서울남부지방법원 2026타경5159. 영등포구 양평동3가 소원캐슬 201호는 양평역 인근의 도시형생활주택(다세대)입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 341,000,000원인 신건으로, 겉으로 보면 과거 실거래 평균보다 낮은 가격이 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
임차인 김동규의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.06.10입니다. 말소기준인 최문영 근저당권 설정일 2022.02.18보다 앞섭니다. 임차보증금은 359,000,000원으로 현재 최저매각가를 초과합니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 물건은 낙찰가 하락이 실질취득 부담의 하락으로 그대로 이어지지 않는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5159 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동3가 33-18 소원캐슬 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 선유서로31길 6-7 |
| 물건종류 | 도시형생활주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 지상 10층 중 2층 |
| 전용면적 | 25.75㎡ |
| 사용승인일 | 2020.10.26 |
| 건물 규모 | 소원캐슬 · 15세대 |
| 소유자 | 이소원 (2021.06.10 소유권이전 · 거래가액 359,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 341,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 359,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.18 최문영 근저당권 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인이 핵심
2023.07.25 등기된 주택임차권 자체는 후순위 등기로 매각 시 말소 대상이지만, 임차권등기가 말소된다는 사실과 기존 대항력에 기초한 미배당 보증금의 인수 여부는 별개입니다. 보증금 전액이 배당되지 않으면 매수인은 부족분을 인수할 수 있습니다.
과거 신정신용협동조합 근저당권(채권최고액 4,038,000,000원)은 2021.06.10 이미 말소됐습니다. 현재 권리 판단의 기준은 2022.02.18 최문영 근저당권입니다. 그 이후 설정된 주택도시보증공사의 가압류, 국세·지방세 압류 및 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 세금의 실제 배당순위는 법정기일과 세목에 따라 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수위험이 실제로 존재한다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동규 건물전부 · 임차권등기 |
2021.06.10 확정일 2021.06.10 |
359,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당분 인수 예상 23,574,000원 |
| GUNTSEE GANKHUYAG 점유·임대차 관계 미상 |
2025.04.21 | 미상 | 가능·미상 말소기준 후 전입 |
미상 | 별도 확인 |
| GANKHUYAG MARAL 점유·임대차 관계 미상 |
2025.06.26 | 미상 | 가능·미상 말소기준 후 전입 |
미상 | 별도 확인 |
확인된 임차권자는 김동규 1명이며, 추가 전입자 2명의 임대차 여부는 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사는 가압류권자·경매신청채권자로 표시되며, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
김동규는 배당요구가 확인되는 임차인으로, 2023.07.25 임차권등기가 접수됐습니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청채권은 김동규의 임차보증금과 별개로 취급해야 하며, 동일한 보증금채권에 대한 대위·승계 관계가 있는지도 배당 단계에서 확인할 사항입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
소원캐슬의 비교 가능한 면적대 실거래는 2021년 6월부터 11월까지 10건입니다. 평균 거래가는 361,400,000원, 최저 359,000,000원, 최고 365,000,000원입니다. 현재 최저가 341,000,000원은 이 평균의 94.4%에 해당합니다. 하지만 이는 임차보증금 인수액을 제외한 단순 낙찰가격 비교입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 24.98㎡ | 2 | 359,000,000원 |
| 2021.10 | 24.98㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2021.08 | 24.98㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 2021.07 | 24.98㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 2021.07 | 24.98㎡ | 2 | 359,000,000원 |
| 2021.07 | 25.75㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 2021.06 | 24.98㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 2021.06 | 24.98㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2021.06 | 25.75㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2021.06 | 25.75㎡ | 2 | 359,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 361,400,000원 |
예상 보증금 인수: 23,574,000원
실질취득 부담: 364,574,000원
2021년 거래평균: 361,400,000원
차이: 실질취득이 3,174,000원 높음
실질취득 부담은 거래평균의 약 100.9%이고, 마지막 거래가 359,000,000원보다도 높습니다. 따라서 최저가가 거래평균의 94.4%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 341,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,574,000원 |
| 1. 임차인 · 김동규 | 359,000,000원 | 335,426,000원 |
| 2. 근저당 · 최문영 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,161,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 359,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 집행비용과 선순위 임차인 배당을 반영한 추정입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 조세채권 배당순위는 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 각 채권 표시를 실제 독립채권으로 확정하거나 임차보증금과 별도로 단순 합산해서는 안 됩니다.
매각대금 341,000,000원에서 집행비용 5,574,000원을 제외하면 임차인 김동규에게 배당할 수 있는 금액은 335,426,000원입니다. 보증금 359,000,000원 중 부족한 23,574,000원이 매수인 인수 예상액입니다. 이 계산에서는 최문영 근저당권과 후순위 일반채권자에게 배당이 돌아가지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 유지된다
이 사건의 핵심은 유찰로 낮아지는 낙찰가격만큼 미배당 보증금이 커진다는 점입니다. 현재 예상배당 구조에서 임차인 김동규가 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하는 한, 매수인의 실질취득 부담은 보증금 수준 아래로 쉽게 내려가지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 감정가 100% |
341,000,000원 | 23,574,000원 | 364,574,000원 |
| 1회 유찰 가정 감정가 80% |
272,800,000원 | 90,819,200원 | 363,619,200원 |
| 2회 유찰 가정 감정가 64% |
218,240,000원 | 144,615,360원 | 362,855,360원 |
각 시나리오는 해당 매각가에서의 예상 인수액을 더한 금액이며, 세금·취득 부대비용·명도비 등은 포함하지 않습니다. 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 양평동3가, 지하철 5호선 양평역 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 양평역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물이며, 2020.10.26 사용승인을 받았습니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 동측과 북측으로 각각 약 4m 내외 도로에 접합니다. 건물은 인접 3필지의 일단 토지 위에 위치합니다.
- 규제. 준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항이 있습니다. 실제 적용 대상과 허가 필요 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 임대사업 관련. 2021.06.10 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대사업자 관련 의무가 매각 후 어떻게 처리되는지는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 소원캐슬은 15세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 2021년에 집중돼 있어 현재 수요와 거래가격을 판단하기에 한계가 있으며, 매도 시 환금성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 확인. 김동규의 임대차계약 원본, 전입·점유개시일, 확정일자 및 임차권등기 내용을 대조해야 합니다.
- 미배당 보증금 확인. 보증금 359,000,000원 중 실제 배당액과 매수인 승계액을 확인해야 합니다. 현재 추정 인수액은 23,574,000원입니다.
- 주택도시보증공사 채권관계. 가압류·경매신청채권과 임차보증금 사이의 대위·승계 및 정산관계를 확인해야 합니다. 중복된 경제적 채권을 별도로 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 추가 전입자 조사. GUNTSEE GANKHUYAG 및 GANKHUYAG MARAL의 실제 점유 여부와 임대차계약 관계를 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자는 현재 미상입니다.
- 인도·명도. 임차권등기자와 실제 점유자가 다를 수 있으므로 인도 대상, 점유 경위, 보증금 반환과 인도의 관계를 확인해야 합니다.
- 압류·조세채권. 금천세무서장과 영등포구의 압류가 존재합니다. 배당순위, 당해세 및 별도 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 등록상태와 임대사업 관련 제한·의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 2021년 거래평균 361,400,000원은 현재 시세의 확정치가 아닙니다. 최신 유사 물건 거래와 함께 반드시 실질취득액을 비교해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세 및 명도·수리 비용을 별도 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸도 취득은 싸지 않다”
영등포 소원캐슬 201호의 권리분석은 2021년 선순위 임차인 김동규의 보증금 359,000,000원에서 시작합니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖춘 임차인이므로, 낙찰자가 보증금 미배당분을 떠안을 수 있다는 점이 결정적입니다.
현재 최저가는 341,000,000원으로 과거 실거래 평균 361,400,000원보다 낮아 보입니다. 하지만 예상 인수액을 더하면 실질취득 부담은 364,574,000원으로 오히려 그 평균을 웃돕니다. 1회, 2회 유찰 시에도 예상 실질취득은 각각 363,619,200원, 362,855,360원으로 보증금 수준에서 유지됩니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락만으로 실질적인 투자 메리트가 생긴다고 보기 어렵습니다.
여기에 임대차 관계가 확인되지 않은 추가 전입자 2명, 민간임대주택등기, 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사 관련 채권관계, 15세대 규모 다세대주택의 환금성 및 2021년에 머무른 거래 사례까지 함께 고려해야 합니다.
종합 판단은 D등급입니다. 권리 인수 부담이 명확히 존재하고, 현재 계산되는 실질취득액도 확인된 과거 거래평균보다 높습니다. 투자 관점에서는 낙찰가 자체보다 보증금 승계액 확정, 실제 점유관계 확인, 최신 시세 검증이 우선입니다. 겉보기 할인은 존재하지만, 확인 가능한 실질 가격 메리트는 부족합니다.
