대주택등기가 존재하므로 등록 유지, 말소·변경 및 행정상 의무의 영향을 확인해야 합니다.
• 점유·명도와 관리비. 임차권등기가 있는 주거용 다세대주택인 만큼 실제 점유 상태, 인도 절차, 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 조사해야 합니다.
• 조세·배당 확인. 영등포세무서장의 압류가 등재되어 있습니다. 당해세 등 우선순위와 실제 배당 순서가 예상배당표와 달라질 가능성을 확인해야 합니다.
• 등기부 최신본 대조. 2026년 11월 4일 발급된 등기사항을 기준으로 분석했으므로, 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원*이 곧 저가 매수는 아니다”

서울남부지방법원 2026타경5154, 화곡동 더숨153 103동 602호의 핵심은 대항력 임차인과 특별매각조건, 그리고 최근 시세의 큰 하락입니다.

대항력 있는 임차인 이솔이 씨의 보증금은 280,000,000원이고, 신건 배당계산상 미배당액은 9,650,000원입니다. 하지만 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 명시되어 있으므로, 해당 조건이 유효하게 이행되면 실질 인수액은 0원*입니다.

그렇다고 이 물건이 좋은 가격의 경매가 되는 것은 아닙니다. 신건 최저가 275,000,000원은 최근 거래 180,000,000원의 152.8%이며, 가격 추세도 33.2% 하락했습니다. 134세대 단지에서 최근 12개월 확인 거래는 1건이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.4회입니다.

결론은 신건 입찰 보류입니다. 특별매각조건의 효력과 임차권등기 말소를 확인하는 것이 권리분석의 선결 과제이고, 그다음은 최근 실거래를 기준으로 적정 입찰가를 다시 산정하는 것입니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 특별매각조건이 유지되지 않는다면 보증금 인수 문제가 다시 커질 수 있습니다. 권리조건의 충족과 가격 안전마진을 동시에 확보하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.